Bao giờ đất vườn "nóng sốt" trở lại?

Đất vườn từng sốt sau Tết Nguyên đán 2022

Theo Nhịp sống thị trường, còn nhớ thời điểm sau Tết Nguyên đán năm 2022, thị trường đất vườn và đất nền nông nghiệp xa trung tâm, diện tích lớn "điên đảo" trong cơn sốt. Theo đó, giá liên tục tăng cao, giao dịch diễn ra chóng vánh giữa các nhà đầu tư.

Trước những ngày sát Tết và ngoài Tết Nguyên đán năm 2022, đất vườn tại một số khu vực như Đồng Nai, Đắc Lắc, Bình Thuận, Ninh Thuận, Ba Vì... đều ghi nhận mặt bằng giá mới. Các nhà đầu tư khắp nơi đổi về để mua - bán. Trong đó, không ít người đã kiếm tiền trăm đến hàng tỷ đồng nhờ buôn đất vườn.

Trên thực tế, hiện tượng sốt đất vườn, đất nông nghiệp đã diễn ra bắt đầu tư cuối năm 2021, sau đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Nhu cầu tìm mua đất vườn, đất thổ cư tăng dần sau giai đoạn giãn cách xã hội đã đẩy giá đất tại các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh cũng như một số tỉnh Tây Nguyên, Nam Trung Bộ tăng mạnh. Với mức tăng thấp nhất từ 10 - 20% trong vòng vài tháng. Thậm chí, có khu vực đã ghi nhận mức tăng 50-60% chỉ trong vòng nửa năm.

Thời điểm đó, tại Lâm Đồng với những khu đất đồi ở Bảo Lâm, Bảo Lộc, Lâm Hà... giá liên tục nhảy múa. Đặc biệt, trong khoảng 3 năm, giá đất ở những khu vực này tăng trung bình từ 7-8 lần, có nhiều nơi tăng tới 10-15 lần dù là đất nông nghiệp hay đất thổ cư. Người dân từ khắp mọi nơi, nhất là TP. Hồ Chí Minh đổ xô về đây để tìm kiếm một mảnh đất để dành nghỉ dưỡng. Theo đó, nhiều người đã nhanh tay thu gom những mảnh đất lớn rồi tiến hành phân lô diện tích từ 500-1.000 m2/nền, tách sổ để bán và lời gấp nhiều lần so với giá mua vào trước đó.

Khoảng đầu năm 2022, ghi nhận thực tế tại một số khu vực sát TP. Bảo Lộc cho thấy, nếu có tài chính 3-4 tỷ đồng, nhà đầu tư phải đi xa hơn để mua đất vườn. Những vị trí sát TP. Bảo Lộc rất khó mua được đất đẹp với mức giá này. Thời điểm đó, nhà đầu tư cũng rất khó mua được đất trực tiếp từ người dân ở khu vực. Sau khoảng thời gian nhận thấy thị trường sôi động, giá tăng cao, nhiều người dân có đất đã "găm hàng", họ căn theo giá thị trường để bán ra, có thể bán với giá cao hoặc không bán.

Sau một thời gian, khi các cơ quan chức năng vào cuộc thì tình trạng sốt đất tại khu vực này mới được hạ nhiệt.

Tình hình diễn ra tương tự tại Định Quán, Đồng Nai. Nhiều mảnh đất vườn với mức giá từ vài trăm triệu đồng/mảnh đã tăng lên hàng tỷ đồng chỉ sau thời gian ngắn. Đến hiện tại, mặt bằng giá đã đứng im so với thời điểm giữa năm 2022, thậm chí ở một số khu vực còn ghi nhận nhà đầu tư đang rao bán dưới giá vốn, nhưng thanh khoản vẫn rất chậm.

Theo người trong cuộc dự đoán, loại hình đất vườn, đất nông nghiệp sẽ mất nhiều thời gian để hồi phục hơn so với các loại hình bất động sản khác.

Trên thực tế, đã có không ít nhà đầu tư thắng đậm khi đầu tư loại hình đất nông nghiệp, đất vườn, nhưng ngược lại cũng nhiều nhà đầu tư mắc cạn khi tham gia vào loại hình này. Có thể rủi ro đến từ việc đón đầu dự án, đón đầu quy hoạch, nhưng trong nhiều trường hợp quy hoạch không diễn ra hoặc diễn ra chậm khiến nhà đầu tư bị mắc kẹt, ở không được, bán cũng không xong.

Liệu lịch sử "nóng sốt" có lặp lại?

Thị trường bất động sản cuối năm 2022 đến nay gần như diễn biến ngược lại với hầu hết các dự báo trước đó. Những cụm từ như "phanh gấp" hay "đột ngột" được dùng để miêu tả chính xác nhất về thị trường bất động sản hiện tại.

Mở đầu là cú quay xe về việc hạn chế tín dụng vào bất động sản, lãi suất được điều chỉnh tăng nóng liên tục kể từ đầu tháng 4/2022. Từ tăng trưởng nóng, thị trường giảm nhiệt nhanh chóng và chuyển sang trạng thái trầm lắng, thanh khoản chậm. Cùng với đó, việc thanh tra, kiểm tra trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản dẫn đến nguy cơ mất khả năng chi trả khi đến hạn, gây ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư. Đỉnh điểm là tình trạng khó khăn về dòng tiền diễn ra hầu hết ở các doanh nghiệp bất động sản buộc phải cắt giảm nhân sự, giảm tối đa chi phí đầu tư và việc duy trì hoạt động đã là một nỗ lực rất lớn của doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn này.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thời gian qua, vấn đề pháp lý dự án chậm trễ vẫn là một trong những yếu tố chính tác động đến việc sụt giảm nguồn cung trên toàn thị trường. Cùng với đó, việc tín dụng với bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt cũng khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào thế khó trong việc triển khai dự án mới. Còn với các hình thức huy động vốn khác thì nhiều doanh nghiệp đang phải xử lý các vấn đề phát sinh như trái phiếu, cổ phiếu giảm giá, cam kết lợi nhuận với các quỹ đầu tư... Ngoài ra, khi thị trường tài chính chung phát sinh nhiều vấn đề thì niềm tin của nhà đầu tư cũng sẽ suy giảm, từ đó ảnh hưởng đến nhu cầu mua và khả năng thanh khoản thị trường. Đồng thời, điều này cũng gián tiếp ảnh hưởng đến khả năng triển khai các dự án mới của nhiều chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. Tuy nhiên, sẽ không có chuyện xảy ra "sốt đất" như đầu năm 2022. Tuy dòng tiền room tín dụng mới không nhiều nhưng sẽ giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực cũng như các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương dự báo, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ sang trang mới khi những vướng mắc về pháp lý dần được tháo gỡ, dự kiến nhiều luật liên quan được sửa đổi và thông qua như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai.

Trong quý I/2023, thị trường bất động sản vẫn dễ thở, tuy nhiên ít giao dịch, chủ yếu vẫn là cuộc chơi của những nhà đầu tư bắt đáy. Nếu chủ đất giảm giá và gặp được nhà đầu tư có tiền mặt thì mới có giao dịch. Tuy nhiên, giá nhà phố sẽ không giảm, chỉ có giá đất nền và căn hộ chung cư mới có thể giảm khoảng 15 - 20%.

Theo các chuyên gia đánh giá, nền kinh tế Việt Nam sẽ bớt khó khăn kể từ quý 2 và tăng trưởng tích cực kể từ quý 3 khi các dự án đầu tư công được giải ngân và làn sóng vốn FDI đổ vào bắt đầu được thấm dần vào nền kinh tế. Như vậy, phải tới đầu quý 3/2023 trở đi, các dự án bất động sản mới bắt đầu rục rịch bán hàng trở lại.

Với dự báo này thì khả năng tới cuối năm 2024, thị trường mới có thể phục hồi trở lại bình thường. Tuy nhiên, để giao dịch sôi động, mua bán đầu tư nhộn nhịp, giá tăng thì phải tới năm 2027, 2028. Còn những tháng đầu năm 2023, thị trường không sôi động như những năm trước nên khả năng không xuất hiện đột biến nào về nguồn cầu.

Theo lý giải của các chuyên gia, để có thể tạo nên các cơn sốt đất thì thị trường cần có quá trình hội tụ nhiều yếu tố về cung cầu, thông tin, dòng vốn, hạ tầng... Mà quá trình này cần thời gian khoảng từ 4-5 năm. 

Theo một chuyên gia trong ngành, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng như giai đoạn 2012. Hiện nay, quá trình phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh mẽ, cùng với đó là nhu cầu nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố để tạo nên động lực lớn cho khả năng hồi phục của thị trường. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư lại đang thận trọng hơn khi quan sát thị trường. Không chỉ vậy, thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) cũng trầm lắng do dòng vốn tín dụng bị siết chặt. Do đó, việc bất động sản sốt nóng ở giai đoạn này là rất khó xảy ra.

Có thể thấy, thị bất động sản năm 2023 có nhiều "bệ đỡ" với kỳ vọng "bẻ lái" sang một bước phát triển lành mạnh hơn. Theo quan điểm của nhiều chuyên gia, năm 2023 sẽ là giai đoạn chuyển tiếp của thị trường bất động sản. Mặc dù còn nhiều thách thức nhưng sự thanh lọc đang mang lại kỳ vọng mới cho thị trường trong dài hạn.