Đất vườn giá rẻ tràn ngập mạng xã hội, cả ngàn m2 chưa tới trăm triệu đồng

Theo Người Lao động, không còn nóng sốt như vài năm trước, thị trường đất nền vùng ven, đất nông nghiệp, đất vườn tại các tỉnh thành phía Nam Tây Nguyên, thời gian gần đây được rao bán nhộn nhịp trên các mạng xã hội, đặc biệt là TikTok với mức giá chỉ một vài trăm triệu hoặc vài chục triệu đồng. Tuy nhiên, việc mua bán giao dịch có thành công hay không lại rất khó kiểm chứng.

Chỉ cần lướt một vòng trên trang mạng xã hội TikTok, những người quan tâm đến thị trường nhà đất có thể dễ dàng bắt gặp những clip rao bán bất động sản như: "155 triệu đồng 12m ngang, dài 50m, lên được thổ cư; đất mẫu 300 triệu đồng/ha (10.000 m2), canh tác tốt" hay như "95 triệu đồng/1.000 m2, sổ sẵn, công chứng sang tên ngay. Cách nút giao thông cao tốc mấy cây số thôi. Gọi ngay để mua nha…".

Mỗi clip như vậy có thể thu hút hàng chục nghìn lượt xem cùng với hàng trăm bình luận. Liên hệ với người bán trong clip được biết, những mảnh đất rao bán kể trên ở tận các huyện Bắc Bình, Hàm Tân (tỉnh Bình Thuận). Đây tất cả đều là đất nông nghiệp ngắn ngày, khô cằn, khó canh tác các loại cây trồng lâu năm.

Hay một kênh TikTok khác có tên là Nguyễn Hữu Trí cũng khá nổi tiếng thời gian gần đây vì rao bán bất động sản theo phong cách "độc, lạ", thu hút được rất nhiều người xem. Cụ thể, người này cho biết mỗi ngày rao bán vài lô đất nông nghiệp, đất vườn ở nhiều tỉnh, thành miền Trung, Tây Nguyên, đa phần là do chủ đất kẹt tiền nên ký gửi bán giúp có tính phí hoặc thưởng hoa hồng khi giao dịch thành công. TikToker này cho biết, rất nhiều người đã mua đất của anh và cũng có nhiều người liên hệ gửi anh bán đất.

Trên thực tế, mặc dù thị trường bất động sản trầm lắng nhưng những người có tài chính nhàn rỗi hoặc tiền để dành vẫn có nhu cầu mua nhà đất để sử dụng, tích lũy hoặc đầu tư chờ giá lên, vì thế các sàn giao dịch hoặc môi giới nhà đất vẫn đang tích cực khai thác nhu cầu này để mong bán được hàng.

Bà Quyên (59 tuổi, ngụ quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh) chia sẻ, bà vừa mưa được mảnh đất trồng điều ở huyện Bù Đăng, tỉnh Bình Phước diện tích 1 ha mà giá chỉ có 500 triệu đồng. Bà Quyên giải thích rằng, trước đây bà gửi tiền ngân hàng nhưng gần đây thấy nhiều người gửi ngân hàng lại thành mua trái phiếu, rồi mất tiền. Tình cờ thấy đất vườn ở quê được rao bán với giá rẻ nên đã quyết định rút tiền ra mua đất để dành.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Việt An Hòa, người mua cần thận trọng với những thông tin rao bán đất vườn, đất vùng ven trên các trang mạng xã hội, nên đến tận nơi gặp chính chủ, đặc biệt phải hỏi chính quyền địa phương nơi đó về quy hoạch, pháp lý. Không nên vội vàng xuống tiền khi chưa tìm hiểu để tránh tiền mất tật mang.

Cân nhắc về khả năng sinh lời, pháp lý

Bàn về việc hiện nay vẫn có nhiều người tìm mua đất nông nghiệp giá rẻ tại các tỉnh, ông Trần Khánh Quang cho rằng, điều quan trọng nhất trước khi mua một mảnh đất nào đó là phải tính toán được hiệu quả khai thác, chi phí quản lý đầu tư ra sao, nếu không thì giá trị đầu tư để khai thác còn hơn cả giá trị đất đã mua. Bởi bất động sản càng rẻ thì càng ít khả năng sinh lời hoặc gia tăng giá trị.

Vị chuyên gia cho biết, nếu nhà đầu tư có ý định mua đất vườn, đất nông nghiệp thời điểm này thì chỉ nên bỏ 5-10% tiền nhàn rỗi chứ không nên dành quá nhiều. Đặc biệt, không nên mua theo phong trào, phải tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư, nhất là khi các chính sách đánh thuế còn chưa rõ ràng cũng như chưa biết diễn biến thị trường sắp tới sẽ diễn ra như thế nào.

Còn theo ông Đoàn Quốc Duyệt, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Tín Thành cho hay, bất động sản là đất nông nghiệp tại các tỉnh thường có giá bán rất rẻ, hiện chỉ vài trăm triệu đồng/sào (khoảng 1.000 m2), thậm chí là chục triệu đồng, nhưng nếu đầy đủ giấy tờ thì vẫn thu hút người mua. Bởi đó là tài sản có thật, có giá trị rõ ràng hơn so với các sản phẩm hình thành trong tương lai.

Hiện nay, rất nhiều người có sở thích mua nhà đất chỉ cần cầm được sổ đỏ trong tay là đủ, chưa cần xem xét đến các yếu tố khác. Bên cạnh đó, những sản phẩm này hiện đang có giá rất rẻ, hợp túi tiền của rất nhiều người, đặc biệt là những người trẻ muốn sở hữu một bất động sản mang tên mình nhưng lại chưa đủ khả năng mua nhà ở thành phố hoặc các khu trung tâm. Yếu tố cuối cùng cũng là tính hấp dẫn nhất trong đầu tư đó là sự kỳ vọng vào khả năng tăng giá gấp nhiều lần so với các loại hình đầu tư khác.

Tuy nhiên, điều quan trọng nhất khi quyết định mua bất động sản thuộc phân khúc này là tính thanh khoản, tức là có dễ mua bán hay không? Tính pháp lý có rõ ràng không?. Vị chuyên gia đưa ra lời khuyên là tốt nhất hãy đến một hoặc nhiều nơi để xem trước khi quyết định mua một mảnh đất nào đó, bởi không phải cứ đất có sổ đỏ là an tâm, vì còn rất nhiều rủi ro khác như tranh chấp, hay vướng quy hoạch,...

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết, đất nông nghiệp có sẵn cây trồng và có thể canh tác, có nguồn thu mà giá rẻ thường hấp dẫn rất nhiều người, nhưng điều kiện là phải có người canh tác, chăm sóc. Theo đó, không nên dùng tiền vay để mua bất động sản dạng này vì nó sẽ trở thành gánh nặng cho người mua.

Đất vườn bao giờ lại "sốt"?

Đầu năm 2022, sau thời điểm Tết Nguyên đán, đất vườn và đất nông nghiệp diện tích lớn, ở xa trung tâm, "điên đảo" trong cơn sốt. Giá tăng liên tục, giao dịch diễn ra chóng vánh giữa các nhà đầu tư.

Thực tế, hiện tượng sốt đất vườn, đất nông nghiệp đã diễn ra kể từ cuối năm 2021 sau đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Nhu cầu tìm mua đất vườn, đất thổ cư ngày càng tăng sau giai đoạn giãn cách xã hội đã đẩy giá đất tại các địa phương lân cận TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh Tây Nguyên, Nam Trung Bộ tăng mạnh. Mức tăng thấp nhất là từ 10-20% chỉ trong vòng vài tháng. Thậm chí có khu vực còn ghi nhận mức tăng 50-60% trong vòng nửa năm.

Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện đã đứng im so với thời điểm giữa năm 2022, thậm chí một số khu vực nhà đầu tư rao bán dưới giá vốn, nhưng vẫn khó thanh khoản.

Theo dự đoán của ngường trong ngành, loại hình đất vườn, đất nông nghiệp sẽ mất nhiều thời gian hơn phục hồi hơn so với các loại hình bất động sản khác.

Trên thực tế, có không ít nhà đầu tư đã thắng đậm khi lựa chọn đất vườn, đất nông nghiệp, nhưng cũng nhiều người bị mắc cạn khi đầu tư vào loại hình này. Rủi ro có thể đến từ việc đón đầu dự án, đón đầu quy hoạch, nhưng trong nhiều trường hợp quy hoạch không diễn ra hoặc diễn ra chậm khiến nhà đầu tư mắc kẹt, ở không được, bán cũng chẳng xong.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần hồi phục. Tuy nhiên, sẽ không có chuyện "sốt đất" xảy ra như hồi đầu năm 2022. Tuy dòng tiền room tín dụng mới không nhiều nhưng sẽ giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua ở thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Theo các chuyên gia đánh giá, nền kinh tế việt Nam sẽ bớt khó khăn hơn từ quý 2 và có sự tăng trưởng tích cực từ quý 3 khi các dự án đầu tư công được giải ngân cùng với làn sóng vốn FDI đổ vào bắt đầu thấm dần vào nền kinh tế. Với dự báo này thì khả năng cuối năm 2024, thị trường mới có thể phục hồi bình thường trở lại. Nhưng để sôi động, mua bán đầu tư nhộn nhịp, giá tăng thì phải tới năm 2027, 2028. Còn những tháng đầu năm 2023, thị trường không thể sôi động như các năm trước, vì vậy khả năng không có đột biến nào về nguồn cầu.

Các chuyên gia lý giải rằng, để tạo nên cơn sốt đất thì thị trường cần có quá trình hội tụ nhiều yếu tố về cung cầu, hạ tầng, thông tin, dòng vốn,... Quá trình này cần thời gian khoảng từ 4-5 năm.