Đất sử dụng chung là gì? Các vấn đề liên quan đến đất sử dụng chung

Đất sử dụng chung là gì?

Căn cứ tại khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định Đất sử dụng chung là gì? như sau:
 
“5. Hình thức sử dụng được ghi như sau:

a) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,...) thì ghi "Sử dụng riêng" vào mục hình thức sử dụng;

b) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi "Sử dụng chung" vào mục hình thức sử dụng;

c) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi "Sử dụng riêng" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi "Sử dụng chung" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: "Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2".”

Qua đó ta có thể hiểu, đất sử dụng chung có nghĩa là mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng của nhiều người, và trong sổ đỏ sẽ ghi hình thức sử dụng đất là “sử dụng chung” và ghi mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất sử dụng chung

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Trường hợp nhóm người là đồng sở hữu đối với quyền sử dụng một mảnh đất, do quan hệ sở hữu chung vì thế nên ngoài các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, họ còn có các quyền và nghĩa vụ khác. 

Cụ thể, tại khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Do đó, đối với đất sử dụng chung thì nhóm người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, cho tặng, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Phân biệt đất sử dụng chung và đất sử dụng riêng

Về người có quyền sử dụng đất

Đối với đất sử dụng riêng: Thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất như: Một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư tại nước ngoài.

Đối với đất sử dụng chung: Thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất.

Người có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

Đất sử dụng riêng: Một cá nhân có toàn quyền quyết định.

Đất sử dụng chung: 

Theo điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như sau:

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Theo đó, đối với đất sử dụng chung, khi có nhu cầu chuyển nhượng, cho, tặng hay thừa kế thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong nhóm người sử dụng đất đồng ý. Đối với trường hợp lô đất đó được chia theo phần cho từng thành viên nếu muốn thực hiện quyền đối với phần sử dụng đất của mình thì phải làm thủ tục tách thửa và thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật.

Ví dụ nếu đất sử dụng chung là một hộ gia đình thì phải có văn bản ghi nhận sự đồng ý của tất cả các thành viên gia đình.

Nếu là hai vợ chồng: Chuyển nhượng, tặng cho,… thì phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. Đối với thừa kế: Trường hợp 1 người chết trước thì di sản thừa kế sẽ là ½ trị giá thửa đất.

Lưu ý khi mua đất sử dụng chung

Khi mua đất sử dụng chung bạn cần phân biệt hai trường hợp sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất của đất sử dụng chung được phân chia được theo phần

Theo Khoản 1 Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015: “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình”. 

Như vậy, thành viên của nhóm có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc phần sở hữu của mình.

Tuy nhiên, trước khi tiến hành chuyển nhượng thành viên phải thực hiện thủ tục tách thửa, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật. Thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp chuyển nhượng cần phải có văn bản thỏa thuận của những người trong cùng hộ gia đình để tránh gặp phải những tranh chấp về sau

Thứ hai, quyền sử dụng đất của đất sử dụng chung không thể phân chia được theo phần

Tại khoản 2 Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: 

“Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia thì khi thực hiện việc chuyển nhượng phải có thỏa thuận giữa các chủ sở hữu chung. Theo đó các thành viên trong nhóm sẽ ủy quyền cho người đại diện thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013.

Lời kết

Trên đây là bài viết về nội dung đất sử dụng chung là gì và những quy định pháp luật liên quan. Hy vọng bài viết đã cung cấp những thông tin hữu ích đến quý bạn đọc, và có thể tránh gặp phải những rắc rối không cần thiết.