Đất phủ hồng là gì? Đất phủ hồng có lên được thổ cư không?

Mỗi lần nhắc đến đất quy hoạch hoặc bản đồ quy hoạch, có lẽ mọi người sẽ không còn xa lạ gì. Tuy nhiên, với đất phủ hồng thì đây là khái niệm khá lạ lẫm với đại đa số những người không làm trong lĩnh vực quy hoạch. Các bản đồ quy hoạch đều được thể hiện thông qua màu sắc và ký hiệu, đồng thời là bản đồ thu nhỏ thực địa. Trong đó có rất nhiều phần đất được đánh dấu màu hồng và có những vùng phủ trắng toàn màu hồng. Do đó, nếu ai không tiếp xúc với quy hoạch ắt hẳn chưa nhìn thấy bao giờ. 

1. Đất phủ hồng là gì?

Đất phủ hồng là đất trong quy hoạch, là đất ở đô thị tại thị trấn và thành phố; còn ở huyện và xã là đất ở nông thôn.

Trên bản đồ quy hoạch, đất phủ hồng sẽ được bôi vẽ màu hồng. Ví dụ, đất trồng cây lâu năm sẽ có màu vàng nhạt, còn đất quân sự hoặc của bộ đội sẽ có màu đỏ. Nếu đã được phủ hồng, 100% chúng ta có thể lên được thổ cư.

2. Những quy định về đất phủ hồng nhưng chưa được lên thổ cư

Thực tế cho thấy, đất áp quy hoạch quản lý chuyên ngành thuộc danh mục đất cây lâu năm, hàng năm, cây lúa… sẽ không được cho lên thổ cư.

Đất áp quy hoạch quản lý chuyên ngành là khu dân cư nhưng trong kế hoạch lại là đất cây lâu năm, hàng năm… hoặc đất thuộc danh mục đất dự trữ phát triển công nghiệp sau này (trong quy hoạch treo), đất đang đề xuất lập phương án quy hoạch các khu, cụm công nghiệp triển khai trong khoảng thời gian gần sẽ không cho lên thổ cư.

Ngoài ra, đất phủ hồng, đất áp quản lý quỹ đất là khu dân cư, nhưng khi áp thêm quản lý quy hoạch phân khu là đất chung cư hoặc đất dùng cho tái định cư cũng sẽ không được cho lên thổ cư.
Đất có đầy đủ mọi điều kiện trên khi áp bản đồ quản lý lưới đường nhưng không có đường, dù con đường thực tế có đẹp và dân ở đông cũng sẽ không được cho lên thổ cư.

Để xem được đất có an toàn và ổn định hay không, bên cạnh việc áp dụng 4 loại bản đồ nêu trên còn cần phải có những thông tin cập nhật mới, am hiểu nhiều thuật ngữ và văn bản, nghị định cũng như hướng dẫn để đất này có được mức độ an toàn cao hơn. 

Do người mua lầm mong muốn bán thoái vốn hoặc bán có lời, hay môi giới vì chút lợi nhuận sẽ ‘lựa lọc’ về vấn đề quy hoạch, bao sạch chỉ một hoặc hai cái áp thông thường chỉ mang tính cơ sở tham chiếu. Tất cả các loại bản đồ và văn bản chỉ mang tính quy định và áp dụng có thời hạn 1 năm hay 5 năm và lâu dài tùy vào tính quan trọng, tính ổn định cũng như tính kế thừa.

3. Đất phủ hồng có lên thổ cư được không?

Như đã nói ở trên, nếu đã phủ hồng thì 100% có thể lên được thổ cư. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất như sau: 

3.1. Nguyên tắc sử dụng đất phủ hồng

Đất cần phải đúng quy hoạch, đúng kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, tất cả những loại đất không phải là đất ở sẽ không được xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây dựng nhà ở phải chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư.

Theo quy định tại Điểm d và Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: 

– Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp 

– Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Theo đó, tất cả các loại đất bao gồm cả đất phủ hồng nếu muốn chuyển sang đất ở đều phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, chỉ khi nào có quyết định cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện (hoặc quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc thành phố trung ương), hộ gia đình và cá nhân mới được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định ở Điều 52 Luật Đất đai 2013 về căn cứ để giao đất, cho thuê đất cũng như cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau: 

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất hoặc thuê đất, hoặc đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

UBND cấp huyện sẽ quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận đơn cũng như thừa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển (khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm). 

Đồng thời, UBND cấp huyện chỉ được phép cho hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở khi có thể đáp ứng đủ 2 điều kiện sau: 

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện về việc cho phép chuyển sang đất ở 

– Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

3.2. Hồ sơ, thủ tục chuyển đất phủ hồng sang đất thổ cư

Để thực hiện thủ tục chuyển từ đất phủ hồng sang đất thổ cư, bạn cần thực hiện các bước dưới đây: 

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm có:  

– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng) 

Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ 

Bạn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận một cửa, sau đó họ sẽ chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất; hoặc là nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp vẫn chưa có Bộ phận một cửa) 

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất 

Bước 4: Nhận kết quả

3.3. Thời gian giải quyết thủ tục xin chuyển từ đất phủ hồng sang đất thổ cư

Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

Trong trường hợp hồ sơ vẫn chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, trong khoảng thời gian không quá 3 ngày làm việc, cơ quan sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ thông báo, sau đó hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung cũng như hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. 

Đối với các xã miền núi, hải đảo hay vùng sâu, vùng xa hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ là không quá 25 ngày. Thời gian trên chưa tính thời gian của các ngày nghỉ hoặc ngày lễ Tết theo quy định của pháp luật; cũng không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. 

3.4. Những chi phí phải nộp khi chuyển từ đất phủ hồng sang đất thổ cư

Khi tiến hành các thủ tục chuyển từ đất phủ hồng sang đất thổ cư, bạn cần phải nộp các khoản phí nhất định, gồm có: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ. 

– Tiền sử dụng đất 

+ Trong trường hợp chuyển từ đất vườn và đất ao sang đất thổ cư: 

Căn cứ theo quy định đã được nêu rõ tại điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về tiền sử dụng đất theo đó: 

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) 

+ Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở. 

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp). 

– Lệ phí trước bạ: 

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5% 

– Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Mỗi khu vực thông thường sẽ có mỗi mức thu khác nhau; tuy nhiên hầu hết đều có mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp. 

– Phí thẩm định hồ sơ: 

Phí thẩm định hồ sơ tại mỗi khu vực khác nhau sẽ được quy định khác nhau; đồng thời sẽ được quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

4. Một số câu hỏi thường gặp về đất phủ hồng

4.1. Có phải đất phủ hồng luôn được gọi là đất an toàn?

Các loại đất phủ hồng đang trong diện quy hoạch; do đó có nhiều trường hợp đất phủ hồng là đất cây lâu năm, hoặc đất trồng cây hàng năm, đất trồng lúa hoặc đất thuộc danh mục đất dự trữ phát triển công nghiệp sau này (quy hoạch treo), ngoài ra còn là đất đang đề xuất lập phương án quy hoạch các khu cũng như cụm công nghiệp triển khai trong thời gian gần thông thường sẽ không được lên thổ cư.

Do đó, bạn cần chú ý và cẩn thận khi tiến hành mua bán đất phủ hồng bởi đây không phải đất an toàn, nếu không tìm hiểu kỹ sẽ rất dễ bị lỗ vốn, thậm chí là mất trắng. 

4.2. Màu sắc các loại đất như đất phủ hồng được thể hiện trong bản đồ quy hoạch với mục đích gì?

Thực tế cho thấy, các loại đất được thể hiện trên thông tin quy hoạch thời điểm hiện tại cũng như trong tương lai của mảnh đất đó. Tương tự ký hiệu các loại đất, mỗi loại đất sẽ có một loại màu sắc khác nhau để cơ quan nhà nước quản lý có thể thống kê, kiểm kê các diện tích đất đai thuộc từng địa phương trên phạm vi cả nước.

Trên đây là khái niệm đất phủ hồng là gì cùng những lưu ý xoay quanh đất phủ hồng. Hi vọng bài viết giúp bạn có được những thông tin hữu ích, biết cách sử dụng và đầu tư đất phù hồng sao cho hợp lý.