Đất nông nghiệp "nóng sốt", nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền bất chấp có thể mất trắng

Đất nông nghiệp tăng giá chóng mặt

Theo Nhịp sống kinh tế, thời của sốt đất là khi ngay cả đất nông nghiệp cũng nhanh chóng rơi vào "guồng" tăng giá chóng mặt. Theo Nhịp sống kinh tế, thời của sốt đất là khi ngay cả đất nông nghiệp cũng nhanh chóng rơi vào "guồng" tăng giá chóng mặt. Tại nhiều tỉnh thành trong cả nước xảy ra tình trạng các cá nhân tự ý gom đất đai, sau đó xin chuyển đổi mục đích để phân lô, bán nền. Nhiều diện tích đất nông nghiệp, đất rừng đã bị băm nát.

Trong báo cáo mới đây của một trang chuyên về bất động sản cho biết, thị trường bất động sản Khánh Hòa tại nhiều huyện, giá đất nông nghiệp và lượng giao dịch đã ghi nhận mức tăng đột biến. Đơn cử như đất nông nghiệp ở huyện Ninh Hòa bắt đầu nóng từ cuối năm 2021. Theo đó, mức độ quan tâm bất động sản Ninh Hòa tăng 77%, lượng tin đăng cũng tăng 53% so với thời điểm tháng 2. Tại các xã Ninh Xuân, Ninh Phú, nhiều mảnh đất nông nghiệp trồng mía, trồng keo trước đây có giá từ vài trăm triệu nay đã được đẩy lên tiền tỷ.

Tại Diên Khánh, một huyện miền núi cũng đã ghi nhận tình trạng phân lô bán nền đất nông nghiệp. Theo ghi nhận, thông tin về tuyến đường Võ Nguyên Giáp và đường 23-10 kết nối với TP. Nha Trang đã khiến các xã phường tại khu vực vùng ven như Diên Đồng, Diên Lâm, Diên Xuân, Diên Hòa, Suối Tiên đều ghi nhận hiện tượng sốt giá vào khoảng thời gian đầu năm 2019 và cuối năm 2021. Cụ thể, lượt tìm kiếm bất động sản tại Diên Khánh tăng 60%, lượng tin rao cũng tăng 49% so với hồi tháng 2.

Với sản phẩm đất vườn có một phần thổ cư tại Suối Tiên, Diên An, Diên Phước... được rao bán nhiều nhất với giá dao động từ 4-11 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Thậm chí những lô đất trong khu phân lô đã làm đường hoặc gần đường lớn còn có giá cao hơn.

Không chỉ tại Khánh Hòa mà nhiều tỉnh thành khác cũng đều ghi nhận tình trạng đất nông nghiệp bỗng trở thành "mặt hàng nóng". Đơn cử tại Đồng Nai, lãnh đạo UBND tỉnh này cho biết, nhiều người sẵn sàng chi ra mức giá cao để mua đất nông nghiệp. Đối với khu vực vùng sâu, vùng xa đường sá chưa được đầu tư sẽ có giá khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng/ha, còn khu vực có đường lớn có giá 5 - 10 tỷ đồng/ha. Đặc biệt, các khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch đất ở mức giá có thể lên tới 40 - 60 tỷ đồng/ha.

Được biết, tại những khu vực vùng ven Hà Nội như Thạch Thất, Ba Vì, giá đất nông nghiệp được đẩy lên gấp 2 lần trong vòng 1-2 năm gần đây. Giá đất nông nghiệp hiện dao động ở mức 3-7 triệu đồng/m2. Có khu vực thậm chí còn ghi nhận mức giá 30 triệu đồng/m2.

Tại các tỉnh Hải Dương, Hưng Yên cũng xuất hiện hoạt động mua bán đất nông nghiệp với mức giá trung bình từ 1-3 triệu đồng/m2.

Chia sẻ về tình trạng thị phần đất nông nghiệp giao dịch sôi động như hiện nay, anh Minh - một nhà đầu tư chuyên nghiệp đến từ Hà Nội phân tích, có 2 lý do chính khiến giới đầu tư mạnh tay xuống tiền vào loại hình này. Thứ nhất, do giá đất nông nghiệp rẻ nên khả năng tăng giá sẽ nhanh và tốt hơn. Ví dụ, một lô đất giá 500 nghìn đồng/m2  tăng gấp đôi hoặc gấp 3 thành 1,5 triệu đồng/m2 sẽ dễ dàng hơn lô đất 50 triệu đồng/m2. Thứ hai, những thông tin về quy hoạch hạ tầng trở thành chất xúc tác đẩy giá đất nông nghiệp gia tăng.

Xuống tiền vào đất nông nghiệp có thể khiến nhà đầu tư mất trắng

Dù vậy, theo những nhà đầu tư chuyên nghiệp và các chuyên gia nhận định, đầu tư đất nông nghiệp rất rủi ro. Anh Minh cho biết, nhà đầu tư thường mua đất nông nghiệp và kỳ vọng chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tăng tiền. Nhưng thực tế, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không hề dễ dàng. Thêm vào đó, nếu khu vực đất dự định mua có quy hoạch chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì đồng nghĩa với việc chính quyền sẽ thu lại, đền bù để phân lô làm đất đấu giá. Như vậy, nhà đầu tư có thể mất trắng.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho biết, rủi ro mua đất nông nghiệp đầu tiên có thể nhắc đến như đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng cũng như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Việc này phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Cụ thể, nếu tranh chấp xảy ra, hợp đồng chuyển nhượng viết tay sẽ không được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, khi đó dẫn đến trường hợp bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư không thể hoặc gặp nhiều khó khăn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bởi theo quy định của pháp luật hiện nay, đất nông nghiệp chưa được cấp quyền sử dụng đất sẽ không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, về mặt pháp lý, nhà đầu tư không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp chưa được cấp sổ sang đất phi nông nghiệp hoặc loại hình đất khác.

Theo đó, Luật sư Hồi khuyến nghị, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất, đảm bảo bên chuyển nhượng có đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần tra cứu các thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực xem thửa đất mình nhận chuyển nhượng có đủ cơ sở được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, nếu có thì chi phí chuyển đổi ra sao, quy trình và thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư như thế nào. Khi tiến hành giao dịch mua bán đất, để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh rủi ro nếu có tranh chấp xảy ra, nhà đầu tư cần ký kết hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.