Đất dịch vụ là gì? Những quy định về cấp, chuyển đổi khi mua đất dịch vụ

Đất dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ là gì? Đất dịch vụ hay còn gọi là đất thương mại, là diện tích đất có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện việc xây dựng các dự án.

Đất dịch vụ là phần đất mà người sử dụng đất bị thu hồi trên ⅓ diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước đền bù nhằm mục đích hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, mỗi một suất đất thông thường thì sẽ có diện tích khoảng 40 - 50m2 và khi chính quyền địa phương hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ tiến hành tổ chức bốc thăm số lô đất cụ thể.

Để có thể sử dụng đất nông nghiệp cho những mục đích khác nhau như phục vụ dự án, Nhà nước đã có những chính sách thu hồi đất nông nghiệp. Theo đó thì người dân sẽ mất đi phần canh tác này, điều này cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nghề nghiệp cũng như thu nhập của người dân. Bởi thế mà pháp luật có những quy định riêng để bồi thường và hỗ trợ cho người dân trong những trường hợp bị thu hồi đất.

Các loại đất dịch vụ phổ biến

Đến nay, đất dịch vụ bao gồm có 2 loại đất, cụ thể: 

• Đất được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các công trình quy hoạch đô thị: Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà bị thu hồi trên 30% diện tích đất mà không được nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương đương thì sẽ được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm mới. Một trong những chính sách hỗ trợ đó chính là giao đất ở vị trí có thể làm mặt bằng sản  xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp;
• Đất được đấu thầu: Đất dịch vụ còn có thể là đất đấu thầu ở những khu công cộng như chợ, công viên, bến xe,...

Đất dịch vụ có những đặc điểm gì?

Thông thường, mỗi loại đất sẽ có những đặc điểm riêng để nhận biết và phân biệt. Và đất dịch vụ cũng thế, đặc điểm của loại hình đất này gồm:

• Đất dịch vụ sở hữu vị trí thuận lợi, thường nằm ở bên trong hoặc là liền kề với những khu đô thị, xung quanh là hệ thống giao thông, hạ tầng liên kết hoàn hảo;
• Khu đất thường có vị trí đẹp, có điều kiện hạ tầng tốt, giá lại rẻ hơn đất dự án;
• Đất được bồi thường thỏa đáng khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất;
• Khi tiếp nhận đất dịch vụ thì các gia đình sẽ không phải trả thêm bất kỳ một khoản phí nào nếu như muốn chuyển đổi thành đất ở;
• Cơ sở hạ tầng chủ khu đất dịch vụ được xây dựng trước hoặc là cùng lúc với xây đô thị. Từ đó tạo điều kiện thuận lợi để cho người dân phát triển kinh tế;
• Đất dịch vụ có thể thực hiện việc xây dựng những công trình kiên cố, cao tầng tuy nhiên phải xin giấy phép xây dựng; 

Sự khác biệt của đất dịch vụ với những loại đất khác

Đất thương mại dịch vụ: Đất thương mại dịch vụ là đất có xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại, công trình phục vụ cho mục đích mới nói trên. Thương mại, dịch vụ hiện được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Và loại đất này vẫn có thể được sử dụng để ở nhưng khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì cần phải làm một số thủ tục hành chính đi kèm.

Đất dịch vụ công cộng: Đất dịch vụ công cộng là loại đất đặc biệt, là đất phi nông nghiệp tuy nhiên được miễn thuế sử dụng đối với đất phi nông nghiệp. Đất dịch vụ công cộng bao gồm những loại đất dưới đây:

Những loại đất chuyên phục vụ cho giao thông đường thủy, đường bộ, đường hàng không, các công trình phục vụ mục đích đi kèm theo đất;

• Những loại đất đang có công trình văn hóa, y tế, đào tạo, giáo dục, phục vụ dân sinh nói chung,...
• Đất lưu giữ những di tích được ủy ban nhân dân các cấp công nhận, ra quyết định bảo vệ;
• Đất xây dựng các công trình công cộng khác được pháp luật quy định cụ thể.

Đất dịch vụ du lịch: Đất dịch vụ du lịch hay được là đất du lịch được xem là loại đất đã được quy hoạch dành riêng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Đi kèm theo đất thì sẽ là cơ sở hạ tầng, điều kiện hạ tầng giao thông tương ứng. Đất này không được sử dụng để định cư đối với những hộ gia đình. Diện tích đất du lịch sẽ ảnh hưởng tích cực đến lợi ích kinh tế của địa phương.

Dựa trên quy chế về việc sử dụng đất dịch vụ hiện nay đối với người sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ thì:

• Đất dịch vụ với mục đích dùng để ở và kinh doanh. Chính vì thế mà pháp luật không hề quy định cụ thể về việc xây nhà dựa trên đất dịch vụ. Bên cạnh đó thì pháp luật cũng không cấm xây nhà trên đất thương mại. Vì thế mà có thể hoàn toàn xây nhà cao tầng thoải mái nếu như xin giấy phép xây dựng theo quy định;
• Theo như quy định thì đất dịch vụ là đất được Nhà nước giao, bồi thường cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp với mức khoảng trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Mặc dù vậy thì loại đất này được giao dùng lâu dài tuy nhiên không có sổ đỏ. Bởi thế mà người sử dụng đất chưa thể tiến hành chuyển nhượng nếu muốn; 

Trên thực tế thì đất dịch vụ vẫn có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ, sổ hồng) nếu như chủ sở hữu có những giấy tờ đảm bảo theo quy định. Như thế, đất dịch vụ là loại đất được nhà nước đền bù sau khi đã thu hồi đất nông nghiệp của người dân để xây dựng các dự án. Loại đất này thường có vị trí địa lý đắc địa và thuận lợi cho việc buôn bán, kinh doanh. Tuy nhiên thì Nhà nước chưa ban hành quy trình cấp sổ đỏ cụ thể cho loại đất này. Chính vì thế mà bản thân chủ sở hữu đất dịch vụ chưa có sổ đỏ cho nên họ cũng không có quyền chuyển nhượng cho người khác.

Đất dịch vụ là gì? Đất dịch vụ có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hay không?

Theo  như quy chế sử dụng đất dịch vụ của người sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ tương tự như đất ở. Chính vì thế mà đất dịch vụ được cấp sổ đỏ nếu như đáp ứng được những điều kiện được quy định, cụ thể:

Trường hợp đất dịch vụ có đầy đủ các loại giấy tờ sau: 

• Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc là có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
• Giấy chứng nhận hợp pháp về việc thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc là tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc quyền sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Những loại giấy tờ được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp chủ sở hữu đất dịch vụ có một trong những loại giấy tờ quy định kể trên mà ở trên giấy tờ đó ghi tên của người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, tuy nhiên đến trước ngày 1/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp chủ sở hữu đất dịch vụ đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có những giấy tờ như trên, có hộ khẩu thường trú ở địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì nay được Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp chủ sở hữu đất dịch vụ đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định đã nêu trên tuy nhiên đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Như thế, nếu như thửa đất dịch vụ không đáp ứng được đầy đủ các tiêu chí nêu trên thì hoàn toàn không có quyền thực hiện các thủ tục như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai. Nếu như không có giấy chứng nhận sử dụng đất thì thửa đất dịch vụ này có thể chuyển quyền sở hữu cho người khác.

Người sử dụng đất thương mại dịch vụ sẽ được hưởng những quyền sau:

• Được thuê và thuê lại, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, góp vốn, nhận thừa kế kể từ cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế khác;
• Được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật;
• Được hưởng kết quả đầu tư trên đất, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ ở trên đất;
• Được thực hiện việc tố cáo, khiếu nại, khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc là bị xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Tuy nhiên cũng cần phải lưu ý, đối với một số trường hợp không đủ điều kiện chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở thì việc cấp sổ đỏ là không thể. Tuy nhiên thì vẫn có những trường hợp bán, chuyển nhượng đất dịch vụ thông qua các giấy tờ viết tay, hợp đồng đó thì không được pháp luật công nhận. Vì thế mà việc mua bán, chuyển nhượng đất dịch vụ không đủ điều kiện chuyển đổi sang đất ở rất rủi ro.

Còn nếu như mua bán, chuyển nhượng đất dịch vụ thông qua ủy quyền thì người nhận ủy quyền không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đất đang chờ hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận. Những người nhận chuyển nhượng chỉ có thể xác lập quyền sử dụng đất đứng tên ở trên giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện lập hợp đồng chuyển nhượng. Thời gian chờ thì dễ phát sinh những vấn đề pháp lý khác.

Trên đây là thông tin về đất dịch vụ là gì? Những quy định về cấp, chuyển đổi đất dịch vụ mới nhất? Hy vọng bài viết này giúp bạn hiểu hơn về loại hình đất này và có được hướng đầu tư phù hợp nhất nhé!