Đất DHT là gì? Có nên đầu tư đất DHT hay không?

Đất DHT là gì?

Theo quy định tại mục B khoản 5 Điều 3 Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Đất DHT là ký hiệu của đất phát triển hạ tầng, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.Ban đầu, đất phát triển hạ tầng được định nghĩa là đất sử dụng trong lĩnh vực quân sự, giao thông, kiến trúc và xây dựng”.

Nhưng sau đó, phạm vi này đã được mở rộng để gồm thêm giáo dục, y tế, văn hóa xã hội, vui chơi giải trí,...

Hiện nay, đất DHT là phần đất dành cho công trình công cộng phục vụ cuộc sống con người trong dài hạn, gồm các lĩnh vực: văn hóa giáo dục, bưu chính viễn thông, giao thông vận tải, thuỷ lợi, năng lượng, nghiên cứu khoa học, y tế, môi trường, thể dục thể thao, quốc phòng an ninh, dịch vụ, xã hội và chợ.

Mục đích sử dụng đất DHT

Đất DHT được dùng với mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông (đường xá, cầu…), công trình năng lượng, công trình thủy lợi, cơ sở bưu chính viễn thông, cơ sở giáo dục - đào tạo, cơ sở văn hóa, cơ sở y tế phục vụ chăm sóc sức khỏe, cơ sở nghiên cứu khoa học, chợ và những cơ sở dịch vụ xã hội khác.

Phân loại đất DHT

Sau khi xác định được khái niệm đất DHT là gì, bạn sẽ biết cách phân loại nhóm đất này. Có nhiều phần đất thuộc nhóm đất DHT, có thể phân loại theo nhiều cách khác nhau. Trong đó, 3 cách phân loại phổ biến nhất là:

1. Phân theo lĩnh vực kinh tế – xã hội

• Cơ sở hạ tầng kinh tế: Quỹ đất được sử dụng để xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động sản xuất và lưu thông, gồm hệ thống cầu đường, thủy lợi, giao thông, truyền tải điện…
• Cơ sở hạ tầng xã hội: Đất để xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật nhằm phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, đời sống xã hội.
• Cơ sở hạ tầng môi trường: Đất để xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật nhằm bảo vệ, duy trì môi trường sinh thái, tài nguyên thiên nhiên, các công trình bảo vệ rừng, biển, phòng chống thiên tai, bão, lũ…
• Cơ sở hạ tầng quốc phòng: Đất để xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật nhằm mục đích an ninh quốc phòng, gồm những cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng vũ khí.

2. Phân loại theo cấp quản lý

• Cơ sở hạ tầng do trung ương quản lý: Các cơ sở vật chất kỹ thuật quy mô lớn như sân bay, đường quốc lộ, đường sắt, cơ sở quốc phòng…
• Cơ sở hạ tầng do địa phương quản lý: Các cơ sở vật chất kỹ thuật dưới sự quản lý của tỉnh, thành phố, huyện, xã, phường.

3. Phân theo vùng lãnh thổ, dân cư

• Cơ sở hạ tầng nông thôn
• Cơ sở hạ tầng đô thị
• Cơ sở hạ tầng vùng đồng bằng và trung du miền núi
• Cơ sở hạ tầng kinh tế biển

Vai trò của đất DHT là gì?

Cơ sở hạ tầng luôn giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội, tạo động lực lớn cho các ngành, lĩnh vực, là động lực cho sự phát triển của mỗi quốc gia. Đồng thời cũng là bệ phóng mang tính bền vững cho tương lai, cho thấy sự đầu tư nghiêm túc, chỉn chu, đồng bộ.

Thống kê cho thấy, nhiều năm qua, Chính phủ Việt Nam đã mạnh tay đầu tư cho phát triển cơ sở hạ tầng, chiếm khoảng 9 - 10% GDP hàng năm vào giao thông, năng lượng, viễn thông, vệ sinh, điện nước… Các công trình giao thông trọng điểm, cảng biển, cảng hàng không, đường sắt, những phương thức vận tải… liên tục được nâng cấp, triển khai đồng bộ.

Với những chủ trương phát triển về cơ sở hạ tầng, có thể thấy vai trò của đất DHT rất quan trọng trong phát triển đời sống kinh tế, xã hội. Việc tận dụng quỹ đất DHT, có phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cho mục đích phát triển hạ tầng chính là công cụ quan trọng, mang ý nghĩa then chốt.

Nhìn chung, đất sử dụng vào mục đích phát triển cơ sở hạ tầng phù hợp với quy hoạch sẽ đáp ứng nhu cầu của xã hội, phục vụ các ngành kinh tế, cải thiện diện mạo đô thị, chất lượng cuộc sống và nâng tầm giá trị quốc gia, khu vực.

Các câu hỏi thường gặp liên quan tới đất DHT

1. Có được mua bán, chuyển nhượng đất DHT không?

Pháp luật hiện hành quy định được phép mua bán, chuyển nhượng đất DHT. Đất phục vụ cơ sở hạ tầng có những đặc thù riêng khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và tuân theo quy định pháp luật.

Các khu đất DHT đa phần đều nằm trên những vị trí đắc địa, tiềm năng sinh lời cao nên nhu cầu của người mua với loại đất này rất lớn. Dù đất DHT đã được quy định sử dụng vào các mục đích cụ thể theo định hướng mà Nhà nước đưa ra, nhưng tiềm năng đầu tư đất DHT vẫn khá khả quan.

2. Tìm hiểu thông tin liên quan đến đất DHT ở đâu?

Để có thể đầu tư loại đất này một cách suôn sẻ, nhà đầu tư cần nắm bắt được thông tin chi tiết của khu đất, bằng cách:

• Xác minh phương án quy hoạch dựa vào thông tin tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Xin giấy xác nhận quy hoạch của khu đất có ý định đầu tư.
• Yêu cầu Phòng Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin quy quy hoạch về mảnh đất đang có ý định đầu tư.
• Phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định địa giới chính xác của đất quy hoạch có liên quan tới phần đất đang có ý định đầu tư.

3. Có nên mua đất DHT hay không?

Trước khi đầu tư loại hình này, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ những lợi ích và rủi ro có thể xảy ra.

Thực tế, đất DHT có mức giá rẻ, vị trí đẹp và tiềm năng tăng giá cao. Nhưng loại đất này chịu sự chi phối nhiều từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Ở những giai đoạn khác nhau sẽ có những chính sách phát triển khác nhau nên đất DHT không có tính ổn định. Các nhà đầu tư có nỗi băn khoăn lớn nhất là về sự “biến động” của loại đất này.

Mặt khác, đất DHT vẫn là một “miếng bánh ngon” để môi giới bất chính thu lợi qua những thông tin mập mờ, chưa kiểm chứng. Nhà đầu tư phải xác minh kỹ về thông tin quy hoạch, cẩn thận để tránh phát sinh rủi ro như chôn vốn hay lỗ vốn.

4. Đất DHT có lên thổ cư được không?

Loại đất DHT có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Bởi, đất cơ sở hạ tầng được xếp vào nhóm đất quy hoạch chờ được giải tỏa. Nên nếu muốn chuyển đổi lên thổ cư, người dân cần làm đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng và phải chờ UBND các cấp phê duyệt.

5. Đất phát DHT có xây nhà được không?

Loại đất này không được phép xây nhà ở, bởi không đúng với mục đích sử dụng đất DHT theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu xây nhà trên đất phát triển cơ sở hạ tầng sẽ có thể bị dỡ bỏ khi Nhà nước thu hồi giải tỏa đất.

6. Có nên đầu tư vào đất DHT hay không?

Theo những quy định hiện hành, đất DHT được phép chuyển nhượng và mua bán, trao đổi nhưng phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng và đất không nằm trong kế hoạch quy hoạch của địa phương.

Từ những phân tích trên, đất phục vụ cơ sở hạ tầng giàu tiềm năng phát triển về mọi mặt, đa lĩnh vực. Hầu hết những khu đất này đều sở hữu vị trí đẹp, “đắc địa”, bằng phẳng nhưng không nhiều người nhận ra tiềm năng phát triển này nên đất DHT không được “săn đón” như những loại đất khác. Từ đó, giá đất DHT khá rẻ.

Tuy nhiên, một “miếng bánh ngon” cũng đồng nghĩa với có nhiều rủi ro. Đất DHT thường xuyên có biến động, phụ thuộc nhiều vào chính sách quy hoạch, phương án sử dụng đất của mỗi địa phương trong từng giai đoạn.

Vì vậy, dù mang lại giá trị lợi nhuận cao nhưng tính chất không cố định của loại đất này khiến nhiều nhà đầu tư còn e dè. Vậy, nên đầu tư đất DHT hay không sẽ tùy thuộc vào nhu cầu, mục đích và tài chính của mỗi nhà đầu tư.

Những lưu ý trước khi đầu tư đất DHT

Đầu tư bất động sản không phải điều dễ dàng, nhất là những loại đất đặc biệt như đất DHT. Để hạn chế thấp nhất các rủi ro thì hãy lưu ý một số điều dưới đây trước khi “xuống tiền”:

• Xác minh dự án quy hoạch theo thông tin có sẵn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nên xin cấp giấy xác nhận quy hoạch của phần đất có ý định đầu tư.
• Tìm hiểu kỹ các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Nên mua đất DHT có thời gian quy hoạch xa.
• Kiểm tra mọi thông tin pháp lý liên quan đến khu đất một cách chính xác trước khi quyết định mua.
• Nên đầu tư vào những khu đất DHT có thể sinh lời sớm trong từ khoảng 3 - 5 năm. Ưu tiên các mảnh đất có giá trị rẻ, nếu bị thu hồi thì nhà đầu tư sẽ không bị lỗ quá nhiều.
• Đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán để tránh các rắc rối không đáng có phát sinh.
• Chia nhỏ vốn ra nhiều khu vực khác nhau, không nên dồn hết tài chính vào một lô đất DHT diện tích lớn.