Đặt cọc là gì? Soạn thảo hợp đồng đặt cọc như thế nào?

Đặt cọc là gì?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Trước khi giao kết hợp đồng, các bên cần thỏa thuận, đàm phán về các nội dung cơ bản của hợp đồng để chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên có những trường hợp, vì nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan mà một bên không giao kết hợp đồng. Để bảo đảm việc giao kết hợp đồng được thực hiện, các bên sẽ thỏa thuận xác lập đặt cọc. Ngoài ra, trong quan hệ của hợp đồng song vụ, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể sẽ gây thiệt hại cho bên kia, cho nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ.

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự đã được pháp luật dân sự Việt Nam ghi nhận cùng với hệ thống những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác. Đặt cọc có ưu điểm so với các biện pháp bảo đảm khác đó là được sử dụng để bảo đảm cho việc giao kết của một giao dịch nào đó. Vì vậy, pháp luật dân sự cần phải hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về biện pháp này; có thể tạo ra hành lang pháp lý vững chắc để bảo đảm quyền và lợi ích của các bên khi tham gia quan hệ.

Đặc điểm của đặt cọc

Thứ nhất, đối tượng của đặt cọc là các vật có giá trị hoặc các vật có tính thanh toán cao. Đối tượng của đặt cọc là tiền thì vừa mang chức năng bảo đảm, lại vừa mang chức năng thanh toán. Vì vậy, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản; trong đó cần phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc, v.v…

Thứ hai, trong biện pháp đặt cọc: Tùy theo thỏa thuận mà bên này hoặc bên kia sẽ là người đặt cọc. Bên đặt cọc là bên dùng tiền hoặc vật có giá trị khác của mình để giao cho bên kia giữ nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc đảm bảo việc thực hiện hợp đồng. Bên nhận tiền hoặc tài sản gọi là bên nhận đặt cọc.

Thứ ba, mục đích của của biện pháp đặt cọc có thể là bảo đảm việc giao kết hợp đồng hoặc cũng có thể nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hay nhằm cả hai mục đích trên. Đây là điểm tạo ra khác biệt giữa biện pháp đặt cọc và những biện pháp bảo đảm khác. Thông thường những biện pháp bảo đảm khác chủ yếu bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng nhưng biện pháp đặt cọc lại được giao kết trước hợp đồng chính thức nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, tránh sự bội tín trong việc giao kết hợp đồng.

Chủ thể và đối tượng của đặt cọc

Chủ thể của hợp đồng đặt cọc bao gồm hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc là bên nhận đặt cọc. Nhưng thông thường, bên nào nắm giữ phần tài sản có sẵn như bên có nhà để bán hoặc cho thuê hay bên nào sẽ phải đầu tư công sức và tiền bạc để thực hiện công việc nhất định thì sẽ là bên nhận đặt cọc.

– Đặt cọc là hợp đồng thực tế. Hay nói một cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên đã thực hiện chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.

– Đối tượng của đặt cọc: Tài sản đặt cọc có tính thanh toán cao. Nếu là tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bất kỳ tài sản nào thì cần đáp ứng được các yêu cầu luật định, đó là tài sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp bao gồm: tiền, kim khí quý, đá quý; hoặc những tài sản có giá trị khác. Như vậy, các tài sản như quyền tài sản hay bất động sản không trở thành đối tượng của đặt cọc.

Có các hình thức đặt cọc nào?

Hiện nay, Bộ luật dân sự không có các quy định cụ thể về vấn đề này. Theo đó, ta có thể hiểu việc đặt cọc là một trong các biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chỉ cần đảm bảo đúng mục đích, ngoài ra không cần đòi hỏi đáp ứng về điều kiện hình thức xác lập.

Đây là một quy định mang tính chất mở cho mỗi bên, bởi theo Bộ luật dân sự 2005, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, và việc thỏa thuận bằng miệng sẽ không có giá trị pháp lý. Còn tại thời điểm Bộ luật dân sự 2015 điều chỉnh thì thỏa thuận đặt cọc có thể xác lập bằng bất cứ hình thức nào đây cũng là một điểm mới mang tính chất tích cực đối với pháp luật Việt Nam.

Giao dịch dân sự được hình thành dựa trên sự thỏa thuận và thiện chí, tin tưởng lẫn nhau nên pháp luật ngày càng hướng tới sự tự do trong những cơ chế thỏa thuận. Tuy nhiên vẫn cần phải đảm bảo không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Đặt cọc thường được sử dụng khi nào

Bản chất của việc đặt cọc là để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng, do vậy hợp đồng đặt cọc thường được lập trong các trường hợp như đặt cọc mua nhà, đặt cọc mua đất, đặt cọc thuê nhà, v.v…Việc đặt cọc bao nhiêu tiền hoặc bao nhiêu phần trăm sẽ do các bên thỏa thuận. Thông thường việc đặt cọc thường chiếm khoảng từ 10 – 30% giá trị hợp đồng.

Một số vấn đề lưu ý liên quan tới đặt cọc

Việc đặt cọc có phải lập thành văn bản và Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng hay không?

Trước đây việc đặt cọc theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì bắt buộc phải lập thành văn bản, tuy nhiên Bộ luật dân sự 2015 điều chỉnh thì không bắt buộc. Nếu đặt cọc bằng văn bản cũng không cần bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên nếu lập thành văn bản và công chứng thì khi xảy ra tranh chấp sẽ có thể dễ dàng xử lý hơn vì đã có căn cứ pháp lý.

Phân biệt đặt cọc và trả tiền trước: Tại Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định như sau: Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ đó là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này sẽ được coi là tiền trả trước. Việc phân biệt đặt cọc hay trả tiền trước rất quan trọng bởi vì hậu quả pháp lý của chúng là khác nhau, là phạt cọc hay là xử lý tiền trả trước. Vì bản chất của đặt cọc là thỏa thuận dân sự giữa các bên nên các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị của tài sản đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc này phải được ghi trong hợp đồng.

Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng đặt cọc

Bước 1: Trích dẫn các quy định của pháp luật về đặt cọc để làm căn cứ soạn thảo hợp đồng và căn cứ theo khoản 2 điều 328 bộ luật dân sự 2015.

Bước 2: Lên sơ bộ các nội dung chính trong hợp đồng đặt cọc.

Bước 3: Xác định những vấn đề cần lưu ý trong hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung sau:

– Ghi rõ giá trị đặt cọc và giá trị giao dịch mà hợp đồng đặt cọc dùng để bảo đảm. Một số trường hợp không ghi rõ giá trị giao dịch, nên khi xảy ra có tranh chấp đã đẩy giá trị giao dịch lên cao để bên đặt cọc không thể thực hiện.

– Xác định cụ thể, rõ ràng thời gian đặt cọc từ thời điểm nào đến thời điểm nào? Hình thức, địa điểm thanh toán tiền cọc và mức phạt cọc đối với trường hợp hủy giao dịch.

– Cách thức để giải quyết tranh chấp, tòa án giải quyết tranh chấp.

– Mức phạt cọc do các bên thỏa thuận, hoặc theo quy định tại khoản 2 điều 328 đó là: nếu không có thỏa thuận thì mức phạt cọc sẽ tương đương với giá trị đặt cọc, tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn hoặc thấp hơn theo nhu cầu.

Kết luận:

Trên đây là nội dung liên quan đến “Đặt cọc”, hy vọng đã cung cấp những thông tin hữu ích đến mọi người.