Đất Bình Phước, "đăng rao bán hoài không ai mua" bởi lý do này

Vào năm 2019, chị Kh. mua 2 nền đất tại một dự án ở tỉnh Bình Phước. Dự án này có hàng nghìn sản phẩm và được mở bán theo từng giai đoạn. Khi mua, chị Kh. được môi giới chào mời và cam kết lợi nhuận có thể đạt tới 10-20% trong vòng 5-6 tháng. Thế nhưng, mua giai đoạn 2 của đợt mở bán, tuy nhiên đến giai đoạn 6, chị Kh. vẫn không bán được, trong khi giá chỉ nhích nhẹ có 3-5%. Vì có việc cần dùng đến tiền nên chị Kh. đã liên tục gửi môi giới của công ty bán dự án và cả môi giới ngoài nhưng đến giữa năm 2021, 2 nền đất của chị Kh. vẫn không thể ra được hàng. "Cũng có một vài môi giới gọi nói 2 nền đất của chị ở phía trong, trong khi chủ đầu tư đang bán loạt nền ở bên ngoài, nên khó ra hàng lúc này. Có môi giới thì lại kêu giảm giá 200 triệu đồng cho mỗi nền sẽ có khách chốt", chị Kh. cho hay.

Thế nhưng nếu giảm giá nhiều trong khi đã vào năm mua vào, chị Kh. lại không chịu. Đến khoảng hơn 1 tháng sau đó, do cần tiền gấp nên chị đã gửi môi giới với mức giá giảm mỗi nền là 20 triệu đồng so với giá mua vào, nhưng vẫn không có người hỏi mua. Chị Kh. mới bắt đầu đi nhờ cậy các mối quan hệ, để nhờ chủ đầu tư mua lại 2 nền đất đó. Cho đến cuối năm 2021, phía chủ đầu tư đã mua lại 2 nền đất của chị với giá thu về bằng giá chị mua vào năm 2019. Và dĩ nhiên, phần lãi suất vay ngân hàng một phần để mua 2 nền đất đó chị Kh. phải chịu. "Tôi không ngờ, thị trường nay lại chậm đến mức mà mua 2 nền đất sau 3 năm trầy trật vẫn không bán được, cuối cùng lấy được tiền gốc về coi như cũng là may mắn", chị Kh. chia sẻ.

Sau này tìm hiểu thêm, chị Kh. mới biết, chị gửi môi giới công ty nhưng gần như không ai bán được, thậm chí còn không có một động thái rao bán nào cho khách, bởi họ đang bán hàng của chủ đầu tư. Một dự án có tới hàng nghìn sản phẩm và chia thành các giai đoạn bán hàng, khiến nhà đầu tư sẽ rất khó ra hàng nếu chủ đầu tư chưa bán được hết nguồn hàng dự án. Chưa kể đến, hàng của nhà đầu tư rất khó để cạnh tranh lại với các chính sách của chủ đầu tư (như tặng quà, chiết khấu, tặng vàng...). Đó chính là lý do, 2 nền đất của chị Kh. không thể ra hàng, thậm chí gửi môi giới công ty cũng không có động tháo chào bán nào cho chị.

Trong một sự kiện tọa đàm, đại diện JLL từng chia sẻ rằng, nếu nhà đầu tư mua đất trong dự án với số lượng hàng nghìn sản phẩm ở các thị trường tỉnh thì cần lưu ý về thời gian ra hàng. Gần như nhà đầu tư chỉ bán được khi chủ đầu tư đã hết nguồn hàng. Nếu dự án đó bán chậm thì đồng nghĩa với việc nhà đầu tư rất khó ra hàng, thời gian chờ đợi lâu, thậm chí còn phải giảm giá bán. Đây cũng là lưu ý cho các nhà đầu tư khi "xuống tiền" với bất động sản tỉnh.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Bình Phước những năm qua có "sóng" khi một số chủ đầu tư dịch chuyển về để làm dự án. Họ làm thị trường và kéo các nhà đầu tư cá nhân các nơi về mua đất nền. Tuy nhiên, tính thanh khoản của thị trường này nếu so với các thị trường vệ tinh TP.HCM là khá chậm. Có nhiều dự án đất nền phân lô, sau đó dựng cổng chào rồi bán với số lượng vài trăm sản phẩm nhưng giao dịch khá chậm. Có dự án mở cửa chào bán từ thời điểm năm 2018-2019 nhưng đến nay vẫn chưa bán hết, mặc dù đã có sổ đỏ từng nền. Nếu ở các thị trường khác thì việc ra hàng sẽ dễ dàng hơn rất nhiều, nhưng với Bình Phước, có lẽ là thị trường mới, chưa có nhiều đột phá về hạ tầng, quy hoạch nên việc mua bán và thanh khoản sẽ kém hơn. Thậm chí, đối với việc tăng giá trên thị trường thứ cấp cũng khá "nhỏ giọt". Có một số dự án đất nền, trong vòng 1,5-2 năm, mức giá thứ cấp chỉ tăng 7-10%, còn thấp hơn cả biên độ tăng giá của dự án chung.

Tuy nhiên, thị trường khu vực này chuyên tạo "sốt ảo" vin theo cớ thông tin quy hoạch, hạ tầng, bài học về Hớn Quản là một ví dụ. Sau cơn sốt ảo giá, thị trường gần như khá im ắng. Mới đây, cò đất khu vực này lại tiếp tục tạo nên cơn "sốt đất" Bình Phước khi có thông tin mới về đề xuất xây cầu Mã Đà hay có doanh nghiệp đề xuất khu nghỉ dưỡng tại khu vực này.

Theo ghi nhận cho thấy, sau khi Thủ tướng Chính phủ cùng đoàn công tác và lãnh đạo hai tỉnh Bình Phước, Đồng Nai đi khảo sát thực địa tại khu vực đề xuất xây cầu Mã Đà thì có hàng trăm cò đất cùng giới đầu tư đã ồ ạt kéo về khu vực này mua bán, phân lô bán nền đất trồng cây, tạo nên cơn "sốt đất". Mặc dù, chính quyền địa phương đã đưa ra cảnh báo nhiều rủi ro khi bỏ tiền đầu tư nhưng nhiều người dân vẫn đổ về đây mua đất.

Từ năm 2021 đến nay, bài học cơn "sốt đất" để lại tại thị trường Bình Phước đã phần nào chỉ ra bức tranh không bền vững cho thị trường bất động sản khu vực này. Hiện nay, có nhiều người ôm "trái đắng" vì lỡ gom nhiều lô đất nhưng lại không kịp thoát hàng. Khi các thông tin quy hoạch chỉ mới "manh nha" nhưng nhiều chủ đầu tư, môi giới đã lợi dụng để tạo sóng. Tuy nhiên, thanh khoản tại khu vực này lại không mấy sáng sủa. Thậm chí có một số chủ đầu tư trầy trật bán hàng ròng rã vài năm cũng chưa hết được nguồn hàng.

Chưa kể đến những chiêu trò tạo sóng thị trường tại khu vực này, nếu không tỉnh táo thì người mua rất dễ dính bẫy. Mới đây, clip hình ảnh một công ty bất động sản dựng rạp trên mảnh đất trống rao bán đất tại huyện Lộc Ninh tỉnh Bình Phước đã gây ra xôn xao dư luận. Trong video, có hàng chục ô tô đang đậu trên con đường vào khu đất trống, trong khi đó, nhân viên của công ty bất động sản liên tục chạy đến chỗ MC thông báo:"khách đặt cọc rồi nhé". Và chỉ trong 4 phút, đã có hơn 10 lô đất được khách đặt cọc. Sau video này, công an đã vào cuộc và phạt đơn vị bán hàng. Theo các chuyên gia, đây chỉ là chiêu trò quen của những nhà môi giới. Hơn nữa, làm nghề môi giới muốn giàu và bán được hàng thì chỉ có tạo chiêu trò như vậy, nhất là với bán đất phân lô thổ cư. Đặc biệt, đối với các thị trường không có "sóng", không sôi động như Bình Phước, chiêu trò tạo sóng lại được nhiều doanh nghiệp, môi giới áp dụng. Trường hợp như chị Kh. bán mãi không được hàng cũng là vì tin lời môi giới, mua vào nhưng không có thanh khoản.