Bí ẩn phía sau “giao ước” giữa môi giới và chủ nhà thao túng giá bán chung cư?

Giữa năm 2021, chiêu trò thổi giá bán chung cư trong nhóm kín gồm các chủ nhà và môi giới được tiết lộ. Thông tin thu hút sự chú ý của nhiều người quan tâm đến loại bất động sản này.

“Bắt tay” đẩy giá bán chung cư

Tại khu chung cư cao cấp tại Hà Nội, đã hình thành một luật bất thành văn để giữ giá bán. Đó là “tuyệt đối không kiện cáo, không thích thì bán, đi nơi khác mà ở”. Sở dĩ có luật này nhằm hạn chế các vấn đề pháp lý khiến giá bán chung cư giảm. Vì vậy, giá bán của khu chung cư này không hề giảm, thậm chí còn tăng. Trong khi các chung cư khác trong cùng khu vực đều có xu hướng giảm giá.

Quán triệt tinh thần này, chủ nhà và môi giới còn tự lập các nhóm chat kín để “bắt tay”. Cùng giữ giá hoặc tăng giá bán chung cư theo đợt, chứ không bao giờ có chuyện giảm giá.
Câu chuyện này xảy ra ở nhiều chung cư khác nhau trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chị H sinh sống tại một tòa chung cư ở quận Hà Đông khi phản ánh nguồn nước sinh hoạt bị ô nhiễm trên báo chí. Với mục đích tác động tới ban quản lý nhằm xử lý vấn đề. Thì điều chị nhận được lại là phản ứng gay gắt của các hàng xóm. Họ không muốn thông tin lan truyền rộng rãi các thông tin bất lợi về chung cư. Nhiều người còn bình luận rõ việc lo giá nhà giảm khi chung cư "lên báo".

Chị L vừa mua thành công một căn biệt thự tại Đan Phượng còn bất ngờ hơn nữa khi biết cư dân và môi giới có nhóm kín rủ nhau đẩy giá bán. Dự án này đã đi vào sử dụng gần 10 năm. Do đó đã hình thành nhóm dân cư để ở và nhóm nhà đầu tư. Các căn đầu tư được sang tay liên tục thông qua môi giới đứng ở giữa. Thay vì nhận hoa hồng như các giao dịch thông thường. Nhóm môi giới này ăn tiền chênh lệch giữa giá cam kết bán được và giá thực tế.

Nhiều sàn hiện nay còn cho nhân viên gọi điện trực tiếp tới các chủ nhà. Khi chủ nhà đồng ý, các sàn lấy thông tin đăng tải lên nhiều trang mua bán nhà chung cư với mức giá cao hơn mức chủ nhà đưa ra. Phần chênh lệch sẽ thuộc về người môi giới. Nếu không bán được thì cũng không ảnh hưởng gì.

“Cái kim trong bọc cũng có ngày lòi ra”

“Giao ước kín” này đã tạo điều kiện cho môi giới ôm hàng, đẩy giá bán chung cư lên cao. Các sàn môi giới cùng hợp tác tạo những đợt tăng giá ảo. Nhà đầu tư phải chịu mức giá vô lý.

Vấn nạn này không chỉ xảy ra ở thành phố lớn như Hà Nội. Mà còn xuất hiện tại các thị trường bất động sản tỉnh lẻ. Họ gom hàng, kêu gọi các nhà đầu tư tích hàng giá tốt. Rồi từ đó đẩy hàng tăng giá trên thị trường cùng một lúc. Khiến các chủ đất khác bỗng thấy mặt bằng chung đều rao bán mức giá cao hơn so với thực tế. Thị trường từ đây tăng giá theo.

Sau khi các “giao ước kín” bị bóc mẽ, chất lượng sống của chung cư xuống cấp trầm trọng. Các cuộc “nội chiến” giữa cư dân, ban quản lý xảy ra liên tiếp. Dư luận cũng không còn bị “che mắt” trước những bất cập hiện có tại chung cư. Từ đó nhà đầu tư, người mua chung cư không còn bị “dắt mũi” bởi các đối tượng đẩy giá này.

Theo Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, bất động sản là loại hàng hóa nhạy cảm. Nên khi tranh chấp xảy ra sẽ tạo ra tác động trực tiếp. Đặc biệt là giá nhà, thậm chí dù bán rẻ hơn với thị trường cũng vẫn khiến người mua lo ngại.

Về mặt quản lý, Nhà nước cũng cần hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến các giao dịch bất động sản. Đặc biệt là mua - bán, kiểm soát giá bán chung cư. Có biện pháp xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư không thực hiện trách nghiệm đối với khách hàng.

“Cần phải đưa ra chế tài xử phạt bằng tiền với mức cao đối với những chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng của mình để dẫn tới tình trạng tập trung phản đối, gửi đơn thư khiếu kiện. Nhà nước cũng nên cân nhắc áp dụng các biện pháp khẩn cấp trong việc thực hiện các chế tài xử phạt”, một vị chuyên gia cho biết.

Năm 2018, Bộ Xây dựng đã gửi báo cáo cho Chính phủ. Về tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản. Trong báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ Xây dựng có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. 108 dự án có chấp giữa chủ đầu tư với cư dân. Hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo như về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác…

Hà Nội hiện có gần 900 chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng. Trong đó, rất nhiều chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu nại. Có thời điểm đã trở thành làn sóng, hết chung cư này đến chung cư khác.

Có 12 loại tranh chấp, khiếu nại trong công tác quản lý, vận hành chung cư. Quyền sở hữu, quyền sử dụng chung, riêng. Bàn giao phí bảo trì. Công tác quản lý, vận hành chung cư. Hoạt động ban quản trị chung cư. Chủ đầu tư xây dựng không phép; xây dựng sai phép.

Chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng hạng mục. Ban quản trị tự ý chuyển đổi công năng một số hạng mục tại chung cư. Ban quản trị chuyển đổi công năng phần diện tích sở hữu chung. Chủ đầu tư chậm lập thủ tục cấp giấy Chứng nhận cho người mua căn hộ. Không nghiệm thu công trình để đưa vào sử dụng. Chủ đầu tư vi phạm các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định. Chiếm tỷ lệ lớn trong các tranh chấp từ việc các chủ đầu tư cố tình làm sai, không thực hiện minh bạch theo quy định của pháp luật.

Thời gian gần đây,rất nhiều chung cư có tranh chấp về quỹ bảo trì tại Hà Nội cũng đã được xử lý tương đối ổn định sau khi Thanh tra Bộ Xây dựng xử lý.