Đà tăng giá BĐS bắt đầu chững lại, nhà đầu tư cần làm gì để không "chết trên đống tài sản"?

Đà tăng giá bất động sản bắt đầu chững lại

Theo Tiền phong, báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, gần đây, loại hình bất động sản cho thuê tại Hà Nội hồi phục mạnh mẽ với số lượt tìm thuê tăng lên 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, văn phòng cho thuê là loại hình hồi phục mạnh nhất với mức tăng đạt 82% so với cùng kỳ, tiếp theo là nhà phố cho thuê với mức hồi phục đạt 74%.

Trong khi đó, số lượt tìm kiếm ở loại hình bất động sản bán tại Hà Nội lại tiếp tục sụt giảm khoảng 13% so với cùng kỳ năm ngoái, dù đã tiệm cận về mốc trước dịch. Trong đó, đất và đất nền dự án là hai phân khúc có lượt tìm kiếm giảm mạnh nhất, lần lượt là 24% và 32%.

Trước đó, theo khảo sát, trong nửa đầu năm 2022, mặc dù lượt quan tâm tìm kiếm nhà đất tại Hà Nội liên tục giảm, song giá bán lại liên tục tăng. Tuy nhiên, đến hiện tại, đà tăng giá đã có dấu hiệu chững lại, thậm chí manh nha làn sóng cắt lỗ. 

Minh chứng là giá rao bán đất trung bình trong tháng 6 là 50 triệu/m2, tăng gần 20% so với đầu năm, đất nền dự án có giá rao bán trung bình khoảng 50 triệu/m2 , tăng 79% so với tháng 1 (trung bình 28 -30 triệu đồng/m2).

Theo đơn vị này, nếu so với đỉnh tháng 3 và tháng 4 thì giá bất động sản đang đi ngang, tức đà tăng đã chững lại từ tháng 5. Hiện tại, các tin đăng rao bán đất chủ yếu là lô lẻ, nằm rải rác tại các xã thuộc các huyện Quốc Oai, Hoài Đức, khu Hòa Lạc... với mức giá khoảng 9-30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất theo tin đăng tại Đông Anh, Gia Lâm... dao động trong khoảng từ 35 - 77 triệu đồng/m2.

Đối với loại hình nhà phố thương mại, shophouse, giá rao bán giảm khá mạnh so với tháng 3 và tháng 4. Cụ thể, giá rao bán của loại hình này trong tháng 6 ở mức 145 triệu/m2, giảm 12% so với hồi tháng 5 và giảm 10% so với tháng 4. Nhưng nếu so với tháng 1 thì giá vẫn tăng khoảng 30%.

Theo nhiều môi giới nhận định, nguồn cung shophouse chủ yếu đến từ một số dự án khu đô thị của "ông lớn" bất động sản, do xuất hiện tình trạng đầu cơ thổi giá nên giá sau đó đã chững lại, khiến không ít nhà đầu tư mắc kẹt dòng tiền tại đây.

Cũng trong tháng 6, loại hình biệt thự, liền kề có giá rao bán trung bình đạt 172 triệu/m2, biên độ tăng giá mạnh nhất ghi nhận vào tháng 3 với 8%, sau đó giá đã chững hoặc chỉ tăng nhẹ 25.

Bên cạnh đó, nhà mặt phố Hà Nội là loại hình duy nhất ghi nhận giá rao bán sụt giảm nhẹ khoản 2% trong các tháng, nhưng cũng tăng nhẹ 2% trong riêng tháng 6 và mức rao bán trung bình khoảng 313 triệu/m2.

Nhà đầu tư cần chú ý điều gì thời điểm này?

Nhận xét về thực trạng trên, một môi giới bất động sản lâu năm cho rằng, sau hàng loạt động thái phanh tín dụng vào bất động sản, thị trường hiện có rất ít giao dịch. Thậm chí, một số nhà đầu tư đã chuyển sang cất giữ tiền, vừa tránh lạm phát, cũng vừa để nghe ngóng các dự thảo sửa đổi luật về đất đai.

Bên cạnh đó, một số ý kiến cũng cho rằng, sau 2 năm dịch bệnh, thị trường nhà đất đã tăng giá chóng mặt, tăng giá quá ảo vì không có căn cứ để tăng. Hậu quả là biên lợi nhuận của nhà đầu tư không có do giá liên tục tăng nhưng thanh khoản "mất hút". Do đó, việc tham gia vào thị trường nhà đất ở thời điểm hiện tại là rất rủi ro và mạo hiểm đối với nhiều người.

Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đang trong tình cảnh "chân không tới đất, đầu không tới trời". Đặc biệt, vị chuyên gia này cho rằng, cuối năm giá bất động sản có thể sẽ giảm khoảng 30%, nhưng thị trường sẽ không sụp đổ, qua giai đoạn khó khăn thì thị trường sẽ phục hồi.

Trong đó, theo các chuyên gia nhận định, sau giai đoạn sốt đất trong quý I/2022, kể từ quý II/2022, thị trường bắt đầu hạ nhiệt. Nguyên nhân do nguồn vốn huy động từ các kênh tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, ngoài ra việc một số "nhân vật lớn" trong ngành bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm cũng khiến thị trường rơi vào tình cảnh trầm lắng.

Hệ quả để lại là giao dịch thị trường bất động sản suy giảm mạnh, thậm chí một số khu vực không có thanh khoản. Và theo quy luật tất yếu, sau thời gian dài cầm cự, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đuối sức do không tiếp cận được nguồn vốn vay để giải ngân việc mua sản phẩm theo tiến độ hoặc đảo nợ. Do đó, họ buộc phải bán cắt lỗ để thoát khỏi gánh nặng tài chính trên vai.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, nếu muốn tham gia vào thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư cần lưu ý đến nguyên tắc phòng vệ. Đặc biệt, chỉ nên cân nhắc đến việc giao dịch khi biết rõ bất động sản đó có tính thanh khoản tốt, kiểm soát được những rủi ro pháp lý, rủi ro quy hoạch cũng như rủi ro dòng tiền và hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính để tránh tình trạng "chết trên đống tài sản".

Cũng về vấn đề này, một môi giới chia sẻ, nếu muốn xuống tiền mua nhà đất vào thời điểm này, nhà đầu tư cần tính toán xem tài sản mua xong có bán được không rồi mới tính đến lợi nhuận. Đồng thời cũng vần kiểm tra kỹ, cẩn trọng về tính pháp lý dự án và ưu tiên với những bất động sản dễ giao dịch, đảm bảo thuận lợi thu hồi được dòng tiền về sau.