“Của để dành” của Vinhomes, Khang Điền có giá trị khủng như thế nào?
Theo Dân Trí, “của để dành” của những doanh nghiệp bất động sản chính là khoản tiền trả trước của khách hàng khi mua sản phẩm. Báo cáo tài chính của doanh nghiệp địa ốc có khoản mục "khách hàng trả trước" ngắn hạn được xem là “của để dành” của công ty.
Theo nguyên lý kế toán, tiền mà doanh nghiệp thu từ khách hàng mua sản phẩm bất động sản tại những dự án chưa bàn sao sẽ hạch toán vào đây. Nguồn tiền này được ghi nhận là doanh thu khi các doanh nghiệp hoàn thành dự án và bàn giao sản phẩm đã xây dựng hoàn thiện cho khách hàng.
Theo thống kê với 14 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu tại thị trường Việt Nam cho thấy, các ông lớn như Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes - mã chứng khoán: VHM), Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH), Công ty cổ phần Vincom Retail (Vincom Retail - mã: VRE) ghi nhận sự tăng trưởng mạnh về khoản tiền mà khách hàng trả trước, bất chấp bối cảnh lĩnh vực bất động sản gặp khó khăn.
Lãi suất cao, doanh nghiệp BĐS "than" khó tiếp cận vốn từ ngân hàng
Có thể thấy, lãi suất cao và khó tiếp cận với dòng vốn từ ngân hàng đang là 2 vấn đề nóng dành cho bài toán tín dụng bất động sản. Làm thế nào để có thể khơi thông dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, nhất là ở trong bối cảnh gam màu trầm lắng đang chiếm chủ đạo.Nghẽn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản "kêu trời"
Việc khó tiếp cận vốn tín dụng, lãi suất vay cao đã khiến cho doanh nghiệp phát triển dự án, người mua nhà gặp khó khăn, thị trường đóng băng giao dịch chính là những vấn đề mà các ông lớn bất động sản đã thẳng thắn chia sẻ, kiến nghị ở Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực này do Ngân hàng Nhà nước tổ chức ngày 8.2.Chủ tịch HoREA: Năm 2023 là bản lề, mang tính sống còn của doanh nghiệp bất động sản
Đó chính là một trong những nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), ở tọa đàm với chủ đề “Nghị quyết 01 - đột phá hỗ trợ doanh nghiệp” diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên vẫn có một số doanh nghiệp như Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) lại ghi nhận sự sụt giảm của sức mua.
Doanh nghiệp bất động sản có mức tăng trưởng ấn tượng nhất trong nhóm trên là Vinhomes. Ở thời điểm ngày 31/12/2022, “của để dành” của công ty này đạt 62.337 tỷ đồng, gấp 7 lần so với hồi cuối năm 2021. Con số này gần bằng gấp đôi số số ghi nhận của cả 13 doanh nghiệp còn lại trong nhóm.
Khoản mục này chiếm 29% tổng nợ phải trả của công ty, so với mức 9% vào cuối năm ngoái. Như vậy đã mang hứa hẹn trong thời gian tới, công ty sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh về doanh thu.
Trong quý IV/2022 vừa qua, doanh thu thuần của Vinhomes đạt 31.200 tỷ đồng (tăng 34%), phần lớn là nhờ hỗ trợ bởi sự kiện bàn giao thêm 2.200 căn thấp tầng tại Vinhomes Ocean Park 2 -The Empire trong kỳ. Cùng với đó là doanh số tại những đợt mở bán khác tại những dự án như Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown hay Grand Park.
Công ty chứng khoán Bản Việt mới đây đã tiết lộ thông tin từ ban lãnh đạo Vinhomes, theo đó lợi nhuận trong năm 2023 sẽ được hỗ trợ từ giá trị hàng bán chưa ghi nhận cao vào cuối năm 2022. Đơn vị dự khiến có khoảng 70% giá trị bán hàng chưa ghi nhận cao vào đợt cuối năm 2022, chủ yếu tới từ sự kiện bàn giao các căn thấp tầng tại dự án The Empire và The Crown, sẽ ghi nhận trong năm nay. Trong đó có 30% dự kiến ghi nhận vào quý I/2023.
Công ty cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE) của tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng ghi nhận một kết quả khá tích cực trong thời gian qua. Vào ngày 31/12/2022, Vincom Retail thống kê đạt 1.215 tỷ đồng từ khách hàng trả trước ngắn hạn, tăng gấp 4,4 lần so với cùng kỳ. Chủ yếu nguồn thu tới từ những hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để bán.
Dù mảng kinh doanh địa ốc chỉ chiếm 5% doanh thu ròng của công ty này trong năm 2022, nhưng mảng này lại được dự kiến mang đến nguồn thu ổn định trong thời gian tới đây. Tổng doanh số bán bất động sản của Vincom Retail chưa ghi nhận đến cuối năm 2022 chủ yếu tại dự án ở Quảng Trị và Điện Biên. Đa số các căn hộ dự kiến được bàn giao vào năm nay.
Tiếp theo, một trong những doanh nghiệp đang tăng trưởng tốt về tiền khách hàng trả trước là Khang Điền. Vào thời điểm ngày 31/12/2022, doanh nghiệp ghi nhận đạt 987 tỷ đồng tiền mặt từ khách mua, tăng gấp 5,5 lần so với cùng kỳ. Tuy nhiên, trong thuyết minh báo cáo tài chính của Khang Điền lại không nêu rõ doanh thu tới từ dự án nào.
Ngược lại, Hà Đô là doanh nghiệp có sự sụt giảm mạnh nhất về nguồn tiền mặt khách hàng trả trước. Vào cuối năm 2022, công ty này chỉ có 750 tỷ đồng ở khoản mục này, đã giảm 37% so với cùng kỳ năm 2021.
Xem xét chi tiết hơn, những dự án ghi nhận mức giảm về mặt nhu cầu của khách hàng của doanh nghiệp địa ốc chủ yếu tại phân khúc cao cấp và khu du lịch sinh thái.
Chẳng hạn tại các dự án cao cấp như khu căn hộ cao cấp Vũng Tàu Gateway, DIC Star Aparts Hotel Vũng Tàu, khu du lịch sinh thái Đại Phước của chủ đầu tư Công ty cổ phần tập đoàn DIC Corp (mã chứng khoán: DIG) đều ghi nhận giảm về lượng tiền khách đặt mua so với hồi cuối năm 2021.
Cũng giống như DIC Corp, Phát Đạt có các dự án khu du lịch sinh thái nhưng cũng chỉ ghi nhận 298 tỷ đồng tiền trả trước của khách hàng so với mức 1.159 tỷ đồng của 1 năm trước.
Tuy được coi là một dấu hiệu tích cực, nhưng để ghi nhận doanh thu, doanh nghiệp buộc phải hoàn thiện dự án và bàn giao thành công sản phẩm tới khách hàng.
Theo trưởng nhóm phân tích từ một công ty chứng khoán, vẫn có trường hợp công ty bất động sản không thể bàn giao dự án dù ghi nhận có lượng tiền khách hàng ứng trước. Một số trường hợp có thể kể tới như pháp lý dự án có vấn đề, không đủ nguồn vốn thực hiện dự án, tranh chấp kiện tụng.
Vị chuyên gia này phân tích nhận định trong bối cảnh siết chặt tín dụng như hiện tại, nhiều doanh nghiệp không mạnh về tài chính, ít dự án nên dễ rơi vào tình trạng cạn vốn. Có nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ hiện đã tìm tới công ty chứng khoán này để tư vấn phương án huy động vốn, bán cổ phần hay phát hành trái phiếu để có nguồn lực triển khai tiếp các dự án dang dở.