"Cởi trói" cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng

Giá đền bù vẫn còn quá thấp so với thị trường

Trong quá trình triển khai các dự án, phần lớn các dự án phải thực hiện công tác đền bù GPMB, nhất là các công trình xây dựng hạ tầng trọng điểm của các địa phương. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng luôn phức tạp và khó giải quyết với nhiều loại đối tượng, nhiều loại đất phải thu hồi. Trong đó, khó giải quyết nhất là ở đơn giá đền bù và bố trí tái định cư.

Hiện nay, giá đền bù đất được căn cứ theo bảng giá đất của địa phương. Nhưng bảng giá đất của địa phương lại quá thấp và không theo kịp với giá thị trường tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất. Giá thị trường thường cao hơn gấp mấy chục lần so với giá đền bù GPMB. Hay đơn giản là thấp hơn nhiều so với đơn giá mà các chủ đầu tư khác thỏa thuận đền bù cho  những thửa đất trong cùng khu vực. Điều này càng khó nhận được sự đồng thuận của nhân dân, dẫn đến tình trạng khiếu kiện xảy ra phổ biến và kéo dài mỗi khi thực hiện đền bù GPMB.

Một ví dụ điển hình về dự chênh lệch giữa giá thị trường và giá theo bảng giá đất là quận Hoàn Kiếm – Hà Nội. Căn cứ theo bản giá đất của Hà Nội, lấy giá đất ở một số vị trí được coi là đắt đỏ nhất của quận Hoàn Kiếm như trên phố Đinh Tiên Hoàng thì mức giá đất ở đây chỉ gần 188 triệu đồng/m2. Trong khi, giá đất ở khu vực này trên thị trường được giao bán (thống kê trên một số website chuyên về mua bán bất động sản) lên tới cả tỷ đồng/m2. Nếu áp hệ số K ở mức cao nhất là 2,15 thì giá đất ở khu vực này cũng chỉ khoảng 400 triệu/m2. Một mức giá quá thấp so với giá thị trường hiện tại.

Ngoài ra, vấn đề bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất cũng gặp phải rất nhiều vướng mắc khó gỡ. Trong điều kiện quỹ đất ở các quận nội thành của Hà Nội hay Tp. HCM ngày càng cạn kiệt, phương án bố trí tái định cư bằng đất ở là bất khả thi. 

Phương án bố trí tái định cư bằng nhà ở xã hội cũng đang gặp phải những khó khăn chưa thể giải quyết trong thời gian ngắn do nguồn cung nhà ở xã hội vẫn đang trong tình trạng thiếu trầm trọng. Trước mắt, để khắc phục vấn đề trên, giải pháp mua nhà ở thương mại thay cho nhà ở xã hội được đưa ra. Tuy nhiên, thực tế có những hộ gia định có 3 thế hệ với nhiều gia đình nhỏ cùng ở trong một ngôi nhà trên một thửa đất. Nay phải chuyển sang chung cư ở, số phòng ngủ không đủ cho các gia đình nhỏ chứ chưa nói đến sự riêng tư cho từng cá nhân.

Nhiều công trình bị chậm tiến độ, thậm chí phải tạm dừng thi công trong một thời gian dài và trở thành dự án treo. Hay nhiều con đường mới mở, khang trang sạch đẹp lại có một công trình chưa được thu hồi chắn ngang con đường gây mất mỹ quan và nguy hiểm cho người tham gia giao thông.

Sửa luật đưa giá đền bù tiệm cận với giá thị trường

Theo các chuyên gia, để gỡ được nút thắt trong đền bù GPMB, phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 làm sao bỏ khung giá đất và đưa giá đền bù tiệm cận với giá thị trường. Khi đó, người dân không còn thấy bị thiệt thì tự khắc họ sẽ đồng thuận. Qua đó, công tác giải phóng mặt bằng nhanh chóng được giải quyết, tạo thuận lợi cho các bước thực hiện dự án tiếp theo hoàn thành tiến độ đã đề ra và làm giảm số vụ khiếu kiện liên quan đến đền bù đất đai.

Tuy nhiên, vẫn có một số ý kiến cho rằng, nếu bỏ khung giá đất để giá đền bù tiệm cận với giá thị trường sẽ khiến chi phí của các dự án tăng lên. Qua đó làm tăng giá nhà, tăng phí cầu đường …

Trả lời câu hỏi liên quan đến vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường Trần Hồng Hà cho biết: trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã tính toán đến vấn đề này. Mặc dù phần chi phí bồi thường GPMB sẽ bị tăng lên do đơn giá bồi thường tăng nhưng sẽ được bù đắp bằng những lợi ích thu được từ thời gian GPMB được rút ngắn, hạn chế vấn đề chậm tiến độ và đội vốn của dự án mang lại. 

Bên cạnh đó, số tiền thuế thu được từ việc chuyển quyền sử dụng đất và các loại nghĩa vụ với Nhà nước khi người dân nhận tiền đền bù sẽ tăng lên đáng kể cũng có thể bù đắp, thậm chí vượt xa chi phí bồi thường do giá đơn giá tăng. Một lợi ích không nhỏ khi công tác bồi thường GPMB được hoàn thành nhanh chóng là giảm số vụ khiếu kiện liên quan đến vấn đề này, góp phần ổn định xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước.Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách Tài

nguyên và Môi trường, vấn đề bỏ khung giá đất và bồi thường GPMB theo mức giá tiệm cận với giá thị trường không gây ảnh hưởng đến giá thị trường của bất động sản mà chỉ ảnh hưởng đến phần nghĩa vụ của người dân và doanh nghiệp đối với Nhà nước. Nhưng những nghĩa vụ này sẽ được bù đắp bởi những lợi ích mà người dân và doanh nghiệp được hưởng từ sự điều chỉnh của giá đất. Bên cạnh đó, dự thảo Luật đất dai cũng đã có quy định nhằm đảm bảo nghĩa vụ của người dân và doanh nghiệp bị tăng đột biến gây hoang mang cho dư luận.

Ngoài vấn đề liên quan đến giá bồi thường GPMB, Bộ trưởng Trần Hồng Hà còn cho biết: Dự thảo sửa đổi bổ sung Luật đất đai còn quy định đa dạng các phương án bồi thường GPMB về đất đối với các hộ gia đình. Bên cạnh phương án bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng hay bằng tiền, còn có thể bồi thường bằng loại đất khác hoặc bằng nhà ở trong trường hợp địa phương bố trí được quỹ đất, quỹ nhà ở nếu gia đình được bồi thường có nhu cầu.Một điểm khác được sửa đổi trong dự thảo là việc

tổ chức xây dựng phương án hỗ trợ, bồi thường, bố trí tái định cư cho các hộ gia đình phải được thực hiện trước khi ra quyết định thu hồi đất trên cơ sở công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể liên quan. Việc bồi thường GPPMB phải đảm bảo chỗ ở, cuộc sống của người dân phải bằng hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi đất.