Có thể làm đứt gãy chuỗi khó khăn của thị trường bất động sản vào năm 2023?

Tuy nhiên, không theo kỳ vọng hồi đầu năm 2022, thị trường BĐS trong năm nay lại có nhiều khó khăn dồn dập. Điều này khiến nhiều người e ngại về việc liệu khó khăn có kéo dài. Tuy nhiên, giới chuyên gia vẫn đang lạc quan với những triển vọng của thị trường BĐS trong năm 2023. 

Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam Neil MacGregor phân tích, thị trường bất động sản đã có nhiều hy vọng phục hồi mạnh mẽ vào năm 2022, mức tăng trưởng được dự báo ở con số 8%. Tuy nhiên, những trở ngại từ nền kinh tế toàn cầu cùng những yếu tố tài chính trong nước vào nửa cuối năm nay khiến thị trường địa ốc chững lại hoàn toàn. 

Mức tăng trưởng GDP năm 2022 dự kiến đạt khoảng 8% so với mục tiêu 6 - 6,5% trong bối cảnh khó khăn của thị trường. Loạt biến động mạnh từ nền kinh tế cuối năm có thể khiến dự báo thay đổi, tuy nhiên không thể phủ nhận mức tăng trưởng GDP thực tế rất mạnh. 

Việt Nam ghi nhận thặng dư thương mại một cách tích cực, đồng tiền mạnh so với thế giới, chỉ số giá tiêu dùng CPI, lạm phát vẫn ở trong tầm kiểm soát. Ông Neil MacGregor cho rằng, nhờ những nền tảng cơ bản trên cùng quá trình đô thị hóa tại Việt Nam ở tỷ lệ 36% dân số sống ở đô thị sẽ giúp thị trường BĐS vẫn giàu tiềm năng trong vài năm tới.

Đánh giá thị trường, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV Cấn Văn Lực nhận định, từ quý II - quý III/2022, nhiều chuyên gia đã dự báo về việc thị trường BĐS sẽ hồi phục vào quý cuối năm. Tuy nhiên, tháng 10 đã xuất hiện một số vụ việc vi phạm của một vài lãnh đạo doanh nghiệp BĐS, điều này khiến tâm lý và niềm tin của các nhà đầu tư bị ảnh hưởng khá nặng. 

Tuy nhiên, ông Lực cho rằng, đây chỉ là những biến số nằm ngoài sự tính toán hay dự báo của chuyên gia. Ở thời điểm hiện tại, thị trường vẫn còn khả năng phục hồi vào năm sau, cụ thể tới quý III - quý IV/2023.

Ông Lực phân tích, vào giai đoạn đầu năm tới, ngân hàng trung ương của các nước sẽ tiếp tục tăng lãi suất. Dự kiến tình trạng này ít nhất sẽ kéo dài tới hết quý I, vì vậy áp lực từ lãi suất, tỷ giá lên thị trường BĐS và cả nền kinh tế sẽ kéo dài tới hết khoảng thời gian này. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, thị trường BĐS vẫn có điểm sáng tích cực và không rơi vào khủng hoảng. Tới giữa năm 2023, thị trường có thể ổn định và trở về quỹ đạo vốn có. 

Nhìn chung, trên thị trường vẫn có một số phân khúc BĐS hoạt động tích cực. Các chuyên gia Savills cho hay, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ. 

Theo ông Neil MacGregor, các biến động về chuỗi sản xuất thế giới vẫn tiếp diễn với lượng đơn đặt hàng giảm đáng kể. Tuy nhiên, vấn đề này sẽ được khắc phục và phục hồi lại vào nửa cuối năm sau. 

Bất động sản công nghiệp được xem là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2022. Giá thuê tại TP. HCM chạm mức 300 USD/m2/chu kỳ, tỷ lệ lấp đầy gần tuyệt đối. Tại các vùng lân cận như Bình Dương, Long An, giá thuê đất gần 180 USD/m2/chu kỳ. 

Đáng chú ý là xu hướng gia tăng sự quan tâm, xây dựng cơ chế đầu tư vào những sản phẩm chuyên biệt như nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics, data centers, nhà kho xây sẵn (RBW),...

Bên cạnh đó, phân khúc văn phòng tại TP. HCM ghi nhận nguồn cung chỉ hơn 2,5 triệu m2, rất thấp so với tiêu chuẩn của những thị trường khác cùng khu vực như Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia), Manila (Phillipines) khi đạt 6 triệu m2. Vì vậy, theo chuyên gia Savills Việt Nam, dư địa tăng trưởng của Việt Nam còn rất lớn. 

“Trước bối cảnh nguồn cung khan hiếm, khách thuê văn phòng diện tích lớn sẽ khó tìm được sản phẩm tốt. Dưới góc độ của chủ nhà, họ đang ở trong thị trường văn phòng hoạt động tốt nhất toàn cầu với tỷ lệ lấp đầy là 93%, riêng văn phòng hạng A đạt 97%. Trong tương lai gần, sẽ có thêm nhiều tòa văn phòng hạng A, chẳng hạn có hai dự án mới tại Thủ Thiêm và một dự án tại quận 1 vào năm sau” - Ông Neil MacGregor nhận định.

Còn trên thị trường khách sạn, trong năm nay, tốc độ phục hồi tại Hà Nội và TP. HCM đều nhờ vào lượng khách doanh nhân, chuyên gia thông qua hoạt động MICE (loại hình du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo...). Nhưng về công suất thuê thì cả hai thành phố đều ghi nhận giá thuê nhiều khách sạn 5 sao rẻ nhất trong khu vực và phải mất thêm thời gian để phục hồi. 

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài hiện vẫn bất chấp khó khăn của nền kinh tế toàn cầu để vẫn quan tâm tới thị trường BĐS Việt Nam trên hầu hết các phân khúc. Dựa theo kết quả thu hút FDI của BĐS vẫn luôn xếp ở vị trí thứ 2 và dược dự báo sẽ duy trì xu hướng này. 

Với phân khúc nhà ở, các vướng mắc về pháp lý là vấn đề cản trở rất lớn với các chủ đầu tư dự án. Bên cạnh đó, nguồn vốn khan hiếm vì bị siết tín dụng và thanh khoản sụt giảm, chi phí xây dựng tăng cao… cũng là những “lực cản” lớn trên thị trường. Khi các vấn đề về khung pháp lý được tháo gỡ, thị trường BĐS mới có thêm hy vọng vào sản phẩm mới của các chủ đầu tư, nhất là phân khúc hạng B và C đang có nhu cầu cao trên thị trường.

Nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh cùng hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông được phát triển tích cực. Đây chính là động lực lớn cho những thị trường BĐS lân cận với giá bán phù hợp mức tài chính của người dân.