Có nên vội xuống tiền với hàng ngộp, hàng thanh lý bất động sản được rao bán khắp nơi?

Trên các trang rao vặt hoặc trang tin của môi giới bất động sản hiện nay không khó bắt gặp các thông tin "bất động sản thanh lý ngân hàng", hay "ngân hàng rao bán ngộp bất động sản".

Mới đây, mảnh đất hơn 1 tỷ đồng tại TP. Biên Hòa (Đồng Nai) được ngân hàng rao bán thanh lý với giá 500 triệu đồng. Chưa rõ thực hư việc thanh lý có đúng hay không nhưng tần số môi giới gọi điện "chào mời" tăng đột biến sau thời điểm Tết Nguyên đán. Đáng chú ý, khi nhận được hình ảnh khu đất có thể thấy, đó là đất dự án ở khá xa khu dân cư hiện hữu. Theo lời môi giới, các nền đất này đều là hàng thanh lý ngân hàng hoặc hàng ngộp cần bán giá rẻ. Sau thời gian vay ngân hàng, nhiều người không đủ khả năng trả nợ nên trả luôn mảnh đất cho ngân hàng tự bán ra.

Bên cạnh đó, thị trường đất nền, nhà phố xuất hiện nhan nhản thông tin "hàng ngộp". Các môi giới liên tục rao bán hàng dưới giá vốn, sản phẩm giảm từ vài trăm triệu cho đến cả tỷ đồng. Các bảng tên "hàng ngộp" xuất hiện thường xuyên tại các điểm trực của môi giới.

Chẳng hạn một lô đất diện tích 71m2 tại phường Trường Thạnh, Quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) mới đây "cắt lỗ thu vốn" giá từ 3,4 tỷ đồng xuống còn 2,8 tỷ đồng/nền. Theo môi giới, mức cắt lỗ 600 triệu đồng này là còn ít hơn một số bất động sản. Có trường hợp chủ đất, chủ nhà còn giảm cả tỷ đồng để có thể nhanh bán được. Tuy nhiên, theo tìm hiểu được biết, mức giảm này có trường hợp vẫn không phải là hàng lỗ thực. Mặc dù giảm nhiều nhưng chủ đất vẫn lời so với giá mua vào.

Một điều dễ dàng nhận thấy là sau thời điểm Tết Nguyên đán, thông tin hàng ngộp, hàng thanh lý bất động sản xuất hiện nhiều hơn so với thời điểm trước Tết. Nhiều người liên tục bị "dội bom" tin nhắn, điện thoại của môi giới.

Một nhà đầu tư lâu năm cho biết, trước Tết, nhiều người vẫn "gồng" được các chi phí. Tuy nhiên, khi thị trường sau Tết chưa có dấu hiệu chuyển biến, nhiều người đã quyết định bán dưới giá vốn hoặc phải trả lại tài sản thế chấp cho phía ngân hàng. Đặc biệt với phân khúc đất nền, tỷ lệ thanh lý và bán ngộp tăng cao hơn so với các phân khúc khác. Điều này cho thấy, nhiều nhà đầu tư thực sự đã "đuối sức" trước chi phí lãi vay cũng như áp lực trả nợ.

Nhà đầu tư có nên xuống tiền với hàng thanh lý?

Ở giai đoạn này, cơ hội mua bất động sản với giá hợp lý là điều dễ nhận thấy. Tuy nhiên, thực tế những thông tin về hàng ngộp, hàng thanh lý ngân hàng không hoàn toàn đúng như sự thật.

Với giá rao bán bất động sản khá rẻ từ 300-800 triệu đồng/nền, những thông tin này đã thu hút rất nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, đã có không ít khách hàng thất vọng ra về sau khi thực tế thấy đất quá xấu, nằm ở vị trí xa và giấy tờ chưa rõ ràng,... khác nhiều so với nội dung được đăng trên quảng cáo.

Các môi giới bất động sản chào khách đất thanh lý với lời cam kết đi kèm như: “Mua lô đất này khoảng 3 tháng là chị có thể lời từ 100 triệu đồng trở lên”. Nhiều người ham giá rẻ, không tìm hiểu kỹ khu đất rất có thể sẽ "dính bẫy" về giá và pháp lý.

Trên thực tế, khi các ngân hàng thanh lý tài sản sẽ đăng tải thông tin công khai, minh bạch trên website và các phương tiện truyền thông chứ không theo kiểu phát tờ rơi dọc đường, dán trên cột điện hay thông qua lời môi giới.

Như vậy, rất có thể thông tin thanh lý của ngân hàng trên các tờ rơi, tin nhắn,... là mạo danh. Điều này là một trong các chiêu bán hàng của môi giới để lôi kéo người mua đến xem đất.

Từng có chia sẻ trên báo chí, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển cho biết, nếu xét về khía cạnh thị trường thì những mỹ từ mà dân kinh doanh thường sử dụng như thanh lý, giá rẻ,... thực chất chỉ là kỹ thuật quảng cáo để thu hút khách mua. Cách dùng từ ngữ này cũng là một thủ thuật mà môi giới nhà đất dùng để đánh vào tâm lý người dân khi mặc định cái gì thanh lý thì giá cũng rẻ và nhất là nếu có các ngân hàng đứng sau thì sẽ an tâm hơn. Tuy nhiên, phần lớn những nền đất này đều có vị trí khá xa khu vực trung tâm và thuộc hàng kén người mua.

"Với những dự án đất giá rẻ, thấp hơn giá trung bình trên thị trường khu vực thì thường tiềm ẩn yếu tố rủi ro pháp lý. Hoặc là giấy tờ chưa hợp lệ, hoặc là khu vực đó chưa được phép phân lô tách thửa. Do đó, nhà đầu tư cần phải đặc biệt quan tâm để tránh mất tiền oan vì những loại tài sản không rõ nguồn gốc, pháp lý mập mờ”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Với bối cảnh khó khăn hiện nay, thị trường xuất hiện các thông tin về hàng ngộp, hàng thanh lý cũng là điều dễ hiểu. Thế nhưng, để mua được những sản phẩm xứng đáng thì người mua cần tìm hiểu kỹ càng về khu vực, sản phẩm, vấn đề pháp lý để tránh tình trạng "tiền mất tật mang", "thật giả lẫn lộn".

Chia sẻ về thị trường bất động sản đầu năm 2023, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam cho rằng, năm 2023 có nhiều triển vọng hơn 2022. Tuy nhiên, thị trường chưa thoát khỏi những thách thức đã tồn tại khá lâu. Trong đó phải kể đến sự mất cân đối về nguồn cung bất động sản.

Sự sụt giảm nguồn cung mới ngày càng biểu hiện rõ nét. Tuy nhiên, điều này không đáng nói bằng sự mất cân đối giữa nguồn cung hạng phổ thông và bất động sản cao cấp, hạng sang. Ghi nhận của Savills cho thấy, thị trường ngày càng thiếu hụt những bất động sản vừa túi tiền. Vì thế nhu cầu đẩy mạnh sang các vùng ven phụ cận là điều dễ hiểu. Thời gian qua, tỷ lệ hấp thụ tốt chủ yếu rơi vào loại hình bất động sản tầm trung với mức giá hợp lý.

Ông Troy nhận định, mặc dù nhu cầu cao nhưng thị trường bất động sản hiện nay có tới 80% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và chỉ khoảng 20% thuộc phân khúc phổ thông, phù hợp nhu cầu số đông. Điều này làm dấy lên lo ngại đến mức báo động với thị trường bất động sản năm 2023 và cả những năm tới.

Chuyên gia Savills cho rằng, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. Nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam không nằm ngoài xu hướng này. Tuy nhiên, điều thú vị là Việt Nam đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có đang ngày càng tăng, trong khi nguồn cung giá vừa túi tiền đang thiết hụt do chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Do đó, chắc chắn nhu cầu với phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trong thời gian dài.

Ông Troy Griffiths nhấn mạnh, với nhà đầu tư cá nhân, 6 tháng đầu năm sẽ là khoảng thời gian quan trọng để quan sát trước khi đưa ra quyết định. Còn 6 tháng cuối năm sẽ chứng kiến làn sóng tích cực từ bất động sản. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang hạ nhiệt, các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường.

Bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn, với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro từ 1-2 năm nên tìm kênh đầu tư khác phù hợp hơn bởi nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang có vị thế rất tốt.