Chuyên gia nhận định về một loại hình bất động sản từng được ví như kênh đầu tư siêu lợi nhuận

Theo Nhịp sống thị trường, khi cơn sốt đất bùng lên ở giữa giai đoạn 2019 - 2022, đất nông nghiệp từng lọt vào danh mục xuống tiền của giới đầu tư. Thời điểm đó, đất nông nghiệp từng được ví như kênh đầu tư siêu lợi nhuận. 

Nhà đầu tư tên Trần Nhân (Hà Nội) chia sẻ, năm 2016, anh từng chỉ phải bỏ ra 300.000 đồng cho một mét vuông đất nông nghiệp ở khu vực vùng ven Thủ đô. Đến năm 2020, giá trung bình mỗi m2 đã tăng lên tới 3 triệu đồng/m2. Giai đoạn 2029 - 2021 chính là thời điểm đất nông nghiệp tăng giá mạnh nhất. Anh Nhân cho biết, đơn cử như tại Chương Mỹ (Hà Nội), giá đất nông nghiệp cũng từng chỉ dừng ở mức vài trăm nghìn đồng trước năm 2019, nhưng đến thời điểm dịch bệnh, giá bắt đầu tăng lên tới vài triệu đồng mỗi m2, tức gấp hơn 10 lần.

Có thể thấy, cơn sốt đất nông nghiệp bùng nổ xuất phát từ cơn sốt đất chung của toàn thị trường. Bên cạnh đó, trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, tâm lý bỏ phố về quê khiến cho loại hình đất nông nghiệp bán với diện tích hàng trăm, hàng nghìn m2 được giới đầu tư săn lùng.

Chị Minh Phạm (môi giới ở Bình Dương) chia sẻ, giai đoạn dịch, đất nông nghiệp bán theo sào rất “đắt” khách. Tiền tỷ một lô đất 1 sào, thậm chí có khách hàng mua cả mẫu đất. Tuy nhiên, đến hiện tại, thanh khoản loại hình đất nông nghiệp bắt đầu rơi vào “đóng băng”. Một số khu vực giảm giá tới 50% vẫn không có người mua.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế lấy ví dụ về tốc độ tăng giá của đất nông nghiệp. Trước đó, đất nông nghiệp ở Bến Tre, giá giao dịch ban đầu tư 1 triệu đồng/m2 không ai mua, giai đoạn đó đã tăng lên 2 triệu đồng/m2 (tức tăng 100%). Những người mua đất nông nghiệp này chờ giá tăng lên 4 triệu đồng/m2 để bán.

Vị chuyên gia cho biết thêm, khi thị trường chững lại, nhiều người rơi vào tình cảnh vỡ nợ, trong khi đất không đưa vào khai thác được, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất lúa, đất rừng. Đây là hậu quả của việc đầu tư đất nông nghiệp. Ông Hiển cũng cho rằng, trong thời gian tới, loại hình đất làm homestay, farmstay sẽ thoái trào do đã từng tăng quá nóng. Trong khi đó, loại hình này chỉ đáp ứng nhu cầu nhỏ.

PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc - Phụ trách Khoa Thẩm định giá và Kinh doanh Bất động sản, trường Đại học Tài chính – Marketing đánh giá cao về hoạt động đầu tư đất nông nghiệp. Theo vị chuyên gia, đất nông nghiệp là loại hình đầu tư có tốc độ tăng giá rất lớn. Nguồn cung đất nông nghiệp của Việt Nam rất nhiều, ở khắp mọi nơi. Bên cạnh đó, về mặt cầu cũng rất lớn.

Vị này thừa nhận, trên thị trường đã có rất nhiều người đi đầu tư đất nông nghiệp nhưng chỉ mua để đó chờ tăng giá, chứ chưa thực sự quan tâm đến tiềm năng phát triển của nói. Ông Ngọc chia sẻ, bản thân từng chứng kiến rất nhiều người đầu tư đất nông nghiệp có thể nhân 200 - 500 lần giá trong vòng 10 năm. Tuy nhiên, ông đánh giá việc đầu tư đất nông nghiệp cần khai thác đúng giá trị của loại hình này. “Tôi muốn nói rằng chúng ta hãy nhìn vào những thuận lợi của đầu tư đất nông nghiệp”, ông Ngọc nói.

Bên cạnh đó, PGS. TS. Trần Minh Ngọc cũng chỉ ra 2 lợi ích lớn nhất của đầu tư đất nông nghiệp chính là trồng rừng và du lịch. Ông đánh giá lợi ích nhiều nhưng rủi ro không đáng kể.

Về cách thức đầu tư, vị chuyên gia cho rằng, cần trả lời được lý do tại sao chọn tỉnh này, vùng này để đầu tư. Tiếp đến là chọn đầu tư sản phẩm gì, có giá trị về nông nghiệp, du lịch ra sao, sản phẩm hướng đến ai để đảm bảo sản phẩm đó phải được thị trường tiếp nhận.

Ngoài ra, một số yếu tố khác cũng tác động đến quá trình đầu tư như chọn thời điểm đầu tư đất nông nghiệp sao cho phù hợp, xác định khả năng cải tạo, kinh doanh sản phẩm,... khi nào nên đầu tư?

Vị chuyên gia nhấn mạnh, chúng ra xác định đầu tư khi nền kinh tế tăng trưởng về nông nghiệp hữu cơ, du lịch nội địa ngày càng phát triển. Mô hình đa dụng, nhiều dòng tiền đến từ hoạt động kinh doanh, lách luật một cách hợp pháp. Chưa kể giá đất nông nghiệp tăng rất đều trong vùng chiến lược. Nếu có hoạt động đầu tư lớn nào đó, thì giá nhảy mua 20 lần trong vòng 10 năm. Do đó, việc lựa chọn thời điểm là rất quan trọng.

Đồng thời, ông Ngọc cũng khuyến nghị nhà đầu tư tìm đến sự hỗ trợ của công nghệ. Khi thị trường sơ khai thì việc đầu tư cũng sẽ thuận lợi hơn, đối tác cũng dễ dàng bắt tay mà không đòi hỏi cao quá. Khi đó, việc đầu tư bất động sản nông nghiệp rất bền vững, rất thành công.

Nhận định về những thách thức hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều chuyên gia cho rằng khó khăn đã được giảm bớt và thị trường đang chứng kiến những dấu hiệu tích cực nhờ các động thái hỗ trợ của Chính phủ. Những tín hiệu tốt hơn sẽ xuất hiện ngày càng nhiều hơn kể từ cuối quý 4/2023 và thị trường sẽ sôi động từ đầu năm 2024, khi thị trường tiền tệ ổn định, lãi suất về mức tương đương giai đoạn 2019 - 2020.

Đánh giá về thị trường đất nền, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, các khu đô thị cũ của các thành phố lớn trong giai đoạn 2023 - 2025 dự báo không có đột biến lớn về giá cả cũng như lượng giao dịch do quỹ đất ngày càng hạn hẹp, các vị trí đắc địa ngày càng ít, giá trị sinh lời thấp. Với các khu vực lân cận/đô thị vệ tinh của các đô thị lớn hoặc các khu vực có quy hoạch đô thị/quận mới, nhất là xung quanh Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, dự báo vẫn sẽ có những đợt tăng giá cục bộ về giá và lượng giao dịch do chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thô cư, đất đô thị.