“Ăn” gấp 200 - 500 lần sau 10 năm đầu tư vào đất nông nghiệp

Theo Nhịp sống thị trường, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam và Quốc tế năm 2023 được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kết hợp cùng Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, trung tâm vùng US ASIA PACIFIC (Hoa Kỳ) tổ chức, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc - Phụ trách Khoa Thẩm định giá và Kinh doanh Bất động sản của trường Đại học Tài chính – Marketing đã có một vài chia sẻ về việc đầu tư vào đất nông nghiệp.

Đầu tư đất nông nghiệp có thể thành xu hướng

PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc cho rằng, hiện nay có rất nhiều tỷ phú trên thế giới đầu tư vào bất động sản nông nghiệp. Hình thức đầu tư này mang lại khá nhiều giá trị nhưng các nhà đầu tư Việt Nam chưa khám phá hết những tiềm năng sẵn có. 

“Chúng ta cần nhìn nhận rằng, việc đầu tư vào đất nông nghiệp là đầu tư để phát triển. Từ việc đầu tư vào đất, chúng ta có thể dịch chuyển tới đầu tư vận hành, khai thác, thực hiện việc chuyển giao giá trị cho những dịch vụ khác, kể cả đầu tư tài chính” - Ông Ngọc cho hay.

Cũng theo vị chuyên gia, đầu tư đất nông nghiệp cũng giống như dòng nước chảy trôi, rất thuận lợi và không có nhiều rủi ro. Việt Nam vốn là một quốc gia có nhiều tiềm năng về nông nghiệp nhưng vẫn chưa khai thác hết được các giá trị về nghỉ dưỡng. Ông Ngọc cho biết: “Tôi luôn ao ước người nông dân có nhiều chuyên môn hơn về bất động sản để họ quan tâm nhiều hơn tới việc đầu tư vào đất nông nghiệp, để có thể tạo ra những sản phẩm tiềm năng cho nhiều năm tới”. 

Về thời điểm xuống tiền cho bất động sản nông nghiệp, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc phân tích và đưa ra những mốc như sau: Khi nền kinh tế tăng trưởng, có thêm nhu cầu về nông nghiệp hữu cơ; Khi du lịch trở thành nhu cầu thiết yếu, thường xuyên của con người, trong đó cảnh quan, cây cối sẽ có vai trò quyết định; Khi công nghệ lên ngôi; Khi thị trường bất động sản quan tâm hơn đến đất nông nghiệp nhưng mới chỉ trong giai đoạn sơ khai, nắm giữ nguồn lực chưa ai khai thác đến; Kết quả của sự nổi bật trong đám đông vì đi ngược chiều; Khi các đối tác vẫn dễ chịu, chưa khó tính hay đòi hỏi cao.

Tuy nhiên, việc rót tiền vào đất nông nghiệp cũng sẽ phải đối diện với những rủi ro như: Thị trường (ở thời gian đầu tư dài hạn, phản ứng chậm, có độ trễ, đầu tư trên đất lớn; Tập trung vốn, khó phân tán rủi ro; Khó rút khỏi thị trường; Khó chia nhỏ như cổ phiếu), rủi ro về tài sản (nhân lực, thời tiết, phá hoại, mất mát…).

Nhận xét về cung - cầu trên toàn thị trường đối với loại hình bất động sản nông nghiệp, theo PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc, nguồn cung của đất nông nghiệp tại Việt Nam còn rất nhiều, ở khắp mọi nơi. Về lực cầu thì cũng rất lớn. Trên thực tế, cũng có nhiều người đầu tư vào đất nông nghiệp, tuy nhiên lại mua xong để đấy chờ tăng giá hoặc chờ được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chứ chưa phát triển hết tiềm năng của nó. Nhưng một khi nguồn cầu lớn lên - thể hiện sức bật tốt sẽ làm kích cầu giá tăng. 

“Tôi từng chứng kiến rất nhiều người đã đầu tư vào đất nông nghiệp rồi nhân lên 200 - 500 lần giá trong vòng 10 năm. Đây là giá trị mà chúng ta có thể thấy rõ ràng nhất. Chúng ta hay nói rằng nông nghiệp là bệ đỡ, là trụ cột của nền kinh tế Việt Nam, nhưng chúng ta vẫn chưa nhìn thấy, chưa phát triển được dưới góc nhìn này. Vì vậy, tôi muốn nói rằng, chúng ta hãy nhìn vào các lợi nhuận của việc đầu tư đất nông nghiệp” - Vị chuyên gia phân tích.

Tại Diễn đàn, PGS.TS. Trần Minh Ngọc cũng chỉ ra 2 lợi ích lớn nhất khi đầu tư vào đất nông nghiệp là việc trồng rừng và du lịch. Ông đánh giá lợi ích có nhiều còn rủi ro thì không đáng kể.

Về cách thức đầu tư, theo chuyên gia, trước hết phải đưa ra lý do tại sao lại chọn tỉnh này, vùng này, khu vực này để đầu tư. Tiếp theo là chọn đầu tư vào sản phẩm gì, có giá trị về nông nghiệp hay du lịch ra sao, sản phẩm hướng tới đối tượng nào để đảm bảo sản phẩm đó phải được thị trường thu nhận. 

Bên cạnh đó, một số yếu tố khác cũng làm tác động tới quá trình đầu tư như lựa chọn thời điểm đầu tư đất nông nghiệp sao cho phù hợp, xác định lại khả năng cải tạo, kinh doanh sản phẩm… đầu tư vào lúc nào? 

“Chúng ta xác định đầu tư trong khi nền kinh tế tăng trưởng về nông nghiệp hữu cơ, du lịch nội địa đang phát triển từng ngày. Mô hình đa dụng, nhiều dòng tiền tới từ hoạt động kinh doanh, lách luật một cách hợp pháp. Hơn nữa, giá đất nông nghiệp đang tăng đều trong vùng chiến lược. Nếu có một hoạt động đầu tư lớn thì giá đất chắc chắn nhảy mua 20 lần trong vòng 1 năm. Vì vậy, lựa chọn thời điểm là điều rất quan trọng” - Ông Ngọc nói thêm.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng khuyến nghị các nhà đầu tư tìm tới sự hỗ trợ của công nghệ. Việc đầu tư sẽ rất thuận lợi khi thị trường còn sơ khai, đối tác dễ dàng bắt tay và chưa có đòi hỏi cao. Khi đó, việc đầu tư đất nông nghiệp sẽ bền vững và thành công.

Rủi ro khi đầu tư vào đất nông nghiệp

Trên thực tế, một số người hiện nay thích mua các thửa đất nông nghiệp vì vốn ít rồi chờ chuyển đổi thành đất thổ cư. Nếu không tìm hiểu kỹ thị trường thì điều này sẽ đem lại nhiều rủi ro.

Thứ nhất, người dân mua phải đất khó hoặc không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Nhà nước đã có chính sách bảo vệ với các loại đất như đất chuyên trồng lúa, đất trồng lúa nước còn lại, đất lúa nương, đất rừng… sẽ không được chuyển đổi.

Thứ hai, với những người chưa nhiều kinh nghiệm sẽ dễ mua phải đất bị cấm giao dịch theo quy định tại Điều 12, Luật Đất đai 2013.

Thứ 3 là trường hợp mua phải thửa đất không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa. Dẫn tới rủi ro là đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu sau tách thửa mà không đủ diện tích theo quy định sẽ gặp nhiều rắc rối khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ 4 là mua phải đất tranh chấp, đất không có giấy chứng nhận hoặc mua bán bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực…