Chuyên gia nhận định phân khúc bất động sản này sẽ tỏa sáng trong nửa cuối năm 2022

Giá thuê tại các thành phố vệ tinh thị trường phía Nam tăng mạnh

Theo Nhịp sống kinh tế, trong báo cáo chiến lược 6 tháng cuối năm 2022, Công ty Chứng khoán VNDirect cho biết, tổng diện tích đất nông nghiệp tại thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đã đưa vào hoạt động tại năm tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm đã tăng 4,4% so với cùng kỳ lên 26.000ha trong 2021. Trong đó, nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương. Đồng thời, tỷ lệ lấp đầy tại phía Nam duy trì ở mức cao 89,6%.

Theo JLL, trước bối cảnh nhu cầu cao mà diện tích đất nông nghiệp hạn chế, giá thuê đất trung bình tiếp tục tăng 9% so với cùng kỳ lên 120 USD/m2/kỳ thuê.

Trong đó, giá thuê tại thành phố vệ tinh như Bà Rịa - Vũng Tàu tăng mạnh mẽ, ghi nhận ở mức ấn tượng khoảng 20% so với cùng kỳ lên 94 USD/m2/kỳ thuê trong quý 1/2022 nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.

Bên cạnh đó, thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tại khu vực miền Nam đang nổ lên với nguồn cung mới tăng đáng kể, với mức tăng lần lượt 10% so với cùng kỳ lên 3,5 triệu m2 và 8% so với cùng kỳ lên 3,2 triệu m2 trong 2021, theo CBRE. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức cao 89% vào cuối quý 1/2022.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại phía Nam cũng ghi nhận mức tăng nhẹ 0,9% so với quý trước 5,9% và so với cùng kỳ lên 4,8 USD/m2/tháng trong quý 1/2022.

Theo VNDirect dự báo, diện tích đất khu công nghiệp ở phái Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.500ha trong năm 2022-2023 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Cơ sở hạ tầng phía Nam hiện đang được đẩy mạnh phát triển với các dự án sắp và đang được triển khai như 11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam, đường cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận và giai đoạn một của dự án sân bay quốc tế Long Thành.

Trong đó, Bình Dương là khu vực nổi bật với hơn 2.000 ha đất khu công nghiệp dự kiến được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2022-2023, với các dự án Khu công nghiệp VSIP 3 (1.000ha) của VSIP, KCN Cây Trường (700ha) của BCM, KCN Nam Tân Uyên (346 ha) của NTC.

Ngoài ra, VNDirect cũng cho rằng Long An sẽ là điểm sáng nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng và thương mại điện tử. Những yếu tố này sẽ giúp hỗ trợ KCN Hựu Thạnh (500ha) của IDC và KCN Nam Tân Tập sắp tới của SGT (245ha) trở nên hấp dẫn hơn nhờ nắm bắt được nhu cầu đất KCN ngày càng tăng.

Nhu cầu tại thị trường miền Bắc vẫn ở mức cao

Tại thị trường miền Bắc, tổng diện tích đất nông nghiệp đã đưa vào hoạt động tại 6 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc tăng 6,05 so với cùng kỳ lên 10.600ha. Trong đó, nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. Đồng thời nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 2,0% so với cùng kỳ lên 86,6%.

Trong quý 1/2022, giá thuê đất khu công nghiệp tại phía Bắc tiếp tục tăng mạnh, với mức tăng trung bình 9% so với cùng kỳ lên 109USD/m2/kỳ thuê.

Hải Dương là địa phương ghi nhận mức tăng mạnh nhất 9% so với cùng kỳ lên 85USD/m2/kỳ thuê, nhờ vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng phát triển. Đặc biệt, vào quý 1/2022, nhà đầu tư Ấn Độ công bố sẽ xây dựng công viên dược phẩm trị giá 12 tỷ USD tại Hải Dương.

Theo CBRE, nguồn cung mới nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng lần lượt 7% so với cùng kỳ lên 1,3 triệu m2 và 9% so với cùng kỳ lên 2,5 triệu m2 trong 2021. Theo JLL, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn trong quý 1/2022 đạt 98%. Theo đó, VNDirect đưa ra kỳ vọng một số dự án nhà xưởng xây sẵn đáng chú ý được triển khai trong năm 2022 sẽ giúp gia tăng nguồn cung như các dự án của liên doanh KTGBKIM tại KCN Yên Phong II-C và BW tại KCN Hải Dương.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại khu vực phía Bắc cũng ghi nhận mức tăng ổn định 3,5% so với cùng kỳ trong quý 1/2022 lên 4,7USD/m2/tháng trong quý 1/2022.

Dự kiến, diện tích đất khu công nghiệp ở phía Bắc sẽ tăng thêm hơn 3.600ha trong năm 2022-2023 nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Trong đó nổi bật là KCN Tràng Duệ 3 của KBC nằm trong khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, một trong những nơi được hưởng nhiều chính sách ưu đãi nhất của Chính phủ, dự kiến sẽ khởi công trong quý 4/2022-2023.

"Trong bối cảnh quỹ đất ở các trung tâm công nghiệp ngày càng hạn chế, nhận thấy Hưng Yên và Hải Dương đang nổi lên nhờ vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng được cải thiện, cũng như sự nỗ lực tích cực của chính quyền địa phương", chuyên gia VnDirect nhận định.

Trong đó, KBC nổi bật với ba khu công nghiệp mới (1.291ha) tại Hải Dương và ba cụm công nghiệp mới (225ha) tại Hưng Yên có thể sẽ được bổ sung vào năm 2023-2024.

Bất động sản khu công nghiệp được hưởng lợi từ đầu tư công

Về triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp, VNDirect cho rằng, việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm nhất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới.

Theo đó, mới đây Quốc hội đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, đáng chú ý là nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ đồng, tập trung chủ yếu vào việc phát triển 13 dự án giao thông quang trọng (dự kiến cho 103.164 tỷ đồng).

Ngoài ra, trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025, nguồn vốn phân bổ cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ đồng, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách trung ương.

Do đó, VNDirect dự báo giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021. Chính phủ cũng cho biết sẽ tập trung đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn trong năm 2022 như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc-Nam. Những yếu tố này sẽ tạo ra một mạng lưới giao thông công cộng giúp kết nối dễ dàng cũng như rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí sản xuất, chi phí hậu cần...

Đồng thời, xu hướng mở rộng sản xuất còn được thúc đẩy bởi cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. VnDirect duy trì dự báo từ đầu năm nay rằng vốn đăng ký của các dự án FDI và vốn thực hiện của các dự án FDI vào năm 2022 sẽ tăng lần lượt 10% và 9% so với cùng kỳ.