Chủ tịch HoREA: 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là vấn đề pháp lý

So với tín dụng chung, tăng trưởng tín dụng cho kinh doanh bất động sản gấp 3 lần

Việc niềm tin trên thị trường bất động sản chạm đáy đã khiến cho nhà đầu tư ngại xuống tiền dù cho lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân ở các tổ chức tín dụng đến nay chỉ còn khoảng 7 - 9%/năm.

Tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản, phát triển nhà ở xã hội được diễn ra mới đây, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước - bà Hà Thu Giang cho biết, tính đến ngày 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt mức 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022 và chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó thì tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích là tiêu dùng, tự sử dụng chiếm 64%, dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 36% tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Còn trong thời gian 9 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt mức 21,8%, so với tăng trưởng tín dụng chung gấp hơn 3 lần. Mặc dù vậy thì vẫn chưa đủ để thỏa mãn được cơn khát của các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực lớn về dòng tiền.

Có liên quan đến thủ tục vay vốn đang còn rườm rà, mất thời gian thì các ngân hàng cho biết, hiện nay các dự án bất động sản thường gặp phải vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý. Cũng có những dự án ngân hàng đã phải đánh giá hồ sơ qua nhiều năm cho nên rất mất thời gian. Nguồn ảnh: Internet

Theo bà Giang, chất lượng tín dụng bất động sản giảm sút, tiềm ẩn những rủi ro cần chú ý ở trong bối cảnh tình hình kinh tế còn nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu nhập của người dân đều bị ảnh hưởng.

Bà Hà Thu Giang nhận định: “Tín dụng phục vụ cho mục đích tiêu dùng và tự sử dụng giảm trong khi đó thì tín dụng kinh doanh bất động sản đang tăng cao. Đây chính là điểm cần phải lưu ý khi cầu tín dụng để mua bất động sản có xu hướng đi xuống, phần nào phản ánh được sức mua của thị trường đang giảm so với thời điểm trước.

Điển hình như ở Vietcombank - Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Tùng cho hay, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản đã liên tục giảm từ đầu năm đến nay, tăng trưởng tín dụng cho mảng này chỉ bằng khoảng 10% so với những năm trước.

Hay như ở BIDV, CEO Lê Ngọc Lâm cho biết, tăng trưởng tín dụng cho tiêu dùng bất động sản đến hiện tại chỉ khoảng 4%, trong khi những năm trước thường đạt mức trung bình mỗi năm 20%.

Và mới đây, Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân của Chính phủ (Ban IV) đã có báo cáo phân tích sức khỏe của các doanh nghiệp, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Và theo đó, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản ở trong quý 1/2023 lên đến 5.662 ngày. Đặc biệt, có doanh nghiệp ghi nhận số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày (hay với tình hình bán hàng như hiện tại thì doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng). Cũng theo ban IV, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản lớn trong ngành có số ngày tồn kho lên đến hàng chục ngàn ngày đều là những đơn vị hoạt động trong phân khúc nhà ở.

Việc thị trường rơi vào tình cảnh ảm đạm, tồn kho cao đã khiến cho các doanh nghiệp bất động sản cạn kiệt về dòng tiền. Cùng với đó, doanh nghiệp lại gặp phải nhiều khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn bởi thị trường vốn đang khủng hoảng. Trong đó thì thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu đã hầu như không thể nào phát huy dẫn đến kênh tín dụng phải chịu áp lực là kênh dẫn vốn chủ yếu cho nền kinh tế.

Cũng theo nghiên cứu của Ban IV, áp lực của kênh tín dụng trong hoạt động cung cấp vốn đã rất lớn, trong khi các kênh khác có quy mô nhỏ và tăng trưởng thấp. Và trong dài hạn, ban IV cũng khuyến nghị kênh tín dụng cần được trả về đúng với chức năng của thị trường tiền tệ thay cho việc phải gánh vác thay nhiệm vụ của thị trường vốn như hiện tại.

Có thể thấy, niềm tin trên thị trường bất động sản chạm đáy đã khiến cho nhà đầu tư không xuống tiền mặc dù lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân ở các tổ chức tín dụng đến nay chỉ còn khoảng 7 - 9%/năm. Nguồn ảnh: Internet

Ngân hàng lo ngại “bong bóng”

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - ông Hoàng Hải cho hay, trong quý 3/2023, cơ cấu nguồn cung bất động sản ở trên thị trường vẫn chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp. Trong đó thì phân khúc căn hộ trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2 ghi nhận chiếm khoảng 75% nguồn cung. Và phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá từ 50 triệu đồng cho đến 80 triệu đồng/m2 vẫn đang chiếm khoảng 26% tổng cung. Phân khúc nhà ở có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 vẫn còn đang khan hiếm.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thừa nhận rằng thực trạng dư thừa sản phẩm nhà ở phân khúc cao cấp và thiếu nhà ở có mức giá phù hợp với những người có thu nhập trung bình - thấp,...

Tổng giám đốc Vietcombank - ông Nguyễn Thanh Tùng cho biết, đây chính là điểm rủi ro khiến cho ngân hàng chùn tay, rất thận trọng với cho vay bất động sản, nhất là ở trong bối cảnh rủi ro càng ngày càng gia tăng như hiện nay.

Ông Tùng nói thêm: “Cơ cấu sản phẩm ở trên thị trường chưa cân đối, giá nhà vẫn còn cao hơn so với thu nhập của người dân cho nên chưa hướng đến người mua cuối cùng. Và giao dịch chủ yếu mua đi bán lại, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản. Có rất nhiều khách hàng của Vietcombank có sẵn tiền gửi trong ngân hàng, dù bây giờ lãi suất đã hạ xuống mức thấp tuy nhiên họ vẫn gửi tiền chứ không đầu tư vào bất động sản bởi vì họ còn đang chờ giá xuống”.

Việc thị trường rơi vào tình cảnh ảm đạm, tồn kho cao đã khiến cho các doanh nghiệp bất động sản cạn kiệt về dòng tiền. Cùng với đó, doanh nghiệp lại gặp phải nhiều khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn bởi thị trường vốn đang khủng hoảng. Nguồn ảnh: Internet

Ở hội nghị, đại diện của nhiều ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, MB, VPBank, Techcombank,... cũng cho biết, các ngân hàng vẫn đang đỏ mắt tìm khách hàng tốt ở trong lĩnh vực bất động sản. Mặc dù vậy thì đó phải là các dự án đầy đủ pháp lý và hướng đến nhu cầu ở thực của người dân, ưu tiên các dự án bất động sản công nghiệp, nhà ở với giá thành hợp lý.

Để có thể giải quyết được bài toán mất cân đối cung - cầu thì Chính phủ cũng đang rất quyết liệt triển khai chương trình 1 căn nhà ở xã hội cho công nhân cũng như người có mức thu nhập thấp.

Ông Hoàng Hải nói thêm, trong giai đoạn 2021 - 2025 cả nước sẽ có khoảng 465 dự án nhà ở xã hội dành cho những người có mức thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp với quy mô là 412.845 căn. Cho đến hiện tại đã hoàn thành được 46 dự án, khởi công 110 dự án và hơn 300 dự án đã được cấp chủ trương đầu tư.

Tiến hành tăng cường hoạt động của tổ công tác đặc biệt

Cũng tại hội nghị, các doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra kiến nghị một số nhóm vấn đề chính, cụ thể: Lãi suất cho vay mới đã giảm tuy nhiên lãi suất đối với các khoản vay hiện hữu vẫn còn cao; Thủ tục cho vay vẫn còn đang rườm rà, có những khoản vay phải làm thủ tục đến 2 -3 tháng mới được giải ngân.

Cũng theo đại diện của các ngân hàng, lãi suất cho vay cao hay là thấp còn phụ thuộc rất lớn vào năng lực của từng ngân hàng. Cũng có những ngân hàng có lợi thế tiếp cận với nguồn vốn huy động mức lãi suất thấp, chi phí hoạt hoạt động thấp sẽ kéo theo lãi suất cho vay thấp. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn đó chính là tỷ lệ nợ xấu thấp cũng có tác động không hề nhỏ đến mặt bằng lãi suất. Nợ xấu cao thì các ngân hàng cũng phải trích lập dự phòng lớn và ảnh hưởng đến an toàn hoạt động cũng như uy tín của ngân hàng. Chính vì thế mà nếu như muốn có lãi suất tốt thì ngân hàng càng phải quản trị rủi ro được tốt.

Có liên quan đến thủ tục vay vốn đang còn rườm rà, mất thời gian thì các ngân hàng cho biết, hiện nay các dự án bất động sản thường gặp phải vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý. Cũng có những dự án ngân hàng đã phải đánh giá hồ sơ qua nhiều năm cho nên rất mất thời gian.

Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho hay, riêng ở TP. Hồ Chí Minh đang có 148 dự án vướng mắc pháp lý. Nguồn ảnh: Internet

Phát biểu ở hội nghị, đại diện của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Kinh doanh bất động sản TP. Hồ Chí Minh đều khẳng định 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều là vấn đề pháp lý.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho biết, thông tin cả nước có khoảng 1.200 dự án, quy mô khoảng 30 tỷ USD đang nằm chờ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.

Còn Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho hay, riêng ở TP. Hồ Chí Minh đang có 148 dự án vướng mắc pháp lý. Sau nhiều nỗ lực gỡ khó từ Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ ghi nhận có khoảng 30% khó khăn cũng như vướng mắc được giải quyết.

Cũng chính vì thế mà đại diện của các hiệp hội đã đề nghị Chính phủ cần đẩy mạnh hơn nữa phạm vi hoạt động của Tổ công tác đặc biệt. Cũng theo đó, nên thành lập một tổ công tác ở các địa phương trọng điểm để tránh trường hợp nước xa không cứu được lửa gần.