Chính sách luôn có độ trễ, bất động sản cần chờ đợi thêm

Theo Doanhnhan.vn, mới đây, nhóm giải pháp được Chính phủ đưa ra được cho là vô cùng thiết thực với thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường hiện tại. Trong đó, đầu tiên phải kể đến Nghị định số 08 được ban hành vào ngày 5/3 vừa qua, cho phép các doanh nghiệp được kéo dài thời gian trả nợ trái phiếu tối đa không quá 2 năm; đồng thời có thể thanh toán gốc cũng như lãi trái phiếu đến hạn bằng nhiều loại tài sản khác.

Không lâu sau, Nghị quyết số 33 được ban hành, đề cập đến một số biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý, theo như Nghị quyết này, Ngân hàng Nhà nước đã xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát và phân loại những dự án bất động sản, từ đó có biện pháp xử lý phù hợp, ví dụ như giãn nợ gốc, lãi vay và cơ cấu lại nhóm nợ…

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng nỗ lực tiết giảm chi phí hoạt động, từ đó có dư địa giảm lãi suất cho vay với nền kinh tế, bao gồm cả người mua nhà và các dự án bất động sản…

Sau khi Nghị quyết 33 được ban hành vài ngày, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định giảm một loạt các lãi suất điều hành. Đây là dấu hiệu cho thấy nhà điều hành trong thời gian tới có thể sẽ nới lỏng chính sách tiền tệ. Điều đáng nói, lãi suất liên ngân hàng đã liên tục giảm sâu sau động thái trên của Ngân hàng Nhà nước. Số liệu được cập nhật mới nhất cho thấy, trong phiên ngày 22/3 lãi suất cho vay VND bình quân liên ngân hàng với kỳ hạn qua đêm đã giảm thêm 0,5 điểm % xuống còn 1,55%/năm. Đây là mức thấp nhất kể giữa tháng 7 năm ngoái cho đến nay. Tương tự, lãi suất của các kỳ hạn 1 tuần, 2 tuần cũng như 1 tháng cũng đã giảm mạnh xuống còn lần lượt 1,98%/năm, 2,26%/năm và cuối cùng là 4,44%/năm.

Nghị định 08 kể từ khi có hiệu lực cho đến nay đã khiến thị trường trái phiếu có dấu hiệu tăng nhiệt. Điển hình, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động tổng cộng được gần 24.000 tỷ đồng. Trong đó, những đợt phát hành có thể kể đến như: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên với 7.200 tỷ đồng, Công ty TNHH Kinh doanh Nội thất Luxury Living với 4.800 tỷ đồng, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nam An với 4.700 tỷ đồng. Ngoài ra còn có CTCP Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô thị Ngôi sao Phương Nam với 4.695 tỷ đồng và Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas với 2.300 tỷ đồng. Chưa kể, một số doanh nghiệp địa ốc khác cũng tích cực đàm phán, đạt được nhiều thỏa thuận gia hạn các lô trái phiếu với các trái chủ.

Những tín hiệu này là bước đầu trong quá trình thanh lọc và phục hồi của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, thanh khoản của thị trường vẫn còn yếu, nhiều chủ đầu tư vẫn còn loay hoay trong khó khăn. Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, Nghị định 08 chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn cùng với các trái chủ, trong đó có cả cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận, đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu nhằm thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng những tài sản khác. 

Theo ông Châu, ngoài những mặt tích cực được chính sách mới mang lại, việc bổ sung một số giải pháp về tín dụng cũng như chuyển nhượng dự án là vô cùng cần thiết. Ngoài ra, những vướng mắc về mặt pháp lý cũng cần phải được tập trung tháo gỡ. Thời điểm hiện tại, khó khăn lớn nhất đang tồn tại là tình trạng các doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thiếu thanh khoản một cách nghiêm trọng.

Đồng thời, ông Châu cũng nêu quan điểm về việc Ngân hàng Nhà nước mới giảm lãi suất điều hành. Chủ tịch HoREA cho biết, chính sách này kéo theo xu thế những ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động tiết kiệm và lãi suất cho vay xuống một ít; thế nhưng mặt bằng lãi suất nhìn chung vẫn đang ở mức cao. 

Ngoài ra, liên quan đến vấn đề này, ông Châu cũng đề xuất: “Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo các ngân hàng thương mại về việc giảm lãi suất cho vay; thực tế, điều quan trọng hơn là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua nhà, có thể tiếp cận tín dụng một cách thuận lợi hơn. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo những ngân hàng thương mại xem xét cho những doanh nghiệp có thể giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ; đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được vay tín dụng đối với dự án đầy đủ pháp lý và có tính khả thi, có tài sản bảo đảm cho khoản vay”.

Khi nào bất động sản sẽ phục hồi?

Nhớ lại thời điểm 2008-2014, đây cũng là giai đoạn vô cùng khốc liệt và khó khăn của thị trường bất động sản. Cụ thể, tín dụng vào năm 2007 đã được nới lỏng cùng nhiều giao dịch liên tiếp diễn ra. Bất động sản thời điểm này tăng cao, giao dịch nhiều và lợi nhuận ấn tượng. Tuy nhiên chỉ một năm sau đó (2008), lạm phát tăng cao, lãi suất cũng phi mã lên hơn 20% khiến thanh khoản lao dốc, lượng hàng tồn kho gấp đôi năm trước.

Đến năm 2009, lãi suất được điều chỉnh giảm nhưng vẫn neo ở mức cao. Thanh khoản vẫn còn hạn chế, nhiều dự án buộc phải tạm dừng, chủ yếu là khách sạn và sân golf. Giá bất động sản năm 2010 tăng cao, thị trường tiếp tục không có thanh khoản. Tình trạng giảm giá bắt đầu xuất hiện vào năm 2011, có những dự án giảm đến 30%. Đến năm 2012, hàng tồn kho so với năm trước tiếp tục tăng mạnh.  

Năm 2013, tín dụng ngân hàng được nới lỏng, room tín dụng cũng đã tăng từ  7% đến 12%. Trong năm này, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được tung ra để hỗ trợ lãi suất. Kết quả, hàng tồn kho sau khi tăng liên tiếp trong 7 năm đã bắt đầu giảm. Năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi trong khi hàng tồn kho cũng tiếp tục giảm xuống.

Theo chuyên gia Batdongsan.com, Ngân hàng Nhà nước trong quý đầu năm 2012 đã có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất huy động với kỳ hạn 1-6 tháng. Đến quý 2/2013, thị trường này bắt đầu xuất hiện những tín hiệu cân bằng. Nếu đối chiếu với giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1-6 tháng đã tăng lên kể từ quý 2/2022. Đến quý 1/2023, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh lãi suất, đồng thời thị trường bất động sản sẽ cân bằng. Dự báo tín hiệu đảo chiều sẽ xuất hiện vào quý 2/2024?

Đối với chỉ báo tăng trưởng tín dụng, mục tiêu tín dụng năm 2012 giảm từ 20% xuống chỉ còn 7%, trong khi lạm phát lên đến 8%. Tốc độ tăng trưởng tín dụng trong năm 2013 đạt 12%, trong khi lạm phát giảm xuống chỉ còn 6%. Sau khi nới lỏng, thị trường này đã nhanh chóng có tín hiệu đảo chiều.

Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng kể từ năm 2019 đến tháng 11 năm ngoái luôn ổn định ở mức 14%. Năm 2023, nếu chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng tiếp tục được nới lỏng, tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện sớm hơn. 

Một chỉ báo khác có liên quan đến chính sách, đến năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 có liên quan đến việc siết tín dụng, đồng thời tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất cũng như giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phi sản xuất bao gồm cả bất động sản. Phải đến 2 năm sau đó, chính sách nới lỏng tín dụng và hỗ trợ thị trường mới bắt đầu xuất hiện.

Theo các chuyên gia, hiện tại chưa cần phải mất đến 2 năm chờ đợi như những giai đoạn trước, bởi Chính phủ đã và đang có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Theo dự báo, tín hiệu đảo chiều đối với thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ xuất hiện vào cuối năm nay.