Cần quy định các cơ chế để tạo điều kiện cho nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch bất động sản

Theo Diễn đàn doanh nghiệp, cách đây 30 năm, Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được dễ dàng hơn. Và thị trường bất động sản cũng chính thức được hình thành. Đóng vai trò quan trọng ở trong ngành bất động sản chính là lực lượng môi giới bất động sản với vai trò là trung gian kết nối thực hiện hàng trăm giao dịch mỗi năm với giá trị đến hàng nghìn tỷ đồng, mang đến hiệu quả kinh tế tối ưu cho tài sản bất động sản cũng như lợi nhuận bền vững cho mỗi cá nhân và doanh nghiệp. 

Danh cò đất vẫn còn đeo bám môi giới bất động sản

Trên thực tế hiện nay cho thấy, số lượng môi giới bất động sản ở Việt Nam theo đúng nghĩa vẫn còn đang hạn chế, phần nhiều vẫn là những người làm trung gian mua - bán và chuyển nhượng bất động sản đúng theo kiểu cò đất. 

Mặc dù đã có các quy định xử phạt thì môi giới bất động sản vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay là rút lui, mọi người và mọi chủ thể, cá nhân đều dễ dàng tham gia. Thường thì đến thời điểm sốt nóng, lao động từ những ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng rất nhanh, từ xe ôm đến người bán nước, công chức nhà nước,.... đều có thể tham gia kết nối thực hiện giao dịch.

Những cá nhân này không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề và hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ một cơ quan nào. Chính vì thế mà không sai khi gọi những đối tượng này là cò - bởi vì những cá nhân này chỉ tiếp nhận, truyền tải thông tin một cách thụ động từ nguồn phát cho đến khách hàng mà không có sự phân tích, điểm định cho đến đánh giá về những vấn đề như pháp lý, thậm chí là còn lấp liếm thông tin với hy vọng nhận tiền hoa hồng một cách nhanh nhất. 

Ngoài ra đó là việc thổi thông tin, tranh thủ sự khan hiếm về nguồn hàng với mục đích là làm giá, thậm chí còn lướt cọc hay bán chênh với khách để có thể trục lợi và kiếm lời. Và những hành vi này đã vô hình chung khiến cho thị trường bất động sản bị lũng đoạn, gây ra nguy cơ cho các cơn sốt đất ảo, bong bóng bất động sản. 

Để có thể thoát nhãn cò đất, môi giới bất động sản cần phải tham gia các khóa học đào tạo, học tập cho đến tích lũy kinh nghiệm trong một quá trình, trau dồi kỹ năng về tư vấn, có kỹ năng về định giá và biết đọc bản vẽ, thiết kế, lên phương án dòng tiền và hiểu rõ luật. Chỉ có như thế thì mới đảm bảo được quá trình tư vấn cho khách hàng vừa hiệu quả lại vừa đảm bảo được tính an toàn cho khách hàng. Để có thể hiểu cũng như tư vấn đầy đủ những nội dung kể trên. 

Trên thực tế, không phải giao dịch được ghi nhận thành công nào môi giới cũng cần cung cấp cho khách hàng những thông tin như thế. Họ cũng chỉ quan tâm làm sao để giao dịch có thể thành công nhất và để nhận được khoản phí hoa hồng bằng 2 - 4% giá trị giao dịch. 

Và thái độ này không chỉ gây ra rủi ro cho người mua mà còn gián tiếp làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, khiến cho niềm tin của nhà đầu tư đang ngày càng sụt giảm. 

Mặc dù vậy thì quá trình giao dịch, rủi ro không chỉ ở hai bên mua - bán mà còn xảy ra ở lực lượng trung gian môi giới. Đáng chú ý, rủi ro về việc bị cắt cầu. Có nhiều khách hàng muốn luồn cò để tránh mất tiền môi giới. Nếu như lộ thông tin vị trí căn nhà, hình ảnh căn nhà thì khách sẽ tìm kiếm địa chỉ rồi gặp chủ nhà đàm phán trực tiếp. Hay là chủ nhà và khách muốn gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau vì họ không muốn mất phí môi giới. Nhận tiền cọc của khách hàng lại không muốn bán nhà, cũng không chịu trả tiền cọc cho khách. 

Và thậm chí, có nhiều môi giới có năng lực thông qua quá trình học tập, mất công mất sức tìm hiểu cũng như tư vấn cho khách hàng, khách hàng nghe xong tư vấn lại đi ký hợp đồng với môi giới sẵn sàng cắt máu và cướp khách, bất chấp để hoàn thành giao dịch. 

Thêm ràng buộc đối với vai trò của môi giới bất động sản

Ở một số quốc gia có thị trường bất động sản phát triển như là Mỹ, Úc,... thì một căn nhà chỉ một môi giới bán nhưng ở Việt Nam thì 1 căn  nhà có vô số môi giới bán. Những quốc gia này đồng thời cũng có những quy định ràng buộc rõ ràng về vai trò cũng như trách nhiệm của môi giới bất động sản. 

Còn ở Việt Nam, với những quy định của pháp luật hiện hành, không cần có môi giới thì giao dịch vẫn có thể hoàn thành được. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận và tự ký kết cũng như hoàn thành giao dịch. 

Và trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản thì có nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò lẫn trách nhiệm của môi giới bất động sản để có thể bảo vệ quyền lợi cho các nhà đầu tư hay là người mua nhà khi tham gia giao dịch. Song song với đó là nâng cao trách nhiệm, đồng thời cũng cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của đội ngũ này. 

Vậy nên, cần có quy định các cơ chế để có thể khuyến khích và tạo điều kiện cho các nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch bất động sản? Và thậm chí, ràng buộc giao dịch bất động sản phải có sự tham gia của môi giới bất động sản.