Cần phải “Luật hóa” để điều tiết thị trường bất động sản phát triển ổn định

Cần phải làm rõ trách nhiệm quyền hạn của các địa phương

Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Nguyễn Văn Sinh cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản tuy không vướng mắc nhiều như Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi lần này sẽ bổ sung nhiều điểm mới, qua đó giúp điều tiết thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn.

Theo đó, dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, chủ yếu làm rõ hơn các nội dung liên đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, hay những quy định về giao dịch sản phẩm bắt buộc qua sàn, cùng các loại hình bất động sản mới hình thành... Đặc biệt nhất là điểm mới về việc điều tiết nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định lạnh mạnh và bền vững hơn.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, những diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua, đã nhiều lần tăng trưởng nóng như hồi năm 2021 và đầu năm 2022, tiếp đó, là sự trầm lắng sau các đợt sốt đất như trong thời gian gần đây. Với thực trạng này, cần phải có một chính sách, công cụ pháp luật để điều tiết để giúp thị trường phát triển, ổn định và bền vững. Vì thế, những nhóm chính sách cần phải điều tiết được thị trường, lãnh đạo Bộ Xây dựng sẽ phải chỉ ra như thuế, tài chính, tín dụng, đất đai... hay vấn đề thu hút đầu tư.

Ông Sinh cho biết thêm, hiện tại về quản lý Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản đang là một trong những nhóm chính sách nhận được sự quan tâm đặc biệt nhất. Trong đó, cần phải làm rõ trách nhiệm quyền hạn của các địa phương trên cả nước.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh, sẽ giải quyết sửa đổi những bất cập từ thực thiễn trong Luật Kinh doanh bất động sản gây sự kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, loại bỏ được một số vấn đề chồng chéo được quy định trong luật này, qua đó, giải quyết thủ tục hành chính tốt hơn, phân quyền để các địa phương kịp thời giải quyết các vấn đề phát triển nóng của thị trường bất động sản.

Phân cấp cho các địa phương để kìm hãm các đợt “sốt đất”

Mới nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi các địa phương đề nghị siết chặt tình trạng hoạt động phân lô, bán nền tràn lan, xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên gia, đây chỉ là một giải pháp tình thế tạm thời, về lâu dài sẽ có tác động tiêu cực lên sự phát triển đối vơi thị trường bất động sản, vì vậy, cần phải phân cấp để các địa phương có công cụ xử lý kiểm soát hoạt động này một cách tốt nhất.

Từ thực tiễn trên, trong giai đoạn từ đầu năm 2021 đến đầu năm 202, thị trường bất động sản xảy ra nhiều đợt sốt đất “quay cuồng” trên diện rộng trải dài từ Nam ra Bắc, từ miền xuôi đến miền ngược.

Ngày cả khi mới có thông tin, hay các cơ quan đề xuất tham mưu, thậm chí là một ý kiến cá nhân tại hội nghị, hội thảo nào đó, giới đầu cơ đã nhanh chóng lợi dụng thông tin này nhằm đẩy giá đất trên thị trường khu vực đó tăng cao để trục lợi. Qua đó, tạo nên cơn “sốt đất ảo” để lại hậu quả vô cùng nặng nề.

Khi đối diện với những cơn sốt đất ảo, các cơ quan chức năng từng địa phương, từ Bộ ngành trung ương đến Chính phủ đều phải đưa ra những giải pháp nhằm "dẹp" đi cơn sốt đất hiện hữu. Tuy nhiên, các giải pháp cơ bản đưa ra chỉ là cảnh báo, công khai các quy hoạch, hay tạm dừng việc phân lô tách thửa... Những biện pháp này cũng đã có tác động ít nhiều để những cơn sốt đất lắng dịu lại.

Thê nhưng, trên thực tế đã chứng minh các phương pháp này chỉ mang tính chất tạm thời, mà không thể giải quyết được tận gốc được vấn đề, những đợt sốt ảo sẽ quay lại bất cứ khi nào và đặc biệt là khi giới đầu tư muốn thao túng thị trường.

Điển hình như tại thị trường Phú Quốc (Kiên Giang) liên tục sốt đất vì thông tin "đất đặc khu". Từ đó, tình trạng phân lô bán nền lan sang cả đất rừng và đất nông nghiệp ở giai đoạn từ 2017  đến năm 2018, Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang ngày 15/5/2018, phải ban hành khẩn công văn cấm hoạt đọng phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Phú Quốc.

Tuy nhiên, tửng như việc cấm phân lô bán nền đã giúp thị trường bất động sản nơi đây ổn định, nhưng ngay sau khi dỡ bỏ lệnh cấm nói trên, việc phân lô bán nền lại tiếp tục diễn ra ở Phú Quốc, lần này phức tạp hơn nhiều so với trước, khiến thị trường nơi đây nhiễu loạn.

Bình luận liên quan đến vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa - Chuyên gia kinh tế cho rằng,  để ngăn chặn được tình trạng nhiễu loạn thị trường, cần phải phân cấp mạnh mẽ để các địa phương chịu trách nhiệm trong việc phê duyệt dự án cũng như chịu trách nhiệm tối đa về việc quản lý hoạt động những dự án phân lô, bán nền. Qua đó, cần phải tăng cường  các vai trò giám sát của  những cơ quan quản lý chuyên ngành chặt chẽ hơn.

Ông Nghĩa cho biết, nên phải ban hành một số quy định chung để giải quyết việc phân lô, bán nền nhằm đáp ứng được các yêu cầu, tiêu chí thế nào, cấp nào được phê duyệt và quản lý chỉ cần căn cứ vào những tiêu chí đã được ban hành để quy hoạch cho từng địa phương rõ ràng hơn.

Trong khi đó, Theo PGS.TS Trần Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội, việc phân lô bán nền nên được quản lý và kiểm soát tốt hơn, việc tuân thủ được quy hoạch sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị đẹp hơn cũng như đáp ứng được nhu cầu của tổ chức hay hộ gia đình và mọi người trong việc tách thửa.

“Bên cạnh đó, sẽ góp phần thúc đẩy được sự phát triển đối với thị trường bất động sản nói chung nên vẫn cần  phải có sự phân loại, quy hoạch đúng, theo đúng những quy định của pháp luật”, ông này nói.