Cách nào khơi thông dòng vốn tín dụng cho bất động sản?

Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn , lành mạnh, bền vững, vừa qua,Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo: "Không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước". Đây là thông tin tích cực đối với thị trường bất động sản. Trước khi có chỉ đạo trên của Thủ tướng Chính phủ, báo cáo của Bộ Xây dựng cho hay, thị trường bất động sản đã gặp không ít khó khăn không chỉ với doanh nghiệp mà còn với cả người mua nhà. Các giao dịch nhà đất chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong quý II, nguyên nhân một phần được cho là khó tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Người mua nhà “chơi vơi”

Anh Nguyễn Văn Đông (Trung Hòa – Hà Nội) chia sẻ sau chặn đường mua nhà đầy gian nan hồi cuối năm 2021, anh quyết định mua một căn hộ 55m2 tại một dự án tại quận Nam Từ Liêm sau khi tìm hiểu kĩ càng các dự án đang triển khai tại Hà Nội cũng như các vấn đề pháp lý, thủ tục cũng như các vấn đề liên quan.

Nộp khoản tiền cọc 50 triệu và sau đó thanh toán đợt 1, anh Đông cũng kí giấy tờ để vay vốn ngân hàng cho 60% căn hộ mình vừa mua. Giấy tờ hoàn tất, anh Đông yên tâm về chờ ngân hàng giải ngân. Tuy nhiên, sau đó anh Đông nhận được thông báo từ ngân hàng là đã “hết room”. Lúc này, anh Đông dở khóc dở cười vì không thể vay ngân hàng thì vợ chồng anh cũng không có khả năng chi trả toàn bộ số tiền hơn 2 tỷ đồng cho căn hộ vừa “chốt”, mà không chốt được phương án vay thì anh cũng phải đóng tiền phạt với chủ đầu tư.

Gặp hoàn cảnh tương tự, chị Đan Linh (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, chị vay mua nhà đất dự án tại một ngân hàng ở Hà Nội với khoản vay 2,5 tỷ đồng. Chị đã kí hợp đồng với chủ đầu tư và kí hợp đồng tín dụng vay vốn từ ngân hàng nhưng chờ mãi đến ngày thanh toán vẫn chưa nhận được thông báo về thời gian giải ngân. Chị Linh lo lắng nếu không được giải ngân đúng hạn, chị sẽ phải đóng phạt cho chủ đầu tư. Chị Linh đã phải nghỉ làm suốt 1 tuần để “canh”, khi ngân hàng có dư hạn mức tín dụng là chị đăng kí giải ngân ngay, vì có rất nhiều khách hàng khác cũng đang trong cảnh “treo” khoản nợ như chị.

Theo một thống kê, tới 70% người mua nhà đất cần vay vốn ngân hàng dù là nhu cầu ở thực hay đầu cơ. Tuy nhiên, giao dịch nhà đất thời gian qua cũng đã bị chững lại. Nguyên nhân được chỉ ra là do một số ngân hàng thông báo hết room cho vay với bất động sản. Cùng với đó là việc hết hạn mức tín dụng cùng với việc các tỉnh, thành siết bán nhà hai giá, các giao dịch mua bán nhà đất phải kê khai và nộp thế sát giá thị trường; giá nhà đất tăng quá cao khiến lợi nhuận của các nhà đầu tư bị giảm sút, người mua chần chừ. Tuy nhiên việc khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng vẫn được xem là nguyên nhân chính.

Doanh nghiệp "ngóng" từng ngày

Trước chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại cuộc họp tuần qua, các doanh nghiệp kỳ vọng, trong nửa cuối năm 2022, dòng vốn tín dụng cho bất động sản sẽ được khơi thông, thị trường cũng sẽ bớt khó khăn hơn.

Theo Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi, ông Nguyễn Hữu Quang cho biết, đối với doanh nghiệp hoạt động tín dụng không bị “siết” chặt hay kiểm soát trong phạm vi cho phép thì doanh nghiệp sẽ hoạt động tốt dần lên kho có nguồn vốn lưu thông tốt. Với khách hàng có nhu cầu thực hay với các nhà đầu tư cũng sẽ dễ tiếp cận nguồn vốn hơn.

Một số chuyên gia cho biết, hiện nay, nhu cầu nguồn vốn của doanh nghiệp hiện nay lớn hơn so với các giai đoạn trước. Bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng, vốn tự thân doanh nghiệp, vốn từ cổ đông thì nguồn vốn từ các dự án đang hình thành trong tương lai cũng là dòng vốn lớn mà doanh nghiệp không nên bỏ qua.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng thông tin cho rằng, nguồn vốn của các công ty bất động sản Việt Nam thuận lợi rất nhiều so với các công ty bất động sản khác trên thế giới khi chỉ cần bỏ ra 10-15% đã có những dòng tiền vào và đến 30% trong đó có ngân hàng cho vay thì doanh nghiệp đã có thể bắt đầu thu tiền từ khách hàng.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) thông tin, nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đã phải đối diện với nhiều vấn đề như lệch pha phân khúc, thiếu hụt nguồn cung, thanh khoản sụt giảm… nên việc khơi thông tín dụng là điều rất cần thiết.

Từ thực tế trên, ông Châu đề xuất, đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo hệ thống ngân hàng thương mại vẫn tiếp tục xem xét giải quyết nguồn vốn tín dụng cho các chủ đầu tư, dự án có tính khả thi hay các doanh nghiệp tin cậy của các ngân hàng, các cá nhân, gia đình tiếp cận vốn vay. Những khách hàng có uy tín về tín dụng, thanh toán lãi, trả nợ vay đúng hạn thì nên tạo điều kiện để tiếp cận vốn vay.

Tín dụng bất động sản sẽ ra sao trong 6 tháng cuối năm?

Theo công bố mới đây về kết quả của cuộc điều tra xu hướng tín dụng của các tổ chức tín dụng tháng 6/2022 của Ngân hàng nhà nước cho thấy, các tổ chức tín dụng đều lạc quan về khả năng tín dụng năm nay. Tuy nhiên, vẫn có chút lo ngại khi nhu cầu tín dụng sụt giảm do lo ngại lãi suất và diễn biến bất lợi của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, mỗi ngân hàng sẽ có mức tăng trưởng khác nhau  phụ thuộc vào room tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước cấp.

Được biết, trong 6 tháng cuối năm 2022, các tổ chức tín dụng dự kiến sẽ tập trung nới lỏng hơn đối với nhóm khách hàng là doanh nghiệp và áp dụng ở hầu hết các lĩnh vực và ngành nghề ưu tiên. Bên cạnh đó các tổ chức tín dụng cũng dự kiến giảm bớt thắt chặt đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh chứng khoán, ngân hàng và bảo hiểm, cho vay kinh doanh tài chính, cho vay đầu tư, kinh doanh du lịch,… Tuy nhiên, với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ vẫn giữ nguyên xu hướng thắt chặt.

Thông tin từ các tổ chức tín dụng cho biết, sự lạc quan về chính sách và định hướng của Chính phủ, Ngân hàng nhà nước cùng với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng cùng với sự lạc quan về triển vọng kinh tế vĩ mô sẽ là cơ sở để dự kiến nới lỏng tiêu chuẩn tín dụng trong 6 tháng cuối năm nay.

Kết quả công bố của Ngân hàng Nhà nước cũng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, đối với khách hàng cá nhân, các điều kiện và điều khoản cho vay đã được nới lỏng hơn đối với mua bất động sản để ở, cho vay tiêu dùng. Trong khi thắt chặt hơn đối với việc sử dụng thẻ tín dụng và các tổ chức tín dụng cho biết, dự kiến sẽ tiếp tục xu hướng này trong 6 tháng cuối năm 2022.

Thông tin từ một số ngân hàng cho biết, việc khó tiếp cận vốn vay ngân hàng chỉ diễn ra tại một số ngân hàng đã hết room tín dụng, đặc biệt vào thời điểm cuối quý I. Tuy nhiên, từ đầu tháng 7/2022, nhiều khách hàng cho biết, họ còn thậm chí nhận được điện thoại chào mời các gói vay từ phía ngân hàng.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến thời điểm 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 12,31% so với cuối năm ngoái đạt mức 2,33 triệu tỷ đồng. Đây là mức tăng cao và chiếm tỉ trọng hơn 20% trong tổng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Tại Ngân hàng PccomBank, hơn 5.000 tỷ đồng vốn đã được dành cho vay tiêu dùng, trong đó có bất động sản cho người dân có nhu cầu thực về mua nhà, sửa chữa nhà. Đối với những khách hàng có thu nhập ổn định có thể được hưởng ưu đãi từ 5%/năm trong những tháng đầu.

Tương tự, ABBANK (Ngân hàng Thương mại Cổ phần An Bình) cũng dành nhiều ưu đãi vốn cho những người có nhu cầu ở thực. Với mảng vốn kinh doanh bất động sản, ABBANK cho biết chỉ những dự án có vốn đầu tư công hoặc các dự án của các chủ đầu tư có uy tín, dự án pháp lý rõ ràng mới được xem xét giải ngân.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, 66,3% tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng, tức nhu cầu nhà ở. Còn lại, 33,7% là kinh doanh bất động sản.

Như vậy, với nhiều ngân hàng, việc cho vay vẫn đang diễn ra bình thường với mảng bất động sản mua để ở, phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân. Còn đối với lĩnh vực cho vay đầu tư các dự án mới, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, cần có sự phân loại và xem xét cấp vốn đối với các dự án tốt, có tính khả thi cao. Bởi nếu tiếp tục thắt chặt việc cho vay không hợp lý sẽ dẫn đến nguồn cung dự án mới ngày càng khan hiếm, trực tiếp đẩy giá nhà tăng cao.