Các doanh nghiệp đã tự cứu mình sau khủng hoảng niềm tin và đứt gãy dòng tiền

Khó khăn vẫn còn ở phía trước

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, trong bối cảnh sức cầu suy yếu trong những tháng cuối năm ngoái thì các nhà phát triển bất động sản và môi giới đều không kỳ vọng bán được nhiều hàng trong năm 2023 ngoại trừ những sản phẩm vừa túi tiền đang được hấp thụ nhanh tuy nhiên số lượng không quá nhiều và chỉ có một số ít chủ đầu tư có sẵn hàng. 

Tổng Giám đốc CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, Mã: SCR) - ông Võ Quốc Khánh cho biết: “Chắc chắn thị trường bất động sản rồi sẽ quay về cốt lõi là phát triển sản phẩm phục vụ cho nhu cầu ở thực. Mặc dù vậy nếu như muốn thị trường có nhiều sản phẩm này hơn thì cần phải có thêm thời gian, chờ có nhiều chủ đầu tư tham gia phát triển và dự án hoàn thành. Và trong thời gian ngắn hạn 1 - 2 năm tới gần như chưa có sự thay đổi”. 

Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long - ông Nguyễn Xuân Quang cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đối mặt với ba rủi ro lớn nhất đó là rủi ro về thị trường và sản phẩm, rủi ro về tài chính và rủi ro về mặt pháp lý. Cũng theo đó, tình hình sắp tới vẫn còn có nhiều khó khăn hơn nữa. 

Chủ tịch Nam Long nói rằng: “Khó khăn năm 2022 - 2023 chưa dừng lại và sẽ tiếp diễn đến năm 2024 và 2025 khi mà những khủng hoảng trái phiếu vẫn còn ở đó. Có một điểm khác biệt chúng ta có thể nhìn thấy đó chính là sự kiện mở bán với hàng nghìn người mua như giai đoạn 2020 - 2021 đến nay đã chẳng còn”. 

Có thể thấy, sau khủng hoảng niềm tin và đứt gãy dòng tiền thì có hàng loạt các doanh nghiệp đã tự cứu mình bằng nhiều cách đó là giảm giá sâu các bất động sản đang mở bán (từ 45 - 55%) kèm theo điều kiện khách hàng thanh toán đủ 95% bằng tiền mặt cũng như hoán đổi nợ bằng tài sản, bán bớt đi các dự án. 

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã chứng khoán: NVL) đã liên tục có những buổi đàm phán với Dallas Vietnam Gamma Limited đồng ý trong việc nhận hoán đổi nợ vay bằng một phần vốn góp hay là cổ phần ở hai công ty con của Novaland.

Hay như Công ty Cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) đã ngay lập tức cơ cấu lại các khoản đầu tư để thanh toán nợ trái phiếu trước hạn bằng cách chuyển nhượng dự án Astral City (Bình Dương) cho Danh Khôi cũng như chuyển nhượng toàn bộ vốn góp ở doanh nghiệp sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ - TP. Hồ Chí Minh. 

Dòng tiền mạnh tìm cơ hội

Quan sát của giới chuyên gia cho thấy, cứ mỗi chu kỳ như thế lại tạo nên những tên tuổi mới ở trên thị trường địa ốc. Khó khăn của người này lại tạo cơ hội cho người khác - đó là những doanh nghiệp có tiềm lực bởi nhóm này có thời gian quan sát thị trường, cân nhắc cơ hội để có thể thu mua quỹ đất hợp lý hay là các doanh nghiệp ngoài ngành có nguồn tiền tích lũy dồi dào. 

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn - ông Nguyễn Quốc Anh nói rằng: “Có rất nhiều doanh nghiệp có dòng tiền mạnh đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập vào thị trường thông qua M&A quỹ đất, doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất, pháp lý sạch hay tự thành lập doanh nghiệp phát triển sản phẩm riêng. Xu hướng M&A này khá tương đồng với giai đoạn năm 2017”. 

Cũng tương tự, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (Mã: KHG) - bà Đinh Thị Nhật Hạnh cho biết, có nhiều quỹ ngoại đang đàm phán với chủ đầu tư trong nước để có thể cùng tìm kiếm, đánh giá lại hiệu quả cũng như chọn ra dự án cùng hợp tác để phát triển. 

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, giám đốc một công ty môi giới từng có doanh thu trên nghìn tỷ giải đoạn năm 2020 - 2022 cho biết, lượng giao dịch từ đầu năm ở mức thấp, đáng chú ý là các dự án nghỉ dưỡng cũng như bất động sản vùng ven vẫn đang căng thanh khoản. 

Có thể thấy, tín hiệu tích cực duy nhất hiện nay đó là phân khúc căn hộ trung tâm. Hiện tại có nhiều căn hộ đang rao bán với mức giá thấp hơn khoảng 20 - 30% so với năm 2022 đã tạo ra được sức hút đối với các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu thực. 

Nhìn chung thì các sản phẩm có nhu cầu thật và giá phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân hiện đang là xu hướng chủ đạo trong giai đoạn hiện nay. Các FDI cũng đang chú trọng vào phân khúc này để tìm cơ hội M&A. 

Vào hồi đầu tháng 3, thị trường đã xuất hiện thông tin CapitalLand Development (Singapore) đang tiến hành đàm phán mua một phần giá trị tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD từ một tập đoàn bất động sản lớn ở trong nước. 

Tổng Giám đốc Colliers (Vietnam) - ông David Jackson đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn với cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc. Chính vì thế mà các doanh nghiệp bất động sản và quỹ đầu tư nước ngoài đang tận dụng thời điểm để thị trường nội địa giảm tốc để có thể gia tăng thị phần ở Việt Nam. 

Cũng theo chuyên gia Colliers Vietnam, hoạt động M&A diễn ra cho thấy được sự tham gia hoặc là mở rộng thị phần của các nhân tố mới. Điều này cũng kỳ vọng có thể cải thiện được nguồn cung mới trong tương lai, đem đến nhiều sản phẩm chất lượng và đa dạng cho thị trường. Song song với đó là mở ra nhiều cơ hội hợp tác cho các chủ đầu tư trong nước để có thể tối đa được thế mạnh am hiểu chính sách cũng như quỹ đầu tư ở Việt Nam.