Bức tường lớn với nhà ở xã hội

Doanh nghiệp nản lòng

Các nghiên cứu dự báo Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030 sẽ cần ít nhất 35 triệu m2 sàn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và 22 triệu m2 sàn nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp. Song thực tế doanh nghiệp không mặn mà với loại hình này ngoài lý do lợi nhuận thấp còn đến từ thủ tục hành chính kéo dài quá lâu.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng dù muốn thực hiện triển khai các dự án nhà xã hội ở địa phương như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… nhưng để tiếp cận thủ tục thì không đơn giản.  

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết, doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội chỉ cần Nhà nước hỗ trợ về thủ tục pháp lý là mỗi năm có thể ra khoảng 1.000 căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa làm nhà ở giá rẻ, nhà ở giá thấp là cống hiến cho Nhà nước nhưng thủ tục còn lâu hơn nhà ở thương mại. Hiện nay, làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội không có một quy trình riêng, quy chuẩn riêng. Doanh nghiệp còn bị làm khó đủ đường, kiểm tra kỹ hơn, mất nhiều thời gian hơn so với nhà ở thương mại.

“Thông thường làm nhà ở thương mại thì thủ tục pháp lý 3 năm, thêm 2 năm xây dựng là 5 năm hoàn thành xong dự án. Trong khi đó, làm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp 5 năm chưa xong thủ tục, còn bị làm khó thì doanh nghiệp không muốn làm”, ông Nghĩa cho hay.

Vị giám đốc Công ty Lê Thành lấy ví dụ tại dự án của đơn vị, khi mà dự án đã xây dựng xong, cho dân vào ở nhưng không được cho vay ưu đãi. Thậm chí, doanh nghiệp còn chưa được ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất dù đã gửi công văn rất nhiều lần.

“Sau khi làm khoảng 7.000 căn hộ cho người thu nhập thấp thì doanh nghiệp bắt đầu nản lòng vì thủ tục pháp lý phức tạp dù rất muốn làm thêm thật nhiều căn hộ để giải quyết bài toán nhà ở cho công nhân. Bởi trên thực tế, nhu cầu phân khúc này là vô cùng lớn”, ông Nghĩa bày tỏ.

Ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch Tập đoàn Nam Long cho biết vấn đề thủ tục hành chính thời gian qua vẫn đang là rào cản với nhiều dự án nhà ở xã hội. Đơn cử như tại TP HCM, 2 dự án nhà ở xã hội là Lê Thành An Lạc và Lê Thành Tân Kiên đã vướng mắc mấy năm qua, nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Trong đó, với dự án Lê Thành An Lạc, chủ đầu tư vướng phải hàng loạt khó khăn, vướng mắc về quyết định miễn tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, dự án còn vướng về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vay vốn ưu đãi; thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng; chính sách thuế. Từ đó, doanh nghiệp không thể được cấp sổ hồng cho dự án để cầm cố vay ngân hàng ưu đãi theo quy định làm nhà ở xã hội, với lãi suất 4,8%/năm.

Trong khi đó với dự án Lê Thành Tân Kiên, theo quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2016-2020, khu đất này ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội, nhưng Công ty Lê Thành đã nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Sở Kế hoạch và Đầu tư từ tháng 3/2019 đến nay đã 2 năm nhưng vẫn chưa có “Quyết định chủ trương đầu tư” do vướng các khâu về chỉ tiêu quy hoạch và ranh đất thực hiện dự án.

Cũng theo chia sẻ của ông Nghĩa, khi tham gia làm dự án, điều đầu tiên doanh nghiệp quan tâm đến là pháp lý, làm thế nào thủ tục pháp lý thuận lợi nhất để đẩy nhanh thời gian thực hiện dự án. Kế đó là các ưu đãi của Nhà nước để làm sao giảm giá thành dự án, cuối cùng là người dân khi tiếp cận mua, thuê nhà ở xã hội thì có nhanh hay không.

Song, hiện nay thủ tục hồ sơ thực hiện dự án nhà ở xã hội đang khiến doanh nghiệp “nản” vì quá nhiều chồng chéo trong luật. Mặc dù các sở ngành đã tìm cách để hỗ trợ doanh nghiệp về mặt thủ tục nhưng không thể tháo gỡ các nút thắt.

Ông Nghĩa lấy ví dụ như tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở có những quy định ngược nhau. Nghị định 100 cho phép dự án nhà ở xã hội được nâng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần, theo đó, có thể tăng số tầng xây dựng, song điều này lại làm thay đổi và buộc phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch.

Song, khi trình đề nghị cho phép điều chỉnh quy hoạch, Sở Kế hoạch và đầu tư lại yêu cầu dự án phải phù hợp với quy hoạch, trong khi phía sở quy hoạch và kiến trúc lại yêu cầu có ý kiến của Sở kế hoạch và đầu tư trước hết.

Luật Đầu tư quy định khi trình một dự án nhà ở xã hội được phép nâng hệ số sử dụng là 1/5 lần, làm tăng số tầng và phải điều chỉnh cục bộ dự án.

Vấn đề liên đến chính sách, quy định khá tốt nhưng để doanh nghiệp được hưởng ưu đãi lại rất khó. Đối với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được giảm 70% thuế VAT, nhưng Luật thuế không có, do đó, doanh nghiệp không những không được hưởng ưu đãi mà còn bị phạt tiền chậm nộp.

Ông Lê Hữu Nghĩa cho biết: "Nguồn cung khan hiếm, vài năm gần đây các dự án ra rất ít so với nhu cầu người dân. Bản thân doanh nghiệp Lê Thành hơn 1 năm nay chưa có dự án mới bởi xin làm dự án 4.000-5.000 căn nhà ở xã hội song gần 3 năm vẫn chưa được duyệt".

Lãnh đạo công ty Lê Thành cũng chia sẻ thêm, ngay cả ở khía cạnh người mua, về mặt lý thuyết, rất nhiều ưu đãi đã được ban hành cho người dân mua, thuê mua nhà ở xã hội. Song, thực tế với các đối tượng là lao động tự do gần như không thể nộp hồ sơ xin mua.

Bởi theo quy định hồ sơ yêu cầu người mua phải có xác nhận không đóng thuế thu nhập cá nhân. Nhưng lao động tự do, địa phương chỉ xác nhận về tình trạng cư trú, không thể xác nhận về thuế.

“Sandbox” cho nhà ở xã hội

Thực tế, các ưu đãi, cơ chế đặc biệt được ban hành để thúc đẩy doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cũng không ít, nhưng câu chuyện "khó đủ đường" của các chủ đầu tư nhà ở xã hội thời gian qua đã không còn là chuyện lạ hay trường hợp hi hữu.

Vấn đề chồng chéo trong luật thực sự là bài toán nan giải, khiến thủ tục đầu tư dự án bị kéo dài, doanh nghiệp dù muốn cũng không dám tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Đặc biệt trong bối cảnh giá nhà tăng, vật liệu xây dựng, chi phí đầu vào phi mã, câu chuyện nhà ở xã hội có lẽ lại khó càng thêm khó.

Hiện nay, mặt bằng chung căn hộ giá rẻ đã có giá 25-30 triệu đồng/m2 tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, mức giá này gần như vượt trên thu nhập của phần đông người lao động. Bởi để mua nhà, ít nhất họ cũng phải để dành 500 triệu đồng, vay thêm 1 tỷ đồng, chưa kể đến việc lãi suất cao thì người vay không kham nổi dù vay 25-30 năm.

Lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chia sẻ, những gì doanh nghiệp cần chỉ là cơ chế. Thực tế, hiện nay các gói hỗ trợ từ Chính phủ không có quy định giới hạn mức trần giá thành sản phẩm, và giá bán chỉ bị điều chỉnh bởi quy định 10% lợi nhuận.

“Do đó, nếu thủ tục được khơi thông, dự án thực hiện trong vòng 3 năm, doanh nghiệp hoàn toàn có thể thực hiện được” – lãnh đạo DN nói.

Đồng quan điểm, một số ý kiến cũng cho rằng Chính phủ cần tạo một cơ chế thử nghiệm (sandbox) và mạnh dạn giao cho các doanh nghiệp có đủ uy tín, thương hiệu tham gia vào việc phát triển nhà ở xã hội.

Các bất cập trên đã dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội trên cả nước thấp hơn rất nhiều so với nguồn cầu của thị trường, đẩy giá nhà ở vốn dĩ dành cho những người có thu nhập thấp lên mức quá cao và còn có xu hướng tiếp tục tăng thêm. Không những vậy, cũng xuất hiện tình trạng “lách luật” để mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng.

LS. Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, cần thống nhất quy định trong các văn bản pháp luật về loại đất để xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng cơ chế cho phép nhưng cũng tăng cường kiểm soát để doanh nghiệp thuê, mua nhà ở xã hội cho công nhân viên trong doanh nghiệp.

Đồng thời cần có quy định cụ thể về quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, chế độ ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cần được cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp trên cơ sở cân đối với mức thu nhập của đối tượng được ưu đãi mua nhà ở xã hội nhằm thu hút nhà đầu tư thực hiện dự án, hạn chế tình trạng khan hiếm nhà đầu tư với các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Chia sẻ với PV, ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết Bộ sẽ tiếp tục làm việc với chính quyền địa phương để đôn đốc hướng dẫn triển khai 2 gói hỗ trợ của Nghị quyết 11. Trong đó, đề nghị địa phương phải nghiêm túc dành quỹ đất trong các dự án nhà ở xã hội.