"Bỏ túi" 20 triệu đồng mỗi tháng nhờ cho thuê nhà, đây là cách sinh viên đầu tư bất động sản với số vốn mỏng

Đầu tư bất động sản thế nào với vốn mỏng?

Theo Nhịp sống thị trường, bắt đầu từ năm 4 đại học, anh Minh Sơn (cựu sinh viên trường Đại học Bách Khoa, hiện đang sống tại Gia Lâm, Hà Nội) đã hùn vốn với bạn để đầu tư mô hình phòng trọ cho thuê. Cụ thể, anh Minh Sơn và một người bạn đã thuê lại 5 căn nhà trong ngõ, tập trung chủ yếu ở khu vực gần trường đại học Bách Khoa, Kinh tế quốc dân, Đại học Thương mại,... Mỗi căn nhà trung bình có 3-5 phòng, anh Sơn và bạn thuê theo giá nguyên căn. Sau đó quảng cáo trong các hội nhóm sinh viên, hoặc trong các nhóm trên mạng xã hội như nhóm tìm nhà trọ, nhóm cho sinh viên thuê nhà... Mỗi một phòng trọ như vậy, anh Sơn kiếm chênh trong bình từ 500 nghìn - 1 triệu đồng/tháng. Với số lượng khoảng 20 phòng, dòng tiền thu nhập thụ động mà anh Sơn mang về ước tính khoảng 20 triệu đồng/tháng.

Ngoài tiền thuê phòng trọ, anh Sơn còn nhẩm tính số tiền "ăn chênh" từ tiền điện, nước. Bởi giá điện, nước khi thuê nhà nguyên căn sẽ tính theo giá dân. Còn khi cho sinh việc hoặc người đi làm thuê lại, anh sẽ tăng thêm một phần giá. Tới khi ra trường, anh Sơn tách ra tự hoạt động một mình và vẫn duy trì đầu tư mô hình cho thuê này trong vòng 5 năm. Mỗi tháng, anh Sơn đều đặn có thu nhập thụ động 20 triệu đồng.

“Tôi thu tiền nhà trọ vào mùng 5 hàng tháng. Tới mùng 10, tôi chuyển cho chủ nhà. Khoản tiền chênh ra là thu nhập của tôi”, anh Sơn cho biết.

Chia sẻ về bài toán để tránh trường hợp "trống phòng" kéo dài, anh Sơn cho biết, anh sẽ báo cho những khách thuê rằng nếu chuyển đi, họ có thể tìm người đến ở. Như vậy, anh sẽ giải quyết hợp đồng, trả cọc cũng như cảm ơn bằng một khoản tiền nhỏ. Với hình thức này, tỷ lệ phòng trống thường rất thấp.

Tương tự, chị Minh Tuyết hiện cũng đang triển khai mô hình thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại. Nhờ kinh nghiệm của những người đi trước, ngay từ năm 2 đại học, khi đang là sinh viên Đại học Kinh tế Quốc dân, chị Tuyết đã vay tiền bố mẹ, thuê lại căn nhà tầng và cho sinh viên, người mới ra trường đi làm thuê lại. Thời điểm ban đầu, chị chỉ thuê 1 căn nhà gồm 5 phòng, chị ở một phòng và cho thuê 4 phòng còn lại.

Với căn nhà đầu tiên này, chị không phải mất tiền thuê nhà hàng tháng. Sau hơn 1 năm tập làm quen với công việc quản lý cho thuê, chị Tuyết mới mạnh dạn mở rộng quy mô. Từ một căn nhà cho thuê ban đầu, đến năm 4 đại học, chị đã quản lý tới 4 căn nhà cho thuê. Đến khi tốt nghiệp ra trường và hiện đang làm quản lý cho một công ty truyền thông, chị Tuyết vẫn duy trì mô hình đầu tư này.

Chị Tuyết chia sẻ, thời gian đầu, chị khá bỡ ngỡ với việc làm hợp đồng, thỏa thuận với chủ nhà hay khách thuê nhà. Chưa kể đến các công việc liên quan đến quản lý cho thuê hoặc sửa nhà khi có lỗi. Nhưng sau một thời gian, nếu biết vạch rõ các vấn đề cần phải làm thì mọi thứ vận hàng sẽ trơn tru hơn. Chị cho biết thêm, hiện tại dù thu nhập đang bị cắt giảm, nhưng chị vẫn an tâm nhờ dòng tiền từ mô hình cho thuê này.

Tiềm năng của mô hình bất động sản cho thuê

Theo anh Trần Văn Minh, chủ văn phòng môi giới bất động sản tại Hà Nội, mô hình bất động sản cho thuê được sinh viên rất "ưa chuộng" kinh doanh. Với số vốn mỏng, họ có thể kiếm được nguồn tiền đều đặn mỗi tháng. Tuy nhiên, điểm khó nhất là việc tìm các căn nhà trong ngõ để thuê. Thông thường, các bạn sinh viên khi chưa làm quen có thể thông qua môi giới. Khi đã thạo hơn, họ tự tìm để tiết kiệm chi phí hoa hồng. Còn với những nhà đầu tư vốn lớn, họ thường đầu tư theo quy mô rộng hơn, tập trung chủ yếu vào cho thuê chung cư mini hoặc căn nhà được thiết kế trung bình 5 đến 7 phòng.

Nhận định về tiềm năng của mô hình này, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhận định, trong giai đoạn thị trường biến động, các bất động sản cho thuê đang cho thấy tính bền vững. Vị chuyên gia cho rằng, việc mua đất chờ tăng giá ở thời điểm hiện tại không còn khả thi. Do đó, khai thác bất động sản cho thuê sẽ được ưu ái trở lại.

Ông Kiên cho biết, những khu vực có dân cư ổn định, hạ tầng tiện ích đầy đủ sẽ đạt hiệu quả cho thuê cao. Ngược lại, những khu vực dân cư thưa thớt, hạ tầng tiện ích vẫn còn dư địa để phát triển đầy đủ trong tương lai thì hiệu quả kinh doanh cho thuê sẽ thấp hơn.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng chỉ ra "bẫy huyệt" của mô hình nhà ở cho thuê. Thứ nhất là tranh nhau thuê giá cao để lấy nhà bằng được. Thứ hai là không phân biệt được đâu là "doanh thu thật" và "lợi nhuận thu nhập thật". Và cuối cùng là chỉ nhà neo giá cao để các bên đi thuê tự sang đi sang lại cho nhau.

Ông Kiên phân tích, với trường hợp đầu tiên, đây là một bẫy phổ biến đối với các nhà đầu tư mới chân ướt chân ráo bước vào thị trường Với công thức bỏ giá thuê cao hơn so với thị trường để giành lấy quyền khai thác, đây là bước đi sai ngay từ đầu.

Với trường hợp thứ hai, nguyên nhân gây nên là do người đi thuê thường bị chi phối bởi các thông tin "thái quá" từ bên thuê cũng như môi giới bất động sản. Bên cạnh đó, việc không tính toán kỹ các chi phí cũng rất dễ khiến cho nhà đầu tư "ảo tưởng" về lợi nhuận.

Đối với trường hợp cuối cùng, ông Kiên phân tích, chủ nhà khi cho thuê nguyên căn thường chỉ ký hợp đồng cho thuê tối thiểu 3 năm và trung bình 5 năm trở lên. Một khi "bên thuê sỉ" kinh doanh thua lỗ, họ sẽ phải tự tìm người thuê sau để sang lại với rất nhiều chiêu trò làm tăng doanh thu  và thu nhập ảo để tìm cách gỡ "càng nhiều vốn bỏ ra càng tốt".