Biệt thự liền kề tại Hà Nội: Nguồn cung và giao dịch chạm đáy trong 5 năm

Nguồn cung và giao dịch kéo nhau “chạm đáy”

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung sơ cấp biệt thự và nhà liền kề ở thị trường Hà Nội trong quý 4/2022 đã ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm với chỉ 926 căn hộ thuộc 15 dự án, tương đương với mức giảm 22% theo quý và giảm 18% theo năm. 

Ngoài ra, nguồn cung mới cũng giảm mạnh. Trong khoảng thời gian này, thị trường bất động sản Hà Nội chỉ có thêm 45 căn mới thuộc giai đoạn đầu của một dự án mới cộng với giai đoạn sau của một dự án hiện hữu, tính theo quý đã giảm mạnh 91% còn theo năm giảm 82%. Theo các chuyên gia, những khó khăn trong pháp lý đối với lĩnh vực bất động sản là một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung của phân khúc này sụt giảm do chủ đầu tư gặp khó trong việc triển khai dự án mới.

Trong quý 4/2022, thị trường chỉ ghi nhận tổng cộng 196 giao dịch được thực hiện, tương đương với mức giảm 34% theo quý và giảm 52% theo năm. Số lượng giao dịch này được cho là thấp nhất kể từ năm 2015 cho đến nay. Chiếm đến 85% lượng giao dịch chứng tỏ nhà liền kề vẫn là một trong những sản phẩm được ưa chuộng. Tỷ lệ hấp thụ trong quý cuối cùng của năm 2022 là 21%, tính theo quý đã giảm 4 điểm %, còn tính theo năm đã giảm 15%. Ngoài ra, nguồn cung mới có mức hấp thụ đạt 51%. 

Thời gian gần đây, việc tín dụng bị thắt chặt cộng thêm những tin tức bất lợi của thị trường bất động sản đã khiến niềm tin người mua bị lung lay. Hoạt động mua bán trong năm 2022 diễn ra vô cùng ảm đạm, chỉ có 1.458 giao dịch, so với năm trước đã giảm 44%.

Giá mặt bằng chung vẫn ở mức cao

Quý 4/2022, một số chủ đầu tư đã có điều chỉnh về giá bán trong bối cảnh khó khăn vì giá bán cao khiến hoạt động giao dịch ảm đạm. Tính theo quý, giá bán sơ cấp biệt thự đã giảm 6%, xuống mức 130 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá liền kề chỉ lùi nhẹ 1%, xuống mức 172 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, điều chỉnh rõ rệt nhất phải kể đến phân khúc shophouse khi ghi nhận đà giảm 10% theo quý, xuống chỉ còn 189 triệu đồng/m2.

Trong năm 2022, thị trường thứ cấp đã chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng về giá theo năm, chủ yếu xảy ra ở các quận nội thành khu vực Hà Nội với quỹ đất hạn chế và sự tự tin của khách hàng trong nửa đầu năm. Đến quý cuối năm, thị trường thứ cấp bất ngờ đảo ngược khi ghi nhận lần giảm giá đầu tiên theo quý kể từ năm 2019. Trong khi đó, giá shophouse tại khu vực này vẫn tiếp tục đà giảm kể từ quý 3/2022. 

Liên quan đến vấn đề này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá, giá biệt thự và liền kề trong quý cuối năm đã có xu hướng giảm nhẹ. Tuy nhiên, mức điều chỉnh giá không đáng kể. Điều này trở thành bài toán thách thức cả chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư cá nhân. 

Cụ thể, Giám đốc Cấp cao của Savills Hà Nội phân tích: “Mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội hiện nay vẫn neo ở mức cao. Biệt thự tại khu vực Hà Nội có giá dao động trong khoảng từ 10-30 tỷ chiếm đến 55% tỷ trọng, biệt thực với mức giá trên 30 tỷ chiếm đến 20% tỷ trọng, dưới 10 tỷ chiếm khoảng 22% tỷ trọng”. 

Cũng theo bà Đỗ Thu Hằng, chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư hiện nay vẫn đang ở mức cao. Theo đó, những chi phí này gồm có chi phí vốn, chi phí đất và chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án. Chưa kể, tiến trình xin cấp phép và phê duyệt dự án kéo dài đã khiến các chi phí đầu tư đội lên nhiều lần, tác động đến giá thành sản phẩm.

Vị này bổ sung, các nhà đầu tư tại thị trường thứ cấp cũng đã trải qua rất nhiều lần mua đi bán lại, giá cả sản phẩm vì thế mà bị đẩy lên mức cao, khiến việc đưa ra quyết định điều chỉnh các thêm khó khăn.

Đáng chú ý, nhu cầu với phân khúc nhà liền kề và biệt thự vẫn được ghi nhận ở mức cao, tuy nhiên nguồn cung lại hạn chế. Nguồn cầu còn đến từ những người có mức thu nhập cao, họ mua khi đang nắm trong tay một lượng tiền nhàn rỗi nhất định được sử dụng để đầu tư vào nhà ở thấp tầng, ít phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Vì thế, họ không phải chịu áp lực bán trong điều kiện lãi suất ngân hàng tăng cao. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội dù có giảm cũng không quá rõ ràng. 

Theo nhận định của bà Hằng, tính thanh khoản trong năm 2023 có thể sẽ được cải thiện, nhưng chủ yếu tập trung vào những sản phẩm mua để ở, không phải mua để đầu tư. Đồng thời, khu vực Hà Nội cũng cần đến những dự án chất lượng tốt, giá cả phù hợp trong bối cảnh nguồn cung hiện hữu đang ở mức giá cao, không quá thu hút người mua. Thị trường khu vực Hà Nội còn đang phải chịu sự cạnh tranh gay gắt đến từ những tỉnh thành lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên với lợi thế hạ tầng đang phát triển cùng tốc độ thị hóa nhanh, mạnh mẽ.

Với một số trường hợp khác, để có thể giải quyết khó khăn về thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai phương án chuyển nhượng dự án. Vì thế, các hoạt động mua bán và sáp nhập diễn ra vô cùng nhộn nhịp. Những chủ đầu tư với quyết tâm cao và khả năng đàm phán hợp lý sẽ coi đây là một trong những phương án quan trọng để thanh lọc thị trường. Sau khi được thanh lọc, thị trường chỉ còn lại những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính, có thể khắc phục được những vấn đề hiện hữu…

Về triển vọng thị trường trong năm 2023, dự kiến khu vực Hà Nội sẽ ghi nhận nguồn cung 1.600 căn hộ đến từ 15 dự án. Theo đó, chiếm đến 20% nguồn cung là huyện Hoài Đức, tiếp theo là huyện Thanh Trì với 16% và huyện Long Biên là 15%.  

Liên quan đến vấn đề này, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 một khi hoàn thành sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án cùng hơn 2.900 ha tại các quận, huyện lân cận các tuyến đường Vành đai như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng và Thường Tín. Chưa kể, các chính sách hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường năm 2023”.