Bất động sản trầm lắng nhưng giá đất nền vẫn ở mức cao

Thị trường ít giao dịch do khó tiếp cận vốn vay

Theo TS La Văn Thái (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam), từ đầu năm 2023 đến nay, giao dịch trên thị trường bất động sản ảm đạm, dự án bất động sản nghỉ dưỡng gần như không có thanh khoản; giá nhà ở, đất nền trên cả nước đều có xu hướng giảm. Nguyên nhân do nguồn vốn vào thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn khiến doanh nghiệp bất động sản cũng như nhà đầu từ khó khi tiếp cận nguồn vốn vay. Điều đáng nói, qua khảo sát, mặt bằng giá vẫn ở mức cao chứ không hề giảm.

“Dù các phân khúc nêu trên có xu hướng giảm, nhất là đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, đất nền. Tuy nhiên thực tế chỉ khu vực Hà Nội và TPHCM giảm nhẹ còn tại các địa phương khác mặt bằng giá vẫn ở mức cao”, TS La Văn Thái cho hay.

TS La Văn Thái cũng thông tin, Ngân hàng Nhà nước đang chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành vốn tín dụng cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở và đảm bảo kế hoạch trả nợ.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng cần kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, bất động sản không có nhu cầu ở thực để ngăn chặn hiện tượng đầu cơ gây lũng đoạn thị trường.

Pháp lý chưa được tháo gỡ đồng bộ

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Văn Quyết, Giám đốc Công ty đầu tư và phát triển bất động sản Việt Hoàng cho biết, những vướng mắc và khó khăn lớn mà doanh nghiệp đang gặp phải chủ yếu là thủ tục đầu tư, pháp lý chưa được tháo gỡ đồng bộ, đặc biệt là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất. Trong khi đó, đến nay thị trường bất động sản vẫn còn gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn khi lãi suất ngân hàng cho vay đang ở mức cao, tỷ giá ngoại tệ biến động…

Đây chính là lý do trong suốt hai năm qua, rất ít dự án bất động sản nhà ở mới được đưa ra thị trường dẫn đến nguồn cung sụt giảm, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp.

Do vậy Giám đốc Công ty đầu tư và phát triển bất động sản Việt Hoàng kiến nghị điều chỉnh Nghị định 08 chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và trái chủ để doanh nghiệp có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác. Khi những vưỡng mắc pháp lý được tháo gỡ cùng với một số giải pháp về tín dụng, chuyển nhượng dự án thì nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào hơn.

“Để thực hiện hiệu quả Nghị định 08 Ngân hàng Nhà nước cần cho phép các ngân hàng thương mại cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm được vay tái cấu trúc các khoản nợ. Bởi bản chất, dù Ngân hàng Nhà nước vừa giảm lãi suất điều hành nhưng mặt bằng lãi suất cho vay vẫn còn cao. Quan trọng nhất bây giờ là có cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn”, ông Phạm Văn Quyết chia sẻ.

Những lưu ý khi tham gia thị trường thời điểm hiện tại

Ở góc nhìn khác, ông Lê Ngọc Bảo, Giám đốc Công ty Phát triển kinh doanh nhà ốc Thủ đô lại cho rằng, các chính sách này không cứu doanh nghiệp bất động sản mà cứu thị trường bất động sản. Bởi nếu tạo kênh dòng tiền tốt, sẽ có những doanh nghiệp hoạt động bài bản, thị trường bền vững, giảm đầu cơ ngắn hạn. Mặt khác, các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia cần có tính toán sử dụng đòn bẩy như thế nào thay vì đầu tư theo đám đông, phải đầu tư dài hơi và không thể lãi gấp đôi, gấp ba ngay được. Khi tâm lý thay đổi, hành vi thay đổi cùng với việc ban hành các luật, nghị định… thì chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng cuối năm 2023, đầu năm 2024 sẽ là cơ hội lớn, là giai đoạn rất nhiều người mong đợi, tiếp tục tham gia vào thị trường bất động sản.

Ông Lê Ngọc Bảo đưa ra một số lưu ý cho người mua bất động sản trước khi "xuống tiền” đó là cần dành thời gian tìm hiểu và đến khảo sát thực tế khu vực, căn nhà mình muốn mua, xem xét các yếu tố giao thông, hạ tầng có thuận tiện hay không. Ở thời điểm hiện tại, người mua cần tính toán kỹ phương án tài chính, nhất là những ai dùng đến đòn bẩy tài chính, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng vẫn đang ở mức cao.

“Đề nhà đầu tư bất động sản không bị “kẹt vốn” khi tham gia thị trường cần có kế hoạch tài chính từ đầu. Phải đảm bảo được tính ổn định của dòng tiền cũng như có những phương án, nguồn quỹ dự phòng khi thị trường thay đổi theo diễn biến xấu. Ngay cả trường hợp phải “cắt lỗ”, nhà đầu tư cũng cần bình tĩnh tính toán, xác định các vấn đề, vẽ lại bức tranh tài chính xem có nhất thiết phải bán bất động sản không? Nên bán sản phẩm nào, giữ lại phân khúc nào?. Ví dụ như phân khúc căn hộ cao cấp, shophouse hiện nay dù có mức chiết khấu lên đến 20% - 30% nhưng vẫn không có người mua trong khi đó các dự án nằm trong khu dân cư hiện hữu hoặc chủ đầu tư không vướng lùm xùm thì tương lai sẽ khả quan hơn.

Do đó, Giám đốc Công ty Phát triển kinh doanh nhà ốc Thủ đô đánh giá nhà đầu tư nên có sự lựa chọn phù hợp khi tiếp cận thị trường bất động sản. Ở thời điểm hiện tại, việc mua căn hộ với pháp lý rõ ràng để có thể cho thuê và giá trị sẽ tăng đều theo thời gian cũng là một gợi ý cho nhà đầu tư.