Bất động sản phát mại được rao bán ồ ạt, người mua cần tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro

Ồ ạt rao bán bất động sản phát mại

Theo Dân trí, trong bản tin bất động sản mới đây, Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho hay, thời gian gần đây tình hình kinh tế không mấy khả quan đã khiến cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ đã gặp khó. Trên thực tế, khó khăn này đã tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng và khiến cho rủi ro nợ xấu gia tăng. 

Và để cứu vớt các khoản nợ xấu thì ngân hàng đang phải ráo riết công bố danh sách đang ngày càng nhiều các bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần được xử lý, để thu hồi nợ với giá trị hàng chục tỷ đồng. 

Và số này phần lớn là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4 - 5 sao ở nhiều tỉnh, thành phố như Hà Nội, Hải Dương, Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang,... Bên cạnh đó thì có nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mại bởi không tính toán, không có phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất. 

Đưa ra đánh giá về vấn đề này, VARS cho biết, hiện nay tổng giá trị bất động sản thế chấp ở các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80 - 90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. 

Chính vì thế, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mại nhiều nhất khi mà khách hàng vay vốn bởi nhiều lý do mà không trả được nợ. 

Bất động sản phát mại cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Có thể thấy, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ luôn là vấn đề chẳng mấy đơn giản đối với các ngân hàng. Và vấn đề này đang ngày càng khó khăn trong những năm gần đây. 

Ghi nhận, trong những năm gần đây, thị trường phát triển nóng và khó lường. Giá địa ốc ở một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018 - 2022. Cho đến giữa năm 2022, chính sách tín dụng cùng với những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, buộc thị trường bất động sản phải điều chỉnh giá giảm xuống mức phù hợp cũng như tương xứng hơn so với giá trị. 

Và mặt bằng giá bất động sản giảm khiến cho các tài sản thế chấp là bất động sản ở các nhà băng cũng bị hạ giá sau nhiều lần định giá lại tài sản định kỳ và buộc cách khách hàng vay nộp tài sản bổ sung để có thể đảm bảo được các khoản nợ. Những doanh nghiệp khó khăn thanh toán nợ tín dụng bởi hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng. 

Đáng chú ý, các doanh nghiệp hoạt động ở trong lĩnh vực bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, lại càng không có khả năng tài chính để có thể bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó thì các khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính bởi bị chôn vốn ở những tài sản đầu tư, mất việc làm và bị giảm thu nhập cũng chẳng thể tiếp tục bổ sung tài sản thanh toán các khoản lãi phát sinh. 

Cũng theo bản tin trên, các ngân hàng thường sẽ dành một khoảng thời gian nhất định, thông thường phổ biến là từ 3 - 6 tháng cho khách hàng vay có thẻ tự tìm cách bán tài sản để không mất tất cả. 

Dù vậy thì phần lớn các khách hàng vay đều chẳng thể xử lý bán tài sản thế chấp trong một khoảng thời gian nói trên bởi nhu cầu sụt giảm và tâm lý của người mua vẫn còn đang muốn bắt đáy, đồng thời là những khách hàng này vẫn giữ mức định giá cao. 

Khi đến lượt ngân hàng, dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu đang ngày càng hấp dẫn, có nhiều bất động sản phát mại vẫn khó thanh khoản. Ghi nhận một phần là từ các nguyên nhân khách quan của thị trường và của nền kinh tế khó khăn. Và một phần là bởi việc định giá phát mại tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi cho nên việc bán ra các tài sản này lại càng khó hơn. Trong khi đó thì có những tài sản bị giới hạn thời gian lẫn tỷ lệ giảm giá. 

Việc mua bất động sản phát mại cũng như thanh lý chính là cơ hội để cho khách hàng có thể sở hữu cho mình tài sản với mức giá khá hấp dẫn so với thị trường với giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng để chuyển nhượng cho những người mua và nguồn tài chính đảm bảo đối với các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mại tài sản. 

Mặc dù vậy thì để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, người mua cũng cần phải cẩn trọng và lưu ý những vấn đề như: Định giá lại bất động sản, cần nắm được lý do bị phát mại và tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba, có phương án tài chính cũng như tính toán chi phí lãi vay, vốn đầu tư bỏ ra để tránh ham rẻ lại vô tình dính vào vòng xoáy nợ nần.