Bất động sản "nguội lạnh" trong quý III: Từ lãi suất tăng, khan nguồn cung tới giá bán tăng cao

Savills Việt Nam đánh giá, trong quý III/2022, nền kinh tế Việt Nam vẫn giữ xu hướng tăng trưởng kể từ đầu năm nay. Đây là nguyên nhân mà Việt Nam được Ngân hàng Thế giới điều chỉnh dự báo tăng trưởng GDP lên 7,5% trong năm 2022.

Tuy nhiên, bất động sản trên thị trường sơ cấp dường như đã chịu ảnh hưởng đáng kể khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tăng lãi suất vào cuối tháng 9 vừa qua. Bởi điều này lại đặt ra gánh nặng về nợ tiền mặt và tính thanh khoản. 

Bên cạnh đó, theo Nghị định 44/2022/NĐ-CP quy định về việc phát triển, quản lý và sử dụng thông tin về bất động sản để nâng cao tính minh bạch cũng như tính hợp pháp, là một ví dụ cho sự nỗ lực cải thiện tính lành mạnh và minh bạch trong lĩnh vực bất động sản của Chính phủ.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính- Bất động sản (FERI) thuộc Đất Xanh Services đã có một đnahs giá mới đây, chỉ ra rằng thị trường bất động sản Hà Nội trong quý III tiếp tục chứng kiến việc nguồn cung khan hiếm. Tuy nguồn cung căn hộ mới tăng lên 20% khi đạt 4.100 sản phẩm, nhưng nguồn cung mới căn hộ giảm 35% khi tính lũy kế 9 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ, khi chỉ có hơn 12.400 sản phẩm.

Nguyên nhân là vì dự án mở bán mới trên thị trường quá ít, chủ yếu là các sản phẩm từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Tính tới nay, Hà Nội ghi nhận có 9 dự án mới, nhưng đa phần chỉ có quy mô dưới 2.000 căn.

Nguồn cung khan hiếm đã khiến thị trường nhà ở có dấu hiệu tăng giá bán, hiện bình quân là 51 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tỷ lệ cao nhất kể từ đầu năm đến nay là nhờ vào sự đóng góp của những dự án hạng B mở bán sản phẩm với mức giá phù hợp, từ khoảng 41 - 48 triệu đồng/m2. Điều này khiến thanh khoản các dự án tích cực hơn.

Còn tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ trong quý vừa qua giảm mạnh khi chỉ đạt 2.300 sản phẩm, giảm 84% so với quý trước. Nhưng nếu tính cả năm 2022 thì nguồn cung căn hộ tại tP. Hồ Chí Minh tăng được 64% so với cùng kỳ năm 2021, ở mức xấp xỉ năm 2020 khi có hơn 18.900 căn hộ sẵn sàng tới tay khách hàng. Trong đó, tại khu Đông thành phố là điểm tập trung đa số những dự án đã hoàn thành trong quý.

Giá bán trung bình cũng tăng thêm 6% so với quý trước, hiện ở mức 69 triệu đồng/m2. Giải thích về mức giá tương đối cao này là do đến từ các dự án ra mắt trong quý III thuộc phân khúc cao cấp hơn, hướng đến tệp khách hàng có tiềm lực tài chính tốt. Yếu tố này cũng góp phần làm tỷ lệ hấp thụ giảm 15% so với quý II, chỉ ở mức 65%.

Đặc biệt là phân khúc hạng sang và siêu sang đã xuất hiện sản phẩm có giá bán lên tới 250 tỷ đồng một dinh thự, hay căn hộ từ 36 - 42 tỷ đồng. 

Chẳng hạn như dự án The Skyline hay Metropole Thủ Thiêm có giá bán 250 triệu đồng/m2. Mức giá này tiếp tục phá vỡ kỷ lục nhờ vào vị trí đắc địa khi dự án nằm ven sông, trong trung tâm và được đầu tư bởi các chủ đầu tư lớn.

Nhìn chung trong quý III, thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đang phục hồi khá tích cực. Nguồn cung căn hộ mới giảm mạnh vì các dự án mở bán hầu như đều là quy mô nhỏ, trong khi nhiều chủ đầu tư vẫn phải thăm dò thị trường cho những kế hoạch mới trong tương lai.

Với những dự án nhà ở thấp tầng, vì quỹ đất mới ngày càng hạn chế nên các dự án có xu hướng được nâng lên phân khúc cao cấp và hạng sang có giá bán hàng chục tỷ đồng một sản phẩm và phục vụ các đối tượng khách hàng có tiền.

Nói về quý cuối năm nay, bất chấp các dự báo của nền kinh tế chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng vào quý IV nay vẫn có thể tiếp tục khó khăn, nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục duy trì các triển vọng tích cực vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Nhìn nhận rõ nhất thông qua một số dự án M&A lớn trong quý III, nổi bật là CapitalLand có kế hoạch phát triển một dự án phức hợp tại TP. Hồ Chí Minh có quy mô 8ha và dự kiến cung cấp hơn 1.100 căn hộ và shophouse phân khúc cao cấp, ước tính tổng giá trị là 1 tỷ USD. 

Đồng thời, Hưng Thịnh Land mới đây đã nhận về khoản đầu tư trị giá 103 triệu USD của Dragon Capital và VinaCapital. Cùng với việc triển khai kế hoạch IPO trên sàn HOSE vào năm 2023. Nếu thực hiện được kế hoạch thì thương vụ này sẽ đưa Hưng Thịnh Land trở thành tập đoàn BĐS lớn thứ 3 trên sàn chứng khoán Việt Nam.

Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam công bố kết quả khảo sát trong quý III, cho thấy nhiều tỉnh thành đã nhận được mức độ quan tâm gia tăng từ các nhà đầu tư như Bình Thuận có mức tăng 58%; Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 44%... 

Đây là những con số ấn tượng phản ánh việc thị trường BĐS phía Nam có sức hấp dẫn lớn ở thời điểm hiện tại và cả giai đoạn sắp tới.

Tuy nhiên, theo khuyến cáo của Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, các nhà đầu tư đã tính toán rất kỹ lưỡng, cân nhắc về những biến số vĩ mô, địa chính xung quanh để đề phòng những diễn biến tiếp theo của thị trường. Đồng thời cũng khuyến cáo các doanh nghiệp hướng tới các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

"Thị trường nay đã bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển vững nếu Nhà nước đưa ra các chính sách, công cụ tốt để điều tiết cung - cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính hay là thu hút đầu tư". Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thành nhìn nhận.