Bất động sản nghỉ dưỡng và căn hộ cao cấp sẽ dẫn dắt thị trường Đà Nẵng năm 2022?

Trong khoảng 1 -2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Đà Nẵng dường như khá im hơi, lặng tiếng so với một số khu vực khác như Hà Nội, TP HCM hay những địa phương lân cận như Quảng Nam, Quảng Trị. Nguyên nhân được cho là do ảnh hưởng của dịch bệnh covid - 19 khiến hoạt động du lịch ngưng trệ, thị trường bất động sản mất nhịp kích cầu. Bên cạnh đó là một số yếu tố khách quan và chủ quan như pháp lý sản phẩm, khan hiếm nguồn cung, một số khu vực nóng lên nhưng xuất hiện tình trạng “cò đất” tạo sóng, thổi giá khiến nhà đầu tư vẫn mang tâm lý dè chừng…

Cho đến khoảng giữa tháng 10/2021 đến nay, cùng với các hoạt động khai thông, mở cửa kinh tế, du lịch trong bối cảnh “bình thường mới”, bất động sản Đà Nẵng đã có những chuyển biến tích cực sau một thời gian trầm lắng. Các chuyên gia đánh giá, Đà Nẵng vẫn là một thị trường giàu tiềm năng, nhất là các phân khúc bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp và logistic.

Đà Nẵng không chỉ là trung tâm kinh tế của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung mà còn là điểm đến du lịch nổi tiếng cả nước và khu vực, nơi có những dự án bất động sản nghỉ dưỡng tầm cỡ quốc tế. Trong nhiều năm, Đà Nẵng là một thành phố du lịch có nhiều lợi thế thiên nhiên và nhân tạo, hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ du lịch khá đồng bộ, môi trường du lịch được đảm bảo. Vì vậy, địa phương này đã trở thành điểm đến an toàn, thân thiện của du khách.

Đáng chú ý, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt "Điều chỉnh quy hoạch chung Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045" nhằm xây dựng thành phố này trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á, thành phố du lịch, đô thị biển quốc tế.

Từ cuối năm 2020, chính quyền TP Đà Nẵng cũng có những định hướng thay đổi cấu trúc phát triển kinh tế mang tính bền vững ổn định và sâu rộng hơn; sự phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao của Đà Nẵng sẽ kéo theo một luồng lao động mới, thúc đẩy gia tăng dân số... Đây chính là những yếu tố nền tảng để thị trường BĐS Đà Nẵng phát triển.

Với bối cảnh và những diễn tiến này, thị trường bất động sản Đà Nẵng được đánh giá còn rất nhiều dư địa phát triển, đặc biệt sau khi thành phố này được chọn là một trong những địa phương được thí điểm đón khách quốc tế từ đầu năm 2022, mở cửa các hoạt động du lịch và kinh tế.

Phân khúc cao cấp sẽ dẫn dắt thị trường căn hộ?

Dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, trong năm vừa qua, tình hình dịch bệnh covid – 19 diễn biến phức tạp nhưng thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn có nhiều “điểm sáng” đáng chú ý.

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Huế - Đà Nẵng - Quảng Nam năm 2021 của DKRA Vietnam, trong năm qua, phân khúc căn hộ tại Đà Nẵng có khoảng 7 dự án mở bán, trong đó có 4 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo, cung cấp khoảng 910 căn hộ, tăng 76% so với năm 2020 (516 căn). Lượng tiêu thụ đạt 65% trên nguồn cung mở bán mới với khoảng 591 căn và gấp 2,2 lần lượng tiêu thụ của năm trước (263 căn), phân khúc hạng C chiếm vị trí chủ đạo với 60% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Xu hướng dịch chuyển của các dự án căn hộ mới được phát triển tại những quận vùng ven Đà Nẵng như quận Liên Chiểu, quận Ngũ Hành Sơn. Trong đó, quận Liên Chiểu ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt mức 86%, phần lớn từ các dự án căn hộ hạng C mở bán trong năm. Tỷ trọng phân khúc căn hộ hạng C tăng mạnh trong năm 2021.

Dự báo trong năm 2022, nguồn cung căn hộ mới có thể dao động ở mức 1.000 – 1.300 căn, tập trung ở quận Ngũ Hành Sơn và quận Hải Châu. Phân khúc căn hộ hạng A, hạng sang khu vực trung tâm thành phố được cho là sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2022, trong khi tỷ trọng căn hộ hạng B không có nhiều đột biến so với năm 2021.

Đặc biệt, phân khúc hạng sang với mức giá từ 100 triệu Đồng/m2 được dự báo sẽ trở lại thị trường trong năm nay, tập trung chủ yếu ở quận Hải Châu.

Nhìn lại diễn biến giá căn hộ năm 2020 tại Đà Nẵng, báo cáo thị trường năm 2020 của DKRA ghi nhận, quận Hải Châu có giá bán căn hộ cao nhất Đà Nẵng, dao động 30 - 116 triệu đồng/m2. Trong đó, dự án The Royal Đà Nẵng - Boutique Hotel & Condo có giá 84 - 116 triệu đồng/m2 - mức giá cao nhất trong khu vực.

Tiếp đến là quận Sơn Trà với mức giá 24 - 82 triệu đồng/m2, trong đó dự án Premier Sky Residences bán mức giá dao động 50 - 82 triệu đồng/m2; Tại quận Ngũ Hành Sơn ghi nhận mức giá bán 23 - 74 triệu đồng/m2; quận Thanh Khê với mức giá bán tương đối thấp, dao động 20 - 24 triệu đồng/m2; quận Liên Chiểu có giá bán thấp nhất thị trường Đà Nẵng, với giá dao động 13 - 17 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, mặt bằng giá căn hộ Đà Nẵng trong năm qua không giảm, bất chấp tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp khiến thị trường nhiều thời điểm ngưng trệ. Thậm chí giá bán có xu hướng tăng với cuộc đổ bộ của phân khúc hạng A tại khu vực trung tâm thành phố.

Nguồn cung và giao dịch condotel “chạm đáy”, giá bán vẫn neo cao

Tương tự đối với bất động sản nghỉ dưỡng, sau một năm tương đối ảm đạm do ảnh hưởng dịch bệnh, bất động sản nghỉ dưỡng năm nay được kỳ vọng sẽ có sự bứt phá.

Trong năm qua, bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng luôn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, sức cầu ở mức rất thấp, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng hầu như không có dự án mới mở bán. Riêng loại hình căn hộ condotel, nguồn cung, sức cầu và lượng tiêu thụ tiếp tục xu hướng giảm khi ghi nhận xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng căn hộ condotel đang chào bán trên thị trường Đà Nẵng là hàng tồn kho từ nhiều năm trước, tập trung tại quận Ngũ Hành Sơn và quận Hải Châu. Dù vậy, giá bán vẫn neo ở mức cao, lên đến 120 triệu đồng/m2.

Đây là mức giá cao kỷ lục đối với căn hộ condotel tại Đà Nẵng, duy trì từ năm 2020 đến nay, mức giá này được ghi nhận tại dự án Wyndham Soleil Đà Nẵng (block Ethereal) của CĐT PPC An Thịnh. Dự án có quy mô 2,2 ha với mức giá bán dao động từ 68 – 120 triệu Đồng/m2.

Điều này cho thấy giá bán căn hộ condotel vẫn không giảm, bấp chấp bối cảnh dịch bệnh covid – 19 diễn biến phức tạp và nguồn cung, lượng giao dịch loại hình này đã chạm đáy trong vòng 5 năm qua.

Dự báo năm 2022, nguồn cung mới biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng có thể dao động ở mức 600 căn. Nguồn cung mới condotel tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng & Quảng Nam, dao động khoảng 3.900 căn.

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, theo thống kê trong năm 2021, Đà Nẵng có khoảng 2 dự án mở bán (1 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo), cung cấp cho thị trường khoảng 110 căn. Lượng tiêu thụ ghi nhận ở mức 92 căn, đạt 84% tổng nguồn cung mở bán mới.

Nguồn cung mới cải thiện so với năm 2020 nhưng vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn 2016 – 2019. Shophouse là sản phẩm chiếm vị trí chủ đạo trong các dự án mới đưa ra thị trường. Thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm, giá bán tiếp tục xu hướng đi ngang.

Đối với đất nền, năm 2021, thị trường Đà Nẵng ghi nhận 1 dự án mở bán (thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo), cung cấp 254 sản phẩm, tăng 39% so với năm 2020 (khoảng 183 sản phẩm), tỷ lệ tiêu thụ đạt 67% (khoảng 169 sản phẩm).

Nguồn cung đất nền tăng nhẹ so với năm 2020, nhưng còn ở mức rất thấp, tập trung ở quận Ngũ Hành Sơn, những quận còn lại gần như không ghi nhận dự án mới mở bán trong năm. Có thể thấy, tác động từ dịch bệnh, cũng như việc thiếu vắng nguồn cung khiến cho thị trường chưa có nhiều cơ hội bứt phá trở lại. Thị trường thứ cấp kém sôi động, nhất là giai đoạn dịch bùng phát mạnh giữa năm 2021.

Năm 2022, nhà phố/biệt thự và đất nền được dự báo sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung mởi bán mới.

Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ trở lại mạnh mẽ trong năm 2022?

Như vậy, có thể thấy một yếu tố khá tích cực là trong năm qua, mặt bằng giá bất động sản Đà Nẵng không giảm, bất chấp nhiều thời điểm thị trường rơi vào tình trạng gần như “đóng băng”, giao dịch ở mức rất thấp.

Theo ông Nguyễn Tấn Việt, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Eco Real: "Số lượng giao dịch giảm nhưng giá không giảm là thực trạng chung của các thị trường hấp dẫn nhà đầu tư như Đà Nẵng. Một số khu vực thị trường hấp thụ tốt, quỹ đất không còn nhiều thì giá thậm chí tăng 5%".

Về triển vọng thị trường Đà Nẵng năm 2022, Phó TGĐ của Eco Real nhận định: "Dù ảnh hưởng dịch bệnh và nguồn cung giảm nhưng Đà Nẵng vẫn là thị trường hấp dẫn với nhà đầu tư. Vì vậy, thị trường bất động sản Đà Nẵng dự kiến sẽ trở lại mạnh mẽ trong năm 2022, đón chu kỳ tăng trưởng mới".

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra nhận định lạc quan trong bối cảnh bình thường mới, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng tích hợp ven biển đang ngày càng khan hiếm. Khu vực Quảng Nam, Đà Nẵng gần như không có dự án bất động sản mới ra mắt, một phần do thời gian qua chính quyền rà soát pháp lý chặt chẽ. Vì vậy, nếu có sản phẩm mới mở bán sẽ có mức độ hấp thụ tốt…

Cùng quan điểm, ông Hoàng Văn Thảo - Giám đốc sàn Asahi Japan (Đất Xanh Miền Bắc) cho rằng, Đà Nẵng là một thị trường truyền thống, chủ yếu thiên về nghỉ dưỡng và du lịch với lượng khách du lịch hàng năm ổn định. Tuy nhiên, hiện những nơi phát triển du lịch đang dần hết quỹ đất nên thị trường đã có xu hướng mở rộng và dịch chuyển ra các khu vực giáp ranh, đặc biệt là khu vực phía Nam Đà Nẵng với sản phẩm chủ yếu là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Ông Thảo cho biết: “Từ đầu năm nay, lượng giao dịch tại một số dự án do chúng tôi phân phối khu vực phía Nam Đà Nẵng rất khả quan, giá cũng nhảy vọt, tăng khoảng 30 – 40% so với năm 2021. Phân khúc thấp tầng giá trung bình 90 triệu đồng/m2, condotel giá trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2”.

Vị Giám đốc sàn Asahi Japan cho rằng, 2022 – 2025 sẽ là giai đoạn của bất động sản nghỉ dưỡng biển. Trong năm nay, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ trở lại và tăng giá. Những sản phẩm có quy mô, tiềm năng sẽ được khách hàng lựa chọn…

Nhìn chung, với những chuyển biến tích cực thời gian gần đây, giá bán và lượng giao dịch bất động sản Đà Nẵng đang dần ổn định. Cùng với lực đẩy từ việc điều chỉnh quy hoạch TP Đà Nẵng, dự báo thị trường bất động sản tại Đà Nẵng sẽ trỗi dậy, phát triển, đặc biệt kể từ năm 2022.