Bất động sản nghỉ dưỡng: Cơ hội và thách thức đan xen, nhà đầu tư làm gì để chớp thời cơ?

Khó khăn trong ngắn hạn

Theo báo cáo của Tập đoàn Dịch vụ Bất động sản DKRA, cuối năm 2022, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước nhưng mức tăng vẫn còn thấp so với giai đoạn năm 2019.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, cả nước có 12 dự án được cấp phép, số lượng dự án bằng khoảng 23% so với năm 2021. Đáng chú ý, trong quý IV/2022, giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch) tại hầu hết các dự án đang mở bán vẫn giữ nguyên mức giá của quý III/2022.

Tuy nhiên, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ giảm bởi chỉ có các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển dự án. Thanh khoản thị trường cũng được nhận định sẽ tiếp tục trầm lắng trong năm 2023 vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.

Nhận định về thách thức đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bà Uyên Nguyễn – Trưởng bộ phận Tư vấn, Savills Hotels APAC cho biết: “Trong năm 2022, thị trường du lịch ghi nhận nguồn cầu nội địa ấn tượng – với hơn 101,3 triệu lượt khách, vượt mức 85 triệu lượt của năm 2019. Tuy nhiên để ngành du lịch có thể khôi phục hoàn toàn, chúng ta cần thị trường khách quốc tế quay trở lại.

Trước khi đại dịch xảy ra, ngành du lịch Việt Nam có sự tăng trưởng ấn tượng với lượt khách quốc tế đến Việt Nam tăng trung bình 16,9%/năm trong giai đoạn 2009-2019. Sự tăng trưởng nguồn cầu trong giai đoạn này là động lực thúc đẩy sự tăng trưởng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng để đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng đa dạng của nhiều đối tượng du khách trong và ngoài nước.

Dưới tác động của dịch Covid-19, ngành du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng Viêt Nam bị ảnh hưởng nặng nề. Mặc dù Việt Nam đã mở cửa từ tháng 3/2022, tuy nhiên các điểm đến vốn phụ thuộc nhiều vào nguồn khách quốc tế đang gặp nhiều khó khăn để quay lại mức trước đại dịch. Các thị trường ven biển Nha Trang – Cam Ranh và Đà Nẵng chỉ mới đạt được khoảng 50% mức công suất của năm 2019.

Tốc độ phát triển du lịch trong thời gian qua đã thúc đẩy hoạt động phát triển dự án, gia tăng nguồn cung tại một số điểm đến. Điều này dẫn đến rủi ro chênh lệch cung cầu lớn, và trong tương lai có thể dẫn đến cuộc cạnh tranh khốc liệt trên phương diện giá phòng và nguồn nhân sự”.

Như vậy, trong ngắn hạn, ít nhất trong năm 2023, nhiều khả năng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình - thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Như vậy, trong ngắn hạn, ít nhất trong năm 2023, nhiều khả năng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình - thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Những tín hiệu vui

Mặc dù còn đó những thách thức nhưng bất động sản vẫn có cơ hội khi những dấu hiệu tích cực đã xuất hiện.

Bức tranh bất động sản được cho là sẽ khởi sắc khi Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người mua. Năm 2023, Quốc hội sẽ thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… điều này sẽ giúp tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý. Với những chính sách và đường hướng triển khai quyết liệt, thị trường bất động sản sớm có nhiều cơ hội để phát triển.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã cam kết không tăng lãi suất cho vay, hiện tại đồng loạt các ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất huy động khoảng 8-9%, lãi suất cho vay năm 2023 sẽ rơi vào khoảng 10,5-13,5%. Năm 2023 sẽ là năm đầu tư công và bơm vốn ra thị trường khoảng 700 ngàn tỷ đồng. Nền kinh tế sẽ được tiếp cận room lớn của ngân hàng, dự báo room của cả năm 2023 tiếp tục 16%. Do đó, năm 2023 bất động sản sẽ được tiếp cận vốn vay ngân hàng và kênh trái phiếu, chứng khoán.

Bên cạnh tín hiệu vui về chính sách, những con số tích cực của du lịch cũng mang đến cơ hội cho bất động sản nghỉ dưỡng. Thông tin từ Hiệp hội du lịch Việt Nam, năm 2022, du lịch Việt Nam bước đầu phục hồi nhưng chưa được như kỳ vọng và năm 2023 được kỳ vọng sẽ là thời điểm để ngành du lịch bứt tốc.

Trong năm 2022, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam mới đạt 3,5 triệu lượt (tương đương 70% mục tiêu đặt ra). Năm 2023, ngành du lịch đặt mục tiêu đón 110 triệu khách du lịch, trong đó có khoảng 8 triệu lượt khách quốc tế. Trước khi đại dịch xảy ra, Trung Quốc là thị trường khách du lịch lớn nhất thế giới khi thực hiện hơn 150 triệu chuyến du lịch nước ngoài trong năm 2019. Năm 2023, việc Trung Quốc bỏ chính sách Zero-covid sẽ tác động lớn đến sự khôi phục hoạt động du lịch tại nhiều quốc qua Đông Nam Á, đặc biệt là các điểm đến phụ thuộc nhiều vào nguồn khách này như Việt Nam. Việc phát triển của ngành du lịch sẽ mở ra cơ hội cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Về việc nguồn cung kém sôi động, bà Uyên Nguyễn cho rằng đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư. “Hiện nay, tình hình phát triển nguồn cung mới còn kém sôi động so với thời điểm trước đại dịch. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn tín dụng cho lĩnh vực bất động sản được kiểm soát rủi ro cẩn trọng hơn cũng như tác động không thuận lợi của các yếu tố thị trường vĩ mô khiến các nhà đầu tư do dự. Tuy nhiên, việc giảm tốc của các dự án đang triển khai cũng có mặt tích cực là giúp các khách sạn, resort đang hoạt động giảm bớt áp lực về cạnh tranh và có thời gian để điều chỉnh hoạt động cho phù hợp với quá trình khôi phục của ngành nghỉ dưỡng. Đồng thời, đây cũng là thời điểm thích hợp để chủ đầu tư xem xét, điều chỉnh lại mô hình kinh doanh phù hợp và bền vững hơn", bà Uyên Nguyễn cho biết.

Chung nhận định về bất động sản nghỉ dưỡng có cơ hội tăng trưởng trong năm 2023, ông TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng – cho biết, 6 tháng đầu năm chính là “cơ hội vàng” để các nhà đầu tư “xuống tiền” để chọn cho mình những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi, từ quý IV/2022 “đáy” của bất động sản đang được xác lập và sẽ khởi sắc từ quý II/2023.

“Thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đang có nhiều xung lực mới để phục hồi và tiếp đà tăng trưởng. Kinh tế đang từng bước phục hồi đáng kể, cùng với việc quản lý ngân sách ổn định; một nền tảng thuận lợi và trở thành điểm sáng là nguồn vốn FDI, xuất khẩu đạt dương; dịch bệnh được kiểm soát, mở lại đường bay quốc tế... đã tác động tích cực đến bất động sản nói chung và phân khúc nghỉ dưỡng nói riêng”, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhìn nhận.

Khi những tín hiệu vui đã có thì sự linh hoạt, nhạy bén của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định thành- bại. Lời khuyên của bà Uyên Nguyễn cho những nhà đầu tư giai đoạn này chính là: “Có thể thấy rằng hiện nay nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, trước tiên, nhà đầu tư cần xác định được mục đích sở hữu sản phẩm là gì, một sản phẩm bất động sản để dùng cho mục đích lưu trú cá nhân, nghỉ dưỡng hay là dòng sản phẩm đầu tư, khai thác dòng tiền,... Mỗi loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có các đặc tính riêng và nhà đầu tư cần hiểu rõ hơn về bản chất của các sản phẩm để có thể đánh giá được giá trị của dự án cũng như những lợi ích tiềm năng mà họ có thể đạt được khi đưa ra quyết định đầu tư, chứ không chỉ đơn thuần dựa trên những hình ảnh minh họa trong tài liệu bán hàng.

Trước khi đưa ra quyết định, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ về dự án và đơn vị phát triển (chủ đầu tư). Nếu chủ đầu tư là đơn vị có khả năng cung cấp các sản phẩm chất lượng, có hồ sơ năng lực quản lý vận hành hiệu quả và có lịch sử thực hiện đúng cam kết với người mua thì dự án sẽ dễ nhận được sự quan tâm của thị trường.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần quan tâm đến khả năng vận hành kinh doanh của dự án vì đây là yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập tương lai và khả năng sinh lời của khoản đầu tư. Người mua cần biết đơn vị vận hành là ai, thương hiệu của dự án là gì, cấu trúc hợp tác cho thuê ra sao, các tiện ích cung cấp,... Đây đều là những yếu tố cơ bản cần tìm hiểu trước khi quyết định đầu tư vào dự án.

Tóm lại, năng lực triển khai dự án, hiệu quả quản lý khi đi vào vận hành, khả năng đáp ứng nhu cầu mua để sử dụng hay mua nhằm mục đích chính đầu tư là những yếu tố mà nhà đầu tư cần lưu tâm”.