Bất động sản khủng hoảng, môi giới Trung Quốc “tuyệt vọng”: Từng bán nghìn căn/tháng, giờ chật vật tạo dòng tiền để sống sót

Theo tờ Finencial Times (FT), kể từ khi lệnh giãn cách đại dịch COVID-19 được nới lỏng từ năm 2022 thì nhà môi giới bất động sản Wu Hong đã vô cùng bận rộn để có thể tìm khách mới thay vì tán dóc với đồng nghiệp chờ khách tự tìm đến.

Cô Wu ngậm ngùi: “Giờ đây thì tôi phải dành rất nhiều thời gian để tìm khách đến mức mời chào rát cả cổ họng, tuy nhiên chả mấy ai mua”.

Cũng theo FT, dù cho cô Wu đã tích cực mời chào tuy nhiên thành quả doanh số vẫn chẳng đáng là bao. Doanh số bán nhà mới ở thành phố Wuhu nơi mà cô Wu làm việc chỉ tăng 10% so với mức 448 căn bán được trong tháng 12/2022. Và con số này chỉ bằng chưa đến ⅔ so với 1.341 căn bán được trong thời điểm tháng 1/2022.

Và câu chuyện của cô Wu và TP. Wuhu đang phản ánh được rất rõ những thách thức trong thị trường bất động sản Trung Quốc vốn dĩ từng là động lực tăng trưởng của toàn nền kinh tế.

Vậy nhưng, trong thời gian 2 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch COVID-19 cùng với động thái siết chặt quản lý dòng vốn của chính quyền Bắc Kinh đã khiến cho toàn bộ thị trường, trong đó bao gồm cả những nhân viên môi giới như cô Wu phải lao đao.

Trả lời FT, những nhân viên môi giới bất động sản nói rằng, TP. Wuhu đang thừa rất nhiều căn hộ trống mặc dù nơi đây chỉ cách Thượng Hải 300 km về phía Đông và được xem là một khu vực dân cư đông đúc.

Một giám đốc phát triển dự án bất động sản ở Wuhu ngán ngẩm nói rằng: “Người mua nhà đã trở lại thị trường nhưng mà họ dè dặt hơn trong quyết định mua nhà bởi sợ giá nhà tiếp tục giảm như hiện nay”.

Thị trường bất động sản rơi vào cảnh “thê thảm”

Ghi nhận, mảng bất động sản ở Trung Quốc ước tính chiếm đến 30% tổng GDP toàn quốc và có liên quan cực kỳ chặt chẽ đến hệ thống tài chính ở địa phương. Nhiều ngân sách địa phương dựa chủ yếu vào nguồn thu bán, cho thuê đất đai với những dự án phát triển bất động sản. Đó là chưa kể đến những dòng tín dụng được các ngân hàng địa phương cho vay nhằm mục đích kích thích thị trường bất động sản ở địa phương.

Trong năm 2022, việc bán đất cho các dự án đem về 6,7 nghìn tỷ Nhân dân tệ, tương đương với 990 tỷ USD và bằng ⅓ tổng nguồn thu ngân sách năm tài khóa tại Trung Quốc.

Vậy nhưng, việc Chính phủ siết chặt quản lý tín dụng nhằm mục đích chống đầu cơ bất động sản cùng với hạn chế rủi ro trong hệ thống tài chính đã khiến cho các chủ dự án khát vốn dẫn đến nhiều vụ phá sản, chậm tiến độ làm giảm đi doanh số lẫn giá nhà, đóng băng dự án.

Và trớ trêu thay, chính điều này càng khiến cho người mua trở nên dè dặt hơn và gây xói mòn doanh số khiến cho công ty thiếu vốn, tạo thành một vòng luẩn quẩn.

Theo số liệu của hãng tài chính Wind cho thấy, doanh số bán nhà với ở 30 thành phố lớn nhất Trung Quốc trong năm 2023 đã giảm 31% so với năm trước, vẫn đang tiếp tục đi xuống.

Cũng tương tự, số liệu của Tổng cục Thống kê Trung Quốc (NBS) cho thấy, giá nhà xây mới ở đây đã xuống mức thấp nhất trong vòng 9 năm qua bất chấp những nỗ lực cứu vớt từ phía Chính phủ. Doanh số bán nhà của nền kinh tế này trong tháng 12/2023 ghi nhận đã giảm 23% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó thì tổng đầu tư cho các dự án bất động sản tính đến tháng 12/2023 đã giảm 9,6% so với cùng kỳ năm trước, mức nhanh nhất tính từ năm 2000.

Thống kê của 70 thành phố lớn nhất Trung Quốc của NBS cho thấy, có 62 thành phố có giá nhà giảm trong tháng 12/2023 và cao hơn con số 59 của tháng trước đó.

Ở trên thị trường bán nhà thứ cấp, giá nhà của 70 thành phố này đã giảm liên tục tháng thứ 7 liên tiếp ở tất cả các cấp độ thành thị.

Môi giới rao bán trong nước mắt, tìm mọi cách để tạo ra dòng tiền

Ở Wuhu, một căn hộ diện tích 90 m2 có giá khoảng 900.000 Nhân dân tệ, tương đương với 133.000 USD, so với cùng kỳ năm trước chỉ bằng ⅘. Vậy nhưng, giảm giá càng nhanh thì người mua lại càng e dè.

Và hệ quả là các môi giới bất động sản đã phải dùng mọi thủ đoạn để chốt doanh số. Thay vì tuân theo mức giá sàn do Chính phủ quy định nhằm mục đích tránh sự đổ vỡ ở trên thị trường bất động sản, nhiều môi giới lách luật bằng nhận thức giá thấp hơn và bù vào phần còn lại bằng nông sản.

Có một số nhà môi giới khác thì khuyến mãi bằng bảo hiểm, tiền mặt, tài sản có giá trị tương đương với mức chênh lệch của giá sàn.

Đặc biệt, một số dự án như là Golden Scale House tại Wuhu còn đề nghị khoản hỗ trợ cải tạo nhà có giá trị là 230.000 Nhân dân tệ với thời hạn là 1 tháng sau khi hoàn tất hợp đồng - đây là một kiểu lách luật mới.

Chính đề nghị của dự án Golden này đã giúp tăng 33% doanh số bán nhà tuy nhiên lại chẳng có nhiều lợi nhuận bởi lách luật, khuyến mãi quá nhiều. Mức khuyến mãi lách luật này của Golden lên đến 20% tổng giá trị của một căn hộ có 3 phòng ngủ ở dự án.

Theo nguồn tin giấu tên của FT tại Golden cho biết: “Chúng tôi có một năm quá tồi tệ nên phải tìm cách tạo ra dòng tiền để sống sót, mặc dù có lãi ít đi chăng nữa”.

Cũng theo tờ FT, nhiều dự án ở Wuhu chỉ có 10% số căn hộ là có người ở và phần lớn còn lại thuộc diện đầu cơ, mua để chờ giá lên. Vậy nhưng, với tình hình thị trường ảm đạm như hiện nay thì mọi thứ đều gặp khó khăn.

Một chủ dự án xin giấu tên ở Wuhu nói với FT rằng: “Làm sao mà bạn có thể mong giá nhà đi lên khi có quá nhiều căn hộ giảm giá bán như hiện nay cơ chứ?”.

Một giám đốc dự án bất động sản ở Wuhu ngậm ngùi nói rằng, chúng ta sẽ cần rất nhiều thời gian mới lấy lại được niềm tin của người mua lẫn thị trường bất động sản./.