Bất động sản khu vực nào sẽ giảm giá mạnh vào cuối năm nay?

Theo Nhịp sống thị trường, vài năm nay, đất nền tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, nhất là tại Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Hải Phòng, vùng ven Hà Nội,... liên tục xuất hiện các đợt sốt đất, không ít mảnh đất trong vòng 2 năm tăng giá gấp 2 - 3 lần. Tuy nhiên, các giao dịch này thực tế là giữa các nhà đầu tư với nhau chứ không phục vụ nhu cầu thực.

Trong khoảng 2 - 3 năm nay, Bắc Giang trở thành “miền đất hứa” của giới đầu tư địa ốc, nhà đầu tư đến từ khắp nơi đổ về đây để mua bán đất. Tình trạng sốt đất theo đó diễn ra trên nhiều khu vực trong tỉnh, chỉ trong vòng 1 - 2 năm đã đẩy giá đất nơi đây tăng gấp 2 - 3 lần. Tuy nhiên, hiện nay giá bán các lô đất này có phần giảm nhẹ để thoát hàng. 

Anh Thanh - Giám đốc một phòng giao dịch BĐS tại Bắc Giang cho hay, so với thời gian đầu năm, giá đất Bắc Giang hiện đã giảm cục bộ khoảng 10 - 15% tùy vị trí. Những lô đất nằm ở những khu dân cư thưa thớt hay chưa có dân hiện hữu thì giảm sâu hơn.

“Ngay từ tháng 4/2002, từ những chính sách siết tín dụng của ngân hàng khiến nhà đầu tư rời khỏi thị trường Bắc Giang. Thậm chí, có những lô đất đã được nhà đầu tư cọc nhưng lại bị bỏ. Ở thời điểm này, tuy vẫn có giao dịch nhưng rất ít, hầu hết là người mua có nhu cầu thực, còn lại là giao dịch của các chủ đất chấp nhận cắt lỗ sau” - Anh Thanh cho hay.

Khảo sát tại khu công nghiệp Quang Châu (Việt Yên) - nơi được đánh giá là điểm nóng nhất trên thị trường bất động sản Bắc Giang tính từ 2019 đến nay, hiện giá đất đã tăng lên 3 lần. Đất rao bán tại đây có giá dao động từ 24 - 36 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Một vài lô sở hữu 2 mặt tiền vẫn có giá bán hơn 40 triệu đồng/m2. Các môi giới phải thừa nhận rằng, thanh khoản hiện nay đang rất kém. 

“Giá đất xung quanh khu vực này đã cao hơn hẳn mặt bằng giá chung của tỉnh, trong bối cảnh thanh khoản chững lại. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đầu tư khai thác kinh doanh hoặc cho thuê thì vẫn rất ổn, bởi ở đây đông công nhân” - Anh Thanh chia sẻ. 

Tương tự, tại Bắc Ninh trong những năm gần đây cũng liên tục tăng giá đất. Anh Nguyễn Quang - môi giới BĐS địa phương cho biết, thời gian trước đó, Từ Sơn quy hoạch lên thành phố khiến giá đất tăng mạnh, nhà đầu tư khắp nơi đổ về mua đất. Nhưng sau nửa năm ngân hàng siết tín dụng thì thị trường rơi vào trầm lắng, không ít các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đang phải chật vật để bán cắt lỗ.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh, giá bán nhà ở trên địa bàn hiện khoảng 10 - 120 triệu đồng/m2 cho nhà ở riêng lẻ; từ 8 - 11 triệu đồng/m2 cho nhà ở xã hội;15 - 30 triệu đồng/m2 cho chung cư thương mại; 8 - 50 triệu đồng/m2 cho đất nền. Trong suốt 2 năm qua, bất chấp những diễn biến phức tạo của Covid - 19, thị trường BĐS Bắc Ninh vẫn hoạt động sôi nổi. Trong đó, đất nền Bắc Ninh đã tăng giá gấp 2 - 3 lần so với đầu năm 2020.

Sở Xây dựng Bắc Ninh cho biết, giá BĐS trên địa bàn trong giai đoạn vừa qua đã bị đẩy lên quá cao, vượt khả năng tài chính của đại bộ phận dân chúng. Bên cạnh đó, giá thành vật liệu xây dựng cũng tăng cao, dẫn tới việc giá bán BĐS cũng tăng. 

Ngoài ra, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS. Điều này khiến cho tăng trưởng tín dụng vào BĐS rất chậm. 

Đối với thị trường BĐS ven đô, thực trạng nhà đầu tư e ngại xuống tiền khiến thị trường kém thanh khoản. Một số phân khúc đã giảm giá tới hàng tỷ đồng. Chẳng hạn như nhà liền kề, biệt thự tại một vài dự án nằm ở phía Tây Hà Nội đã giảm từ 500 triệu - 1 tỷ đồng mỗi căn nhưng vẫn không bán được. Thực tế, giá bán hiện tại vẫn đang cao hơn 2 - 3 lần so với 3 năm trước.

Đơn cử như Thạch Thất và thị xã Sơn Tây, trong thời gian qua ghi nhận tình trạng phân lô, tách thửa liên tục xảy ra. Những lô đất như vậy, trước đó được rao bán với giá từ 17 - 24 triệu đồng/m2. Hiện tại, những mảnh đất này đang “bất động”, dù nhiều chủ đất rao bán nhưng vẫn khó tìm người mua.

Tại một số điểm “tạo sốt” trước đó như Thanh Hóa, Hải Phòng hiện ghi nhận tình trạng nhà đầu tư giao bán cắt lỗ diễn ra khá sôi động. Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội - Ông Nguyễn Thế Điệp cho biết, thị trường BĐS trước đó diễn biến nóng nên không ít người vay rất nhiều để lướt sóng nên hiện tại đang mắc kẹt. Tuy nhiên, lãi suất ngân hàng thời gian gần đây đang tăng lên, điều này không tốt cho thị trường BĐS. Vì vậy, các nhà đầu tư có tâm lý e dè, cân nhắc kỹ hơn, không dám xuống tiền.

“Thời gian qua, tình trạng sốt nóng BĐS chủ yếu là do đầu cơ, thổi giá chứ không phải nhu cầu thực. Do đó, khả năng tình trạng bán tháo, giảm giá mạnh trong thời gian tới sẽ cao hơn trên những thị trường từng sốt đất, bị thổi giá. Còn BĐS trong các trung tâm lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh thì dù giá cũng tăng nóng nhưng nhu cầu thực tế là rất lớn, trong khi nguồn cung ngày càng khan hiếm, nên ít bị ảnh hưởng hơn” - Ông Điệp nhìn nhận. 

Vị chuyên gia này còn cho biết, lãi suất trong thời gian tới sẽ không tăng sốc mà tăng từ từ. Vì vậy, những nhà đầu tư không có nguồn vốn ổn định thì chắc chắn sẽ bị thị trường thanh lọc.