Bất động sản khu công nghiệp: Giá thuê đất có thể tăng 15% trong năm 2024

Trong báo cáo chiến lược vừa công bố, SSI Research dự báo nhu cầu đối với hoạt động thuê bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng trưởng và phục hồi trong năm 2024. Năm 2023, nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam đạt 23,2 tỷ USD (tăng 3,5%) chủ yếu tập trung ở lĩnh vực sản xuất.

Bên cạnh đó, tổng vốn FDI được cam kết tổng cộng là 28,1 tỷ USD, tăng thêm 24,4% so với cùng kì năm 2022. Vì thế, sang năm 2024 nguồn vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, tập trung vào một số lĩnh vực chủ lực như sản xuất, chất bán dẫn, năng lượng tái tạo.

Theo đánh giá của nhóm phân tích, nhiều chủ đầu tư ở các khu công nghiệp đã ký Biên bản ghi nhớ (MOU) đối với hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp với khách thuê trong nửa cuối năm 2023. Vì thế, những hợp đồng này sẽ chính thức được kích hoạt và có hiệu lực ghi nhận doanh thu trong năm 2024. 

Đối với những khu công nghiệp tại thị trường phía Bắc, dự kiến nhu cầu thuê đất sẽ tăng nhanh trong năm 2024, nguyên nhân chính là do xu hướng chuyển dịch cơ cấu sản xuất từ Trung Quốc đến Việt Nam của các doanh nghiệp lớn chủ yếu tập trung trong lĩnh vực sản xuất bán dẫn và ngành điện tử. Tại thị trường phía Nam các khu công nghiệp sẽ có sự phục hồi từ mức nền thấp trong năm 2023, các doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp chủ yếu để phục vụ hoạt động, sản xuất dệt, may, da giày, logistics và thực phẩm, đồ uống.  

SSI Research dự báo trong năm 2024, giá cho thuê đất của các khu công nghiệp sẽ tăng bình quân 15,5% so với giá niêm yết năm 2023. Nguyên nhân này cũng khá dễ hiểu khi các khu công nghiệp của Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn đối với nhiều doanh nghiệp trên thị trường. 

Đơn vị phân tích này đánh giá, trong năm 2024 nguồn cung khu công nghiệp sẽ hạn chế hơn do những vấn đề liên quan đến đấu giá, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp, quá trình đền bù giải phóng mặt bằng cũng gặp nhiều khó khăn không thể giải quyết nhanh chóng. 

Theo CBRE, nguồn cung khu công nghiệp tại thị trường phía Bắc có thể đạt 528 ha tập trung tại ba khu công nghiệp lớn ở hai tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Nguồn cung khu công nghiệp tại miền Nam sẽ lớn hơn với diện tích khoảng 1.506 ha tại các tỉnh Bình Dương và Long An như khu công nghiệp NTC3, KCN Cây Trường, VSIP 3 giai đoạn 2 (VSIP), Phú Thuận.

Đối với quy hoạch đất khu công nghiệp cấp tỉnh trong giai đoạn 2021 - 2030 đang được trình Chính phủ, trong đó một số địa phương đã được phê duyệt quy hoạch, Tuy nhiên, sau khi đã được duyệt và bắt tay vào thực hiện thì các doanh nghiệp lại gặp vướng mắc trong việc giải phóng mặt bằng chậm và nộp tiền sử dụng đất kéo dài dễ khiến cho những dự án này phải đến năm 2026 mới có thể đưa vào sử dụng khi đã hoàn tất thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng. 

Trong năm 2024, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp khu công nghiệp được dự đoán sẽ tăng 9,3% so với năm 2023. Tuy nhiên, theo SSI Research, sẽ có những doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội hơn so với mặt chung khi thúc đẩy hoạt động kinh doanh, cho thuê khu công nghiệp phát triển mạnh. 

Ví dụ như Nam Tân Uyên dự báo đạt 545 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (tăng 82%), nguyên nhân chính do khu công nghiệp NTU 3 sẽ chính thức đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2024, trong đó diện tích dự kiến cho thuê là 30 ha. IDICO dự báo đạt 2.750 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (tăng 34%) nhờ vào hoạt động doanh thu được ghi nhận từ các MOU và hợp đồng cho thuê tại khu công nghiệp Hựu Thanh có diện tích 35 ha đã được ký vào cuối năm 2023, sẽ có hiệu lực và thực thi từ năm 2024. Đồng thời, doanh nghiệp này còn ghi nhận khoản lợi nhuận bất thường là 376 tỷ đồng từ tiến độ chuyển nhượng lô đất thương mại tại khu đô thị mở rộng Phường 6, TP Tân An, Long An cho Aeon Việt Nam.

Bên cạnh đó, nhóm phân tích đánh giá bên cạnh những ưu điểm và điểm sáng kể trên thì các khu công nghiệp sẽ vẫn phải đối mặt với hàng loạt khó khăn có thể tiếp tục trong năm 2024. Trong đó, vấn đề đáng lo ngại lớn nhất chính là việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1/2024, sẽ hạn chế những ưu đãi thuế hấp dẫn cho khách thuê trong khu công nghiệp đã được áp dụng trước đó bao gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo.

Một nguyên nhân nữa được chỉ ra chính là sự cạnh tranh cực lớn đối với các quốc gia khác trong khu vực châu Á về giá thuê khu công nghiệp. Các quốc gia khác tại châu Á cũng đang có những chính sách cải tổ để giảm thiểu tối đa chi phí cho thuê, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nước ngoài với mức giá ưu đãi. Trong khi đó, các khu công nghiệp Việt Nam vẫn đang phải đối mặt với những vướng mắc pháp lý, quá trình thu hồi đất kéo dài khiến cho chi phí độn lên cao.

Bất động sản công nghiệp sẽ vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, nhưng những thách thức được đặt ra yêu cầu phân khúc này cần có sự thay đổi để phù hợp với tình hình thực tế, trở thành điểm “tựa” hỗ trợ các phân khúc khác trên thị trường.