Bất động sản hiện nay: Giá chung cư mới ở Hà Nội vẫn cao

Theo thống kê của Savills, tại thời điểm cuối năm 2023 giá căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận dao động trong mức giá từ 51 - 70 triệu đồng/m2. Phân khúc cao cấp chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Quý IV/2023 đã ghi nhận nguồn cung mới ở thị trường Hà Nội thấp nhất trong 10 năm qua ở cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Đối với phân khúc căn hộ theo như báo cáo của Savills cho thấy nguồn cung trung cấp là 2876 căn, tăng 52% so với quý III/2023 nhưng giảm 1% so với cùng kỳ. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ đạt 10.403 căn còn hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Đối với phân khúc thấp tầng, tổng nguồn cung mới trong năm 2023 đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Trong đó nguồn cung mới có 87 căn đến từ dự án mới Solasta Mansion tại Hà Đông với 57 căn và dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức với 29 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn của 16 dự án khác nhau đã giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề chiếm thị phần tương đối lớn với 44%.

Khoảng giá phổ biến của cả hai phân khúc này được đánh giá vẫn tương đối cao, trong đó chủ yếu là những căn hộ từ 51 - 70 triệu đồng/m2, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với năm ngoái. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng căn hộ được bán ra.

Những căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 43% số lượng được bán ra. Những căn hộ có giá trên 4 tỷ chiếm 42% số lượng được bán ra trong năm 2023. Những căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần và căn hộ dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 3 %.

Cũng theo thống kê của đơn vị này mặc dù các chủ đầu tư đều không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng còn số lượng nhiều nên đã đẩy giá sơ cấp tăng. Ví dụ như biệt thự sơ cấp đã tăng lên 160 triệu đồng/m2 đất tương ứng với việc tăng 55% theo quý,  nguồn cung giá thấp này chủ yếu tập trung tại Mê Linh đã được bán trong quý 3/2023. Giá liền kề tăng lên 194 triệu đồng/m2 đất, tăng 3% theo quý.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội đánh giá, phân khúc nhà ở vẫn đang tiếp tục tăng trưởng về giá do nhiều nguyên nhân tác động. Trước hết là sự hạn chế về nguồn cung dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường cũng tăng, bên cạnh đó, chi phí đất và chi phí xây dựng, nguyên vật liệu đầu vào cũng tăng khiến cho giá nhà không thể giảm.

Trong quý IV/2023, số lượng căn hộ bán được đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới là 46% trong đó phân khúc thấp tầng lại có số lượng giao dịch thấp nhất trong nhiều năm qua. Trong quý IV, số lượng giao dịch ở phân khúc này giảm 37% theo quý và 67% theo năm.

Năm 2023, phân khúc thấp tầng chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ thời điểm năm 2014. Trung bình tổng số lượng giao dịch thấp tầng đã giảm mạnh 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 36% trong năm 2023.

Trước tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh bà Hằng phân tích hiện nay tâm lý người mua vẫn chưa ổn định và còn quan ngại lớn về thị trường, số lượng căn hộ bán được ở ba tháng cuối năm 2023 chủ yếu tập trung ở những chủ dự án có uy tín, sản phẩm đảm bảo tính pháp lý và đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Mặc dù có sự hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay từ phía ngân hàng nhưng những quan ngại nhất là về yếu tố pháp lý vẫn khiến cho người mua cân nhắc.

Bà Hằng chia sẻ thêm: “Hơn nữa, ngân hàng cũng quan ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này vô hình chung ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho thực tế dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn không cao”.

Người có nhu cầu ở thực phải chờ đến khi nào?

Áp lực dân số và nhu cầu ở thực tại Hà Nội vẫn tăng theo từng năm nên câu hỏi lớn nhất được đặt ra khi nào những người có nhu cầu ở thực sẽ được sở hữu một ngôi nhà của riêng mình. Theo bà Hằng đánh giá giữa lúc nguồn cung thị trường hạn chế và mức giá sơ cấp vẫn ở mức cao thì cơ hội với những người mua nhà ở thực sẽ tập trung ở thị trường thứ cấp.

So với các phân khúc còn lại thị trường thứ cấp có khả năng được mua với những lựa chọn phù hợp trong khả năng chi trả và tính pháp lý đảm bảo hơn. Ví dụ giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn so với giá sơ cấp khoảng 7%, sản phẩm nhà liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới trong tương lai gần khi cơ sở hạ tầng được hoàn thiện và phát triển. Những dự án đang được đầu tư hạ tầng như vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng đến xu hướng chuyển dịch ra khỏi các vùng lõi trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển rút ngắn khoảng cách sẽ thúc đẩy người dân sở hữu những ngôi nhà ở vùng ven hoặc các tỉnh thành lân cận với mức giá hợp lý và quỹ đất rộng lớn. 

Báo cáo của Savills cũng đánh giá đây là điểm tích cực đối với nguồn cung trên thị trường hiện nay khi các chủ đầu tư đã dần chuyển hướng phát triển những sản phẩm ở khu vực ngoài trung tâm, các tỉnh lân cận để đáp ứng nhu cầu tăng mạnh tại thị trường Hà Nội.

Dự kiến trong năm 2024, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận ngoại thành như Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Bên cạnh đó, hai tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh cũng sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ cho người dân từ năm 2024 đến năm 2026. Đến năm 2026, dự kiến các sản phẩm của phân khúc thấp tầng dự kiến đạt 14.000 căn mới từ 37 dự án.

Bên cạnh đó, việc Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và gần đây nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, sẽ khởi thông và tác động tích cực đến thị trường giúp cho các doanh nghiệp có thể phát triển các dự án mới, triển khai các dự án còn dang dở.

Vị này cũng cho biết thêm việc quy định chủ đầu tư sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính rõ ràng trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai được xây dựng sẽ là yếu tố củng cố niềm tin cho người mua. Vì thế, trong giai đoạn tiếp theo 2024 – 2025 và những năm sau, niềm tin thị trường sẽ được củng cố và những sản phẩm uy tín sẽ góp mặt nhiều hơn để khách hàng được lựa chọn.