Bất động sản Đà Nẵng có còn là “miền đất hứa” sau 2 năm trầm lắng?

Theo Nhịp sống kinh tế, báo cáo của DKRA Việt Nam về thị trường bất động sản TP. Đà Nẵng trong 6 tháng đầu năm cho thấy, phân khúc đất nền tại địa phương này và vùng phụ cận đã có 11 dự án mở bán, thị trường có thêm 1.556 nền, tăng 66% so với cùng kỳ năm 2021 chỉ đạt 936 nền. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới là gần 60%, tương đương với 940 nền, tăng gần 65% so với cùng kỳ năm ngoái chỉ đạt 571 nền. 

Xét trên tổng thể, nguồn cung mới cùng lượng tiêu thụ có xu hướng tăng cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên so với giai đoạn từ 2018 trở về trước thì vẫn ở mức thấp. Nguồn cung mới toàn thị trường chủ yếu nằm tại Đà Nẵng và Quảng Nam. Riêng khu vực Thừa Thiên Huế không có dự án mới nào được mở bán.

Mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp đang có mức tăng trung bình khoảng 18%. Trên thị trường thứ cấp tăng giá từ 5 - 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản thứ cấp không tốt, ngoại trừ Thừa Thiên Huế vẫn đạt được mức ổn định tại những dự án đã hoàn thiện pháp lý, hạ tầng triển khai động bộ.

Tại thị trường đất nền Đà Nẵng, trong 6 tháng qua đã có 5 dự án mở bán bao gồm 1 dự án mới và 4 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, thị trường nhận thêm 799 sản phẩm mới, tăng gấp 3,7 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ cũng đạt 71% trên tổng nguồn cung mới, tương đương với 570 sản phẩm. 

Nguồn cung mới so với cùng kỳ năm 2021 đã tăng khá mạnh nhưng chủ yếu tập trung tại quận Ngũ Hành Sơn, chiếm khoảng 55% nguồn cung mới của toàn thành phố. Lượng tiêu thụ tăng khoảng 6 lần so với nửa đầu năm ngoái, trong đó 78% đến từ 3 dự án mới tại quận Ngũ Hành Sơn và quận Cẩm Lệ. 

Trên thị trường thứ cấp, giá bán tăng từ 5 - 11% so với khoảng cuối năm 2021, tập trung nhiều nhất tại các dự án có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng được triển khai đồng bộ. Mức độ thanh khoản thứ cấp trong nửa năm qua cũng sụt giảm. Chủ yếu vì mặt bằng giá sản phẩm đã neo cao trong bối cảnh thị trường kém sôi động, nhiều dự án bị thanh tra, cạnh tranh với những thị trường nổi bật khác như Thừa Thiên Huế, Quy Nhơn, Nha Trang. 

Trong khi đó, nguồn cung của bất động sản nghỉ dưỡng lại có sự gia tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, số liệu ghi nhận vẫn còn khá khiêm tốn so với các địa phương đang phát triển du lịch khác.

Đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường nhận nguồn cung từ 2 dự án, đem tới cho khách hàng khoảng 103 căn, tăng gấp 6,8 lần so với cùng kỳ năm 2021 chỉ đạt 15 căn. Tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận 54%, tương đương với 56 căn, tăng gấp 28 lần so với nửa đầu năm 2021. Lượng tiêu thụ trong kỳ chủ yếu tập trung tại các dự án được đầu tư bởi những doanh nghiệp bất động sản lớn, uy tín. Giá bán các sản phẩm này giao động từ 15 - 30 tỷ đồng/căn.

Hiện tại, chi phí vật liệu xây dựng đầu vào, nhân công khá đắt đỏ, lạm phát tăng cao gây áp lực lên giá bán sản phẩm. Vì vậy, mức giá sơ cấp chỉ đạt mức tăng khoảng 8 - 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng - condotel cũng có tín hiệu gia tăng nguồn cung so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên so với giai đoạn năm 2019 vẫn đang thuộc mức thấp. Ghi nhận trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận đạt 177 căn condotel mở bán mới tới từ 2 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 24% trên nguồn cung mới, tương đương với 43 căn, chủ yếu là sản phẩm của một dự án nằm dọc tuyến đường Võ Nguyên Giáp. Mặt bằng giá bán sản phẩm sơ cấp đang ở mức 22 - 120 triệu đồng/m2 và không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2021.

Trong nửa cuối năm 2022, khi dự báo về thị trường bất động sản Đà Nẵng, các chuyên gia cho rằng, nguồn cung mới của phân khúc đất nền có thể giao động khoảng 2.000 - 2.500 nền. Tuy nhiên giá sơ cấp trong 6 tháng cuối năm 2022 có thể sẽ chững lại vì những khó khăn chung của thị trường. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng có khả năng sẽ cải thiện trong nửa cuối năm nay nhưng khó biến động mạnh. 

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều dự án lớn có thể được tung ra thị trường vào dịp cuối năm nay. Tuy nhiên, vẫn không loại trừ khả năng tình trạng thị trường bất động sản không thuận lợi hoặc phát sinh những vấn đề pháp lý, vì vậy các chủ đầu tư có thể hoãn thời gian công bố dự án.

Dự kiến, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng sẽ có thêm khoảng 400 - 500 căn ra mắt thị trường. Loại hình condotel có thể tăng thêm số lượng so với nửa đầu năm, giao động từ 500 - 600 căn. Loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng vẫn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu trên thị trường có thể tăng nhẹ so với 6 tháng vừa qua, tuy nhiên vẫn khó có sự đột biến. Mức giá bán sơ cấp sẽ duy trì xu hướng tăng vì ảnh hưởng từ áp lực chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát,... đang ngày càng tăng. Những dự án được quản lý vận hành bởi các đơn vị quản lý quốc tế 4 - 5 sao tiếp tục là sự lựa chọn hàng đầu của khách hàng.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Đà Nẵng không có nhiều tín hiệu nổi bật sau 2 năm đại dịch hoành hành. Tuy nhiên, nhiều phân khúc vẫn ghi nhận mức độ tăng trưởng nhẹ, có thêm nguồn cung mới và đang khôi phục tính thanh khoản.