Bất động sản công nghiệp vẫn trên đà tăng giá bất chấp “dòng” vốn FDI giảm mạnh

Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp tăng 

Theo vneconomy.vn, báo cáo chiến lược quý III/2022 của Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) đưa ra dự báo giá thuê bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng. Đặc biệt, giá thuê tại khu vực phía Nam tăng mạnh hơn so với phía Bắc do nguồn cung ít. 

ACBS cho rằng, chính sách “Zero Covid” của Trung Quốc đã thúc đẩy xu hướng Trung Quốc +1, cùng với đó là nhu cầu lớn từ các lĩnh vực như điện tử, hậu cần, ô tô góp phần thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2022. 

Số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tính đến cuối tháng 6/2022 cho thấy cả nước có tổng cộng 564 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch với tổng diện tích đất là 211.700 ha, trong đó 292 khu công nghiệp đang hoạt động. Nửa đầu năm nay, các khu công nghiệp này đã thu hút thêm 91 dự án mới và 131 dự án tăng vốn đầu tư với tổng vốn FDI đăng ký khoảng 7,9 tỷ USD. 

Khu vực phía Bắc, giá chào thuê đất công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2022 tăng 5 - 12% so với cùng kỳ năm 2021, đạt mức 110 USD/m2/ thời hạn cho thuê còn lại. Đối với nhà kho và nhà xưởng xây sẵn mức giá cho thuê tăng 0 - 3% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 4,7 USD/m2/tháng. Tại khu vực này tỷ lệ lấp đầy ổn định, thị trường cấp 1 gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Hải Dương đạt trên 75%, thị trường cấp 2 gồm Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình đạt trên 60%. 

Khu vực phía Nam trong nửa đầu năm giá chào thuê đất công nghiệp tăng 8 - 13%, đạt mức 136 USD/m2/thời hạn cho thuê còn lại; nhà kho và nhà xưởng xây sẵn có mức giá cho thuê tăng 0 - 3% theo năm, đạt 4,8 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy tại khu vực này ổn định, thị trường cấp 1 gồm TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An, Đồng Nai đạt trên 90%, thị trường cấp 2 gồm Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh đạt trên 63%. 

Theo báo cáo thị trường quý III/2022 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy tổng nguồn cung đất công nghiệp phía Nam tăng khá nhiều, tích lũy toàn thị trường đạt 27.780 ha. Trong đó, giá chào thuê đất công nghiệp tăng lên mức 148,4 USD/chu kỳ thuê; nhà xưởng xây sẵn có mức giá thuê đạt 4,6 USD/m2/tháng; nhà kho xây sẵn mức giá thuê là 4,4 USD/m2/tháng. 

Ghi nhận sự thay đổi không đáng kể về nguồn cung mới nhà xưởng xây sẵn (4,32 triệu m2) và nhà kho xây sẵn (4,7 triệu m2). Trong đó, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng đạt 92%, tăng 7% theo quý và 1% theo năm. Ngược lại tỷ lệ hấp thụ nhà kho lại giảm, chỉ đạt mức 76%, giảm 1% theo quý và giảm 8% theo năm. 

FDI thúc đẩy nguồn cung mới 

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2022 đã giảm 15,3% so với cùng kỳ năm ngoái, do bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Đáng chú ý, vốn FDI giải ngân lại đạt 15,4 tỷ USD, đây là mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây so với cùng kỳ. tăng 16,3% so với cùng kỳ năm 2021. 

Trong số các quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, Singapore tiếp tục là quốc gia dẫn đầu khi chiếm 20,4% tổng vốn FDI đăng ký. Vị trí thứ hai là Đan Mạch chiếm 18,5% và Nhật Bản là 13%. 

Ngành sản xuất và chế biến chế tạo là ngành thu hút vốn FDI nhiều nhất, chiếm 74% tổng vốn FDI đăng ký, tiếp theo là bất động sản chiếm 14%, công nghệ, điện và các lĩnh vực khác chiếm 12%. 

Thời điểm dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh vào năm 2021, khi đó vốn FDI đăng ký vẫn tăng 9% so với năm trước, đạt 31,2 tỷ USD; vốn FDI giải ngân ổn định ở mức 19,7 tỷ USD (giảm 1% theo năm). 

Theo Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) vẫn giữ nguyên đánh giá triển vọng tích cực đối với phân khúc bất động sản khu công nghiệp dựa trên nhiều yếu tố thuận lợi của Việt Nam bao gồm vị trí địa lý, tình hình vĩ mô tương đối ổn định so với khu vực, Việt Nam có nguồn lao động trẻ và dồi dào, tham gia hàng loạt các hiệp định thương mại…

Tuy nhiên diện tích đất sạch hạn chế, cùng với nhu cầu từ các công ty nước ngoài ổn định nên dự kiến giá thuê sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía Nam. 

Dự báo, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản công nghiệp mới sẽ dịch chuyển ra xa các khu vực truyền thống. Điển hình như tại khu vực phía Nam là Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh; khu vực phía Bắc là các tỉnh Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình, Hà Nam và Nam Định bởi giá thuê tại các địa phương này hợp lý hơn và diện tích cho thuê còn nhiều. 

Nguồn cung gián đoạn làm tăng nhu cầu và thúc đẩy nguồn cung mới đối với các trung tâm logistics gần cảng biển, cảng nội địa và sân bay. Theo đó, các trung tâm logistics mới sẽ được xây dựng tại các khu vực công nghiệp lớn. Ở phía Bắc các trung tâm logistics sẽ tập trung ven các tuyến đường cao tốc đến biên giới, khu vực ven biển Trung Quốc; trong khi đó, khu vực ven biển ở phía Nam. 

Theo Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, bà Trang Bùi cho rằng sau khi Ngân hàng Nhà nước tăng hạn mức tín dụng và điều chuyển dòng vốn vào sản xuất kinh doanh là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong năm nay và năm sau. Dự báo trong mùa lễ hội cuối năm thị trường kho bãi sẽ hưởng lợi nhờ nhu cầu tiêu dùng cao điểm. 

Trong tương lai, nguồn cung khu công nghiệp tại khu vực phía Nam sẽ đạt khoảng 21.280 ha; nguồn cung nhà xưởng đạt, 41, triệu m2, nguồn cung nhà kho tương lai đạt 2,2 triệu m2.

Nhu cầu về nhà kho không chỉ gia tăng về số lượng mà còn tăng về chất lượng. Các nhà kho có chất lượng cao như nhà kho được kiểm soát nhiệt độ sẽ được săn đón, do sự tăng trưởng nhanh chóng của ngành bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu. 

Còn đối với các khu công nghiệp sinh thái và thông minh sẽ đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia, bởi có thể cung cấp các dịch vụ hậu cần hiệu quả hơn, hệ thống xử lý nước và chất thải tốt hơn…

Bất động sản cho thuê có diện tích lớn lên đến 20.000 - 50.000 m2 sẽ ngày càng được nhiều doanh nghiệp lựa chọn. Không những vậy, tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất, hợp đồng thuê dài trên 3 năm cũng sẽ được ưa chuộng hơn trong thời gian tới.