Bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục giảm tốc

Chưa có tín hiệu khởi sắc

Quý I/2023, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam diễn ra tương đối ảm đạm. Cụ thể, về loại hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, trong quý vừa qua thị trường ghi nhận nguồn cung 82.000 m2 nhà xưởng và 51.500 m2 nhà kho. Giá thuê của loại hình này ổn định theo quý ở mức 4,6 USD/m2/tháng với nhà xưởng và 4,4 USD/m2/tháng với nhà kho. Tỷ lệ lấp đầy chạm mức 78%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý IV/2022 và tăng 11 điểm phần trăm so với năm trước.

Đối với đất cho thuê, nguồn cung trong quý I rơi vào khoảng 28.000 ha, không thay đổi nhiều so với quý trước nhưng tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy giữ ở mức 81%, ổn định theo quý và tăng 8 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình là 163 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 2,5% so với quý trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, do tình hình thủ tục, pháp lý kéo dài nên trong quý vừa qua, thị trường TP Hồ Chí Minh không ghi nhận nguồn cung khu công nghiệp mới. 

Theo báo cáo, sự bất ổn kinh tế toàn cầu, tiêu dùng suy yếu, đơn hàng xuất khẩu giảm sẽ tác động đến nhu cầu trong ngắn hạn. Do đó, điều này sẽ giúp giá thuê bất động sản xây sẵn ổn định, thậm chí giảm trong giai đoạn 2023-2025.

Dự báo, nguồn cung đất khu công nghiệp mới sẽ không được bổ sung thêm trong năm nay. Tuy nhiên, nguồn cung trong tương lai đối với nhà xưởng và nhà khô có thể tiếp tục tăng ở mức gần 1,1 triệu m2, tuy nhiên tốc độ chậm hơn năm 2022.

Thêm vào đó, hoạt động thương mại cũng chậm lại làm ảnh hưởng đến sản xuất. Trong đó, chỉ số sản xuất công nghiệp của toàn ngành và lĩnh vực chế biến , chế tạo điều hạ xuống mức âm trong 3 tháng đầu năm.

Nhiều thách thức kìm chân

Giới chuyên gia cho biết, trong bối cảnh khó khăn chung, bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng lạc quan và là điểm sáng của thị trường. Tuy nhiên, phân khúc này vẫn gặp nhiều rào cản.

Báo cáo của Cushman & Wakefield đưa ra nhận định, bước sang năm 2023, nhiều thể chế kinh tế kỳ vọng Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng GDP khoảng 5,8%-6,6%. Tuy nhiên, trong quý 1/2023, tăng trưởng GDP được ghi nhận là 3,32% và CPI là 4,18%. Mặc dù đáp ứng mục tiêu CPI dưới 4,5% nhưng lạm phát gia tăng là bằng chứng cho thấy Việt Nam đang chịu áp lực từ nền kinh tế toàn cầu bất ổn. Khi đó, ngành công nghiệp ở Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức với nhu cầu giảm và chuỗi cung ứng bị gián đoạn.

Ông John Cambpell – Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho biết, chi phí đền bù và giá đất ở Việt Nam đang tăng quá nhanh là một thách thức lớn đối với các chủ đầu tư muốn thành lập khu công nghiệp mới. Giá đất tăng cũng khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp cũng bị đội lên theo.

Một thách thức khác mang tính dài hạn hơn đối với thị trường khu công nghiệp là trình độ lao động còn hạn chế. Cụ thể, mặc dù Việt Nam có nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn lao động có tay nghề cao. Vì vậy, để thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao và không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.

Đồng quan điểm, ông Trang Minh Hà – Chủ tịch North Stars Asia xác nhận, do dư chấn của các cơn sốt đất nên giá đất đã tăng gấp 2-3 lần, cao hơn trong vòng nửa thập kỷ. Giá đất tăng kéo theo quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng khó khăn, gây khó khăn cho các khu công nghiệp mới thành lập.

Bên cạnh đó, giới chuyên gia cũng chỉ ra những thách thức khác đến từ những vấn đề pháp lý. Hiện nay, những thủ tục pháp lý rườm rà, chồng chéo, thời gian thực hiện quá lâu đã làm phát sinh thêm chi phí và giảm hiệu quả dự án khu công nghiệp.

Bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield khuyến cáo, để tăng cơ hội vàng cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cần phải chú ý tới cơ sở hạ tầng, đây là một trong những yếu tố quan trọng đối với ngành công nghiệp. Dù giá đất công nghiệp tăng, tốc độ phát triển logistics/cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng này vì quá trình phát triển cho những thay đổi đáng kể về hạ tầng vẫn diễn ra chậm chạp. Cho nên các nhà đầu tư tiềm năng phải bắt đầu tìm kiếm các giải pháp thay thế khác.

Mức chi tiêu cơ sở hạ tầng của Việt Nam là tương đối cao so với các nước trong khu vực nhưng chúng ta vẫn còn một quãng đường dài để ta có thể phát triển được một hệ thống giao thông đồng bộ và xuyên suốt. Việc tiếp tục duy trì mức đầu tư này là cần thiết và cần chú trọng hơn vào việc phát triển hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích và năng lượng tái tạo.

Quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam cũng còn cần cải thiện. Chi phí giao dịch qua biên giới của nước ta kém cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực, với chi phí tuân thủ tài liệu chiếm tới 30% trong tổng phí giao dịch biên giới, so với chỉ 10-15% ở các nước phát triển như Singapore.

Ngoài ra, Việt Nam còn cần phát triển một số yếu tố cơ bản cũng như nền giáo dục để cung cấp được lực lượng lao động có trình độ. Việc thiếu nguồn lực chất lượng cao cũng đang gây trở ngại cho các doanh nghiệp.