Bất động sản ảo: Tiềm năng đầu tư mới hay trào lưu nhất thời?

Bất động sản được hiểu là một tài sản hữu hình, bao gồm đất đai và những gì gắn liền với mảnh đất đó. Bất động sản thường phục vụ các mục đích như: lưu trú (nhà ở), lưu trú (khách sạn), thương mại (văn phòng và bán lẻ) hoặc lưu trữ (hậu cần và kho vận). Nhưng giờ đây, bất động sản còn có thể chỉ là hình ảnh của một ngôi nhà được mã hóa trên các nền tảng mà chủ năm quyền sở hữu thông qua một NFT và giao dịch bằng tiền ảo.

Hệ sinh thái doanh thu tỉ USD mỗi năm

Bất động sản ảo hay bất động sản kỹ thuật số không thể tồn tại độc lập. Bản thân chúng là những bất động sản có kích thước, vị trí, không gian được xác định trên một nền tảng thực tế ảo hay vũ trụ ảo (metaverse). Nếu muốn nhìn thấy và tương tác với chúng như trong thế giới thực thì người dùng phải hóa thân thành các nhân vật trên metaverse trông qua những công cụ hỗ trợ như thực tế ảo (VR) và thực tế ảo tăng cường (AR). Người dùng có thể sở hữu các bất động sản ảo này bằng mã không thể thay thế (NFT), giao dịch bằng tiền ảo và tất cả đều được phát triển nhờ công nghệ chuỗi khối (blockchain).

Nếu hiểu theo nghĩa này thì khái niệm về bất động sản ảo có lẽ đã manh nha từ khi trò chơi mô phỏng xây dựng và nhập vai đình đám SIMCity được ra mắt vào năm 1989. Còn với những bước tiến vượt bậc về công nghệ hiện nay, các bất động sản ảo và metaverse đang dần trở nên thực hơn bao giờ hết.

Hiện nay metaverse đang được chia thành hai nhóm nền tảng riêng biệt. Một là thế giới ảo trong các trò chơi điện tử và một là thế giới ảo toàn diện, nơi người dùng tương tác, làm việc và giải trí như trong cuộc sống thực bằng các hình ảnh đại diện (avatar). Họ có thể xem một buổi biểu diễn trực tiếp của Justin Bieber, dạo chơi cùng bạn bè tại các trung tâm thương mại hoặc mua một chiếc túi Gucci hay một bức tranh đắt giá để treo trong ngôi nhà ảo mà họ đang sở hữu. Thậm chí, người dùng cũng có thể tham gia trò chơi có thưởng tại casino hoặc tận hưởng một chuyến đi thú vị trên du thuyền...

Đối với các doanh nghiệp, thế giới ảo này giúp họ triển khai tất cả các hoạt động kinh doanh sáng tạo mà không bị giới hạn bởi những quy định về xây dựng, về quy hoạch vùng, chiều cao công trình hay hình dáng kiến trúc. Ngoài ra, đây cũng là công cụ để họ có thể tiết kiệm chi phí cũng như tăng hiệu quả vận hành trong thực tế.

Để thế giới ảo trở nên sôi động và hấp dẫn người dùng hơn, các metaverse đang nỗ lực thu hút những thương hiệu lớn cùng người nổi tiếng tham gia. Các hãng thời trang xa xỉ là những người tiên phong trong cuộc chơi. Cụ thể, Nike, Gucci, Burberry, Balenciaga, Tommy Hilfiger đã mở cửa hàng ảo và giới thiệu một số bộ sưu tập NFT độc quyền. Thậm chí, Dolce & Gabbana còn tiến xa hơn khi đã bán thành công một bộ sưu tập vật lý và kỹ thuật số với giá 5,7 triệu USD vào tháng 9/2021. Một số nghệ sĩ đình đám thế giới như Justin Bieber hay Travis Scott cũng đã có những buổi biểu diễn ảo vô cùng thành công trên metaverse.

Các chuyên gia cho rằng, với những ứng dụng tuyệt vời trên, metaverse sẽ phát triển thành một ngành kinh tế với đầy đủ chức năng trong thời gian tới, đồng thời chiếm vị trí quan trọng trong đời sống hàng ngày tương tự như mạng xã hội và email. Quỹ quản lý tài sản hàng đầu thế giới Grayscale cho biết, metaverse có tiềm năng đạt doanh thu ở mức 1 nghìn tỷ USD mỗi năm, theo đó là sự lên giá liên tục của các bất động sản ảo.

Những giao dịch đạt kỷ lục

Dữ liệu của DappRadar cho hay, doanh thu giao dịch bất động sản ảo trong một tuần có thể đạt hơn 100 triệu USD trong thời điểm quý cuối cùng của năm 2021. Giá trên các nền tảng phổ biến nhất thế giới hiện nay như Decentraland, Somnium Space, The Sandbox và Axie Infinity (trò chơi NFT đắt giá nhất mọi thời đại, do người Việt phát triển, có giá trị vốn hóa khoảng 8 tỷ USD) đã liên tiếp ghi nhận những kỷ lục mới. Ở những thị trường thứ cấp, các lô đất ảo rao bán từ giai đoạn 2017 - 2018 cũng đang được niêm yết ở mức từ vài nghìn tới vài trăm nghìn USD.

Cho đến thời điểm hiện tại, giao dịch bất động sản lớn nhất được ghi nhận trị giá tới 4,3 triệu USD, diễn ra giữa công ty bất động sản Republic Realm có trụ sở tại New York (Mỹ) và nền tảng The Sandbox của nhà phát triển trò chơi điện tử Atari SA.

Được biết, thương vụ này đã phá vỡ kỷ lục 2,43 triệu USD được ghi nhận trước đó, khi Metaverse Group - một chi nhánh của công ty đầu tư tài sản kỹ thuật số Tokens.com mua một lô đất tại khu vực Fashion Street District trên nền tảng Decentraland. Cả hai mức giá giao dịch trên đều cao hơn giá đất thực tế tại nhiều thành phố lớn trên thế giới.

Thậm chí, nhiều đại lý bất động sản còn đang tìm cách "ảo hóa" các ngôi nhà có thật. Cụ thể, vào tháng 4/2021, đại lý Shane Dulgeroff đã thực hiện rao bán phiên bản ảo của một căn hộ tại thành phố Thousand Oaks, Mỹ trên nền tảng Open Sea với giá là 1,4 triệu USD. Bên cạnh đó, một số công ty như Spotselfie (nhà phát triển các ứng dụng thực tế tăng cường) cũng đang chuẩn bị ra mắt các bất động sản ảo được liên kết với tọa độ GPS trong thế giới thực qua các mã NFT.

Đặc biệt, sức hút của bất động sản ảo và metaverse tiếp tục nóng hơn khi vào tháng 10/2021, Mark Zuckerberg thông báo chính thức đổi tên công ty mẹ của Facebook thành Meta và chuyển trọng tâm sang công nghệ thực tế ảo. Theo đó, Meta đã chi hơn 10 tỷ USD cho các dự án metaverse trong năm 2021. Bước đi này chắc chắn sẽ kéo theo sự nhập cuộc của nhiều ông lớn công nghệ còn lại. 

Tiềm năng đầu tư của bất động sản ảo

Nói về góc độ đầu tư, bất động sản ảo và bất động sản vật lý được cho là có nhiều điểm tương đồng về mặt tiềm năng đầu tư và định giá, bởi đều phụ thuộc vào hai yếu tố là vị trí và hệ thống tiện ích xung quanh. Những bất động sản nằm ở trung tâm, gần quảng trường, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí thu hút nhiều người ghé thăm thường có giá cao hơn so với những địa điểm ngoại ô hẻo lánh.

Tuy nhiên, bất động sản ảo lại được cho là vượt trội hơn so có thể thực hiện giao dịch dễ dàng, ít rủi ro hơn thị trường thực ở thời điểm hiện tại, vốn đang khan hiếm nguồn cung, giá cao, chịu nhiều thiệt hại do đại dịch và bị ràng buộc bởi nhiều quy định. Ngoài ra, các giao dịch ảo được thực hiện nhanh chóng thông qua mã NFT và tiền ảo đồng thời khách hàng dễ dàng kiểm tra lịch sử sở hữu, giá bán trước đó cùng cách thức chuyển giao. Thị trường tiêu thụ bất động sản ảo cũng rộng lớn hơn, người mua tới từ khắp nơi trên thế giới mà không bị giới hạn về khoảng cách địa lý.

Những nhà đầu tư lạc quan đều nhận định rằng việc kiếm tiền từ bất động sản ảo rất dễ dàng chỉ bằng cách thu phí quảng cáo, phát triển công trình để bán hoặc cho thuê. Với bất động sản ảo, họ cũng có thể đầu tư đất ảo và chờ tăng giá, trả tiền cho kiến trúc sư để thiết kế nhà ở, khách sạn hoặc nhà hàng... 

Tiềm năng của thị trường bất động sản ảo còn đang thúc đẩy sự hình thành các quỹ đầu tư chuyên biệt. Công ty Republic Realm đã cho ra mắt một quỹ đầu tư bất động sản ảo với mức góp vốn tối thiểu là 25.000 USD. Công ty này cho biết sẽ tiến hành thu mua đất ảo trên nhiều nền tảng, phát triển khách sạn, cửa hàng cùng nhiều tiện ích khác để bán và cho thuê. Meta Group trong khi đó cũng bày tỏ tham vọng tương tự với kế hoạch sẽ cho ra mắt một quỹ đầu tư trong thời gian tới.

Đồng sáng lập của MetaGroup, Michael Gord nhấn mạnh: “Hãy tưởng tượng bạn đến New York khi thành phố này vẫn toàn là đất nông nghiệp và bạn có quyền chọn mua một lô đất bất kỳ ngay tại khu mua sắm SoHo thời thượng hiện nay. Quả là một món hời vô giá. Đây chính là câu chuyện đang diễn ra với các metaverse”.

Tiềm ẩn nhiều nguy cơ và tranh cãi

Theo các chuyên gia, bất động sản ảo là loại tài sản đầu tư hấp dẫn cùng với tỷ suất lợi nhuận cao, nhưng kèm theo đó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và biến động khó lường. 

Nguyên nhân đầu tiên đến từ yếu tố cốt lõi cấu thành nên hệ sinh thái bất động sản ảo. Các nhà phát triển hoàn toàn có thể mở rộng thêm metaverse để tăng số lượng các mảnh đất ảo được rao bán. Chính nguồn cung dồi dào này sẽ dẫn tới việc giá cả sụt giảm nhanh chóng. Việc các nhà đầu tư phải phụ thuộc vào các metaverse cũng có khả năng khiến họ mất trắng nếu metaverse đó bị mất kết nối hoặc bị xóa sổ.

Ngoài ra, các tài sản NFT bị đánh giá là có tính thanh khoản thấp vì chỉ có thể giao dịch trên một số nền tảng nhất định. Thêm vào đó, bất động sản ảo cũng phải đối mặt với những rủi ro đang đe dọa thị trường tiền ảo, bao gồm khó khăn trong giao dịch, tin tặc, trục trặc cơ sở hạ tầng, những biến động giá khó lường cũng như chưa được công nhận về mặt pháp lý.

Nguyên nhân thứ hai, đó là không có công thức chuẩn nào để định giá bất động sản ảo. Do loại tài sản này còn rất mới mẻ nên giá cả đang thay đổi dựa trên kỳ vọng về tiềm năng tăng trưởng của nhà đầu tư, thay vì được so sánh, kiểm chứng trên cơ sở lịch sử giao dịch và giá trị sử dụng hoặc chịu sự kiểm soát của các cơ quan chuyên trách. Do đó, giá cả có thể biến động từ vài trăm đến vài nghìn USD, thậm chí trở nên vô giá trị theo tâm lý thị trường.

Nhiều chuyên gia bày tỏ hoài nghi về việc trả tiền quá cao để sở hữu bất động sản ảo. Họ cho rằng, loại tài sản này không gắn với bất kỳ thứ gì có giá trị trong thực tế, nên khi các metaverse không còn phổ biến hoặc khi trào lưu qua đi thì toàn bộ số tiền sẽ biến mất và bong bóng sẽ nổ tung.

Nguyên nhân cuối cùng, sự phụ thuộc vào người dùng cũng là một điểm yếu của bất động sản ảo. Xét cho cùng, giá trị của loại tài sản này hoàn toàn phụ thuộc vào việc có người dùng ghé thăm địa điểm đó hay không. Cho dù các buổi hòa nhạc ảo trên những nền tảng như Roblox hay Fortnite đã thu hút hàng chục triệu người xem thì lưu lượng truy cập vào các metaverse như Decentraland vẫn còn kém xa so với các trang mạng xã hội phổ biến như Facebook và Instagram. Thêm một yếu tố rằng, chưa chắc nhiều người sẽ muốn lang thang trong thế giới ảo, nơi mà quyền riêng tư cũng như hoạt động luôn bị các tập đoàn công nghệ theo dõi, thao túng và lợi dụng.

Có thể nói bất động sản ảo là một thành tựu xuất sắc của công nghệ và quá trình chuyển đổi số diễn ra bên ngoài ngành bất động sản truyền thống. Hai quá trình "ảo hóa thế giới thực" và "thực hóa thể giới ảo" diễn ra song song, đồng thời cũng đặt ra câu hỏi cho các bên liên quan về sự tồn tại của từng loại tài sản cũng như giá trị thực sự mà chúng mang lại cho nền kinh tế và đời sống xã hội.