“Bắt đáy” bất động sản đất nền: Cẩn trọng bắt phải “dao rơi”

Nhà đầu tư lên kế hoạch “bắt đáy”

Cụm từ “bắt đáy” được xem là quá quen tai đối với những nhà đầu tư trong lĩnh vực kinh tế như chứng khoán, forex, bất động sản. Với việc mua đáy – bán đỉnh, các nhà đầu tư muốn mình mua sản phẩm, cổ phiếu thì chúng có giá trị thấp nhất và bán đi lúc có giá trị cao nhất. Tuy nhiên, rất nhiều người ăn quả đắng vì tự tin bắt đáy.

Có thể dẫn chứng ngay vào thị trường chứng khoán. Mỗi khi VN-Index giảm hàng chục điểm với nhiều phiên liên tiếp, các nhà đầu tư lại hò hét nhau bắt đáy để có thể kiếm lời khi 3 phiên sau thị trường hồi phục. Tuy nhiên, chắc hẳn chẳng ai có thể quên được vào thời điểm cuối năm 2021 khi thị trường rơi tự do hàng chục phiên. “Đáy” ngày hôm nay lại là “đỉnh” ngày mai. Nhiều nhà đầu tư vào thị trường đến 7-8 phiên vẫn chưa thể “sờ” đến “đáy”. Lúc đó, tài khoản đã âm đến mức 40%.

Dẫn ra minh chứng này để thấy rằng, đối với việc đầu tư, lợi nhuận và rủi ro luôn song hành. Nhiều lúc tưởng rằng với xu thế thị trường 100% có lãi nhưng sau đó, thị trường lại phát triển theo một hướng rất bất ngờ khiến các nhà đầu tư lao đao vì thua lỗ.

Trở lại câu chuyện giá đất, sau khi đất nền chững lại một cách đồng loạt, nhiều nhà đầu tư nói rằng phân khúc này đã chạm đáy và có thể mua ở thời điểm này. Một báo cáo của DKKA phân tích về thị trường bất động sản quý III/2022 cho thấy, trong 3 tháng chỉ có 9 dự án mở bán. Khoảng gần 1.060 sản phẩm được đưa ra thị trường. Nếu so với quý II năm nay thì nguồn cung giảm đến gần 66%. Đa số các dự đưa sản phẩm ra thị trường là các dự án cũ được nối tiếp. Nghĩa là dự án mới hầu như không có.

Cũng theo thống kê của DKKA, sức cung đã kém, sức cầu còn kém hơn. Sức cầu của thị trường trong quý III chỉ khoảng 52%. Đây được coi là con số thấp nhất kể từ đầu năm đến nay. Theo đó, lượng tiêu thụ trong quý chỉ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm gần 78%so với quý II.

“Hiện nay thị trường bất động sản trong đó có phân khúc đất nền đang chững lại. Thậm chí ở một vài địa điểm, giá đất đang có dấu hiệu đi xuống. Bên cạnh đó, chúng ta hoàn toàn có thể thấy rằng chung cư đang tăng và ít có dự án mới xuất hiện. Vì vậy, tôi tin tưởng rằng giá đất nền sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Gia đình tôi đang gom tiền để mua một mảnh đất có nhà cấp 4 tại Thạch Thất, Hà Nội đợi đến khi nào tăng được khoảng 5 giá thì bán”, anh Dương Văn Thắng, quê Bắc Giang, hiện đang làm việc tại Hà Nội nói.

Anh Thắng nói rằng, nhiều người trong công ty của anh cũng đang xoáy tiền để bắt đáy. Họ tin tưởng rằng, giá đất chững trong thời điểm này nhưng sẽ bật lên vào thời điểm sắp tới, khi tín dụng được bơm đều hơn cho thị trường bất động sản.

Giống như anh Thắng, chị Nguyễn Trang Quỳnh, hiện đang Hoài Đức mấy ngày qua cũng rút tiền tiết kiệm gửi ngân hàng và vay mượn khắp nơi để mua mảnh đất tại Hưng Yên. Chị Quỳnh nói rằng, đây là “thời điểm vàng” để mua bất động sản. Bởi giá không có sự biến động quá lớn và cũng không cạnh tranh nhiều với các nhà đầu tư khác. “Đây là thời điểm vàng để vào tiền. Vì có thể sang năm 2023, tình hình kinh tế ổn hơn, tín dụng cho bất động sản được khơi thông, thị trường sẽ lên như “diều gặp khó”. Còn nếu nó không lên ngay thì sẽ từ từ đi lên. Bởi đất đai hiện càng ngày càng hiếm và không cso khả năng sinh sôi nữa”, chị Quỳnh phân tích.

Cận trọng "bắt" phải "dao rơi"

Về nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản đất nền chững lại, ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến phân khúc đất nền chững lại, thanh khoản thấp. Đầu tiên các nhà đầu tư vay vốn ngân hàng “ôm” đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Bình thường các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong 1 năm đầu tính lãi suất ưu đãi, năm tiếp theo sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Vì thế, khi lãi suất thả nổi sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi trả của các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, lâu nay, đất tại một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn bị “thổi” lên giá quá cao so với giá trị thực của nó. Đến khi các dự án này không được thực hiện khiến giá của các khu này giảm một cách trầm trọng.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, thị trường giảm sức hút, thanh khoản yếu vì các doanh nghiệp, người dân thời gian qua không tiếp xúc được với dòng tiền từ ngân hàng.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam chia sẻ, việc giảm giá không đại diện cho toàn thị trường. Nó chỉ xảy ra ở ở một số khu vực cục bộ, ở những điểm sốt nóng trước đây.

Cùng quan điểm, CEO Bất động sản SENLAND Nguyễn Khắc Vinh nói rằng, dòng tiền chính là nguyên nhân dẫn đến bất động sản phân khúc đất nền hạ nhiệt. Từ việc khó tiếp cận vốn đến việc hết ân hạn ưu đãi lãi. Nó như hai “cú đấm” liên tiếp vào các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản.

“Trong thời điểm này, tôi cho rằng các nhà đầu tư bắt đáy là hết sức mạo hiểm. Bởi, kể là các chuyên gia hay CEO bất động sản, việc nhận định thị trường thời điểm này hoặc dự báo thời gian sắp tới là rất khó. Thị trường bất động sản đang phát triển theo kiểu khó lường. Đơn cử như trong khi phân khúc chung cư tranh nhau mua, thuê thì bất động sản đất nền lại yên sắng đến lạ thường mặc dù cả hai đều có lượng thanh khoản thấp. Trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư cần phải quan sát rất kỹ để tránh việc bị kẹt tiền trong đất mà vẫn phải nai lưng trả lãi ngân hàng. Vì vậy, bắt đáy thời điểm này phải cẩn trọng, bởi rất dễ bắt phải "dao rơi" ”, ông Vinh chia sẻ.

CEO SENLAND kể rằng, nhiều nhà đầu tư có “số má”, suốt ngày “chém gió phần phật” trên mạng internet cũng phải trả giá vì tư tưởng tham bắt đáy. Bất động sản cũng giống như chơi chứng khoán. Nếu để “kẹt hàng” thì không biết bao giờ mới bán được. Nhiều khi bán cắt lỗ cũng chẳng ai mua vì mọi người đều có tư tưởng bán ra chứ không mua vào.