Bàn giải pháp chặn thao túng để thị trường bất động sản được minh bạch

Cần quy phạm hóa dữ liệu bất động sản

Theo VTC, mới đây Quốc hội đã có phiên toàn thể về giải trình tiếp thu và chính lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nhìn chung thì các đại biểu cho biết dự thảo luật lần này đã cơ bản khắc phục được những hạn chế của dự thảo luật được trình Quốc hội ở Kỳ họp thứ 5 vào hồi tháng 6 năm nay. Mặc dù vậy thì vẫn có một số vấn đề cần phải tập trung làm rõ với mục đích quy phạm hóa hệ thống, thông tin dữ liệu về bất động sản, đặc biệt là tình trạng thổi giá bất động sản ở thời điểm hiện nay. 

Đưa ra góp ý về những hành vi bị cấm, có một số đại biểu đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm các quy định về hành vi thao túng và làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. 

Ông Trịnh Xuân An - Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai nói rằng: “Cá nhân của tôi cho rằng hành vi thao túng thị trường bất động sản nguy hiểm cũng không kém gì đối với hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hiện nay, chúng ta có Bộ luật Hình sự quy định Điều 211 quy định về hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hiện nay, hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản có thể diễn ra rất tinh vi dẫn đến tình trạng bong bóng, giá trên trời. Và hành vi này chúng ta cần phải cấm ở trong luật và đặc biệt phải có quy định cụ thể, loại trừ”. 

Việc thổi giá, bong bóng bất động sản cũng như nâng mặt bằng giá lên quá cao,... đã dẫn đến một hệ lụy nhãn tiền đó chính là người có nhu cầu thực về nhà ở sẽ không thể tiếp cận được với nhà ở. 

Đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận - ông Nguyễn Hữu Thông nói rằng: “Tại khoản 1 Điều 6 quy định về nơi công khai thông tin điện tử trên hệ thống thông tin về nhà và thị trường bất động sản theo quy định của luật này ở trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp đóng (nếu có). Đối với trường hợp nếu như doanh nghiệp không có trang thông tin điện tử thì đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không công khai thông tin về bất động sản là chưa tạo ra được điều kiện cho người dân để có thể tiếp cận nguồn thông tin một cách minh bạch. Vì thế, tôi đề nghị cần quy định cụ thể và công khai thông tin điện tử chung của địa phương, của địa bàn có bất động sản ở trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bỏ từ nếu có để công khai mà minh bạch cho người dân, các cơ quan nhà nước được biết”. 

Đang thiếu tính minh bạch đầu tư qua sàn

Ghi nhận, trong 10 tháng đầu năm 2023, cả nước có hơn 1000 doanh nghiệp bất động sản giải thể, so với cùng kỳ tăng 9,5%. Đây chính là số liệu được Tổng cục Thống kê cho biết ở Báo cáo Tình hình kinh tế - xã hội 10 tháng năm 2023. Có thể thấy, bất động sản chính là ngành chứng kiến được lượng doanh nghiệp giải thể lớn nhất ở trong kỳ này. 

Cũng theo đánh giá, dù thị trường bất động sản ở thời điểm này đã ở trạng thái giữ ổn định tuy nhiên trên thực tế thì vẫn còn nhiều khó khăn và vướng mắc. 

Có hơn 1000 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tuyên bố phá sản chỉ trong 10 tháng đầu năm chính là nguyên nhân lớn nhất tác động trực tiếp và khiến cho gần 50% sàn giao dịch đóng cửa, ngừng hoạt động,... Có một nguyên nhân quan trọng khác khiến cho giao dịch trầm lắng đó chính là việc các nhà đầu tư đã mất đi niềm tin vào các sản phẩm bất động sản ở trên sàn giao dịch khi đa số các dự án thiếu đi tính minh bạch pháp lý. 

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Việt Nam toàn cầu Holdings - ông Nguyễn Tiến Hiệp cho hay: “Tôi thấy nguồn tiền ở trong dân là nhiều nhưng mấu chốt rằng là để cho các chủ đầu tư nào có thể huy động nguồn tiền ở trong dân đó là vấn đề khó. Bởi vì minh bạch trong đầu tư là thứ mà người dân vẫn chưa thể được kiểm chứng. Đa phần các chủ đầu tư đó là sử dụng vốn sai mục đích”. 

Những sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để có thể đảm bảo được tính an toàn pháp lý của giao dịch. Đáng chú ý, còn có hiện tượng các sàn giao dịch câu kết với nhau ôm hàng, tạo sóng và làm giá, thổi giá gây tình trạng sốt ảo ăn chênh làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và gây ra tổn thất cho khách hàng. 

Ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội cho biết: “Cần phải quy định rất rõ trách nhiệm của các sàn giao dịch trong đảm bảo tính pháp lý cho những hoạt động giao dịch đó. Và nếu như thông tin sai về giá cả và về pháp lý thì sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm với khách hàng, không phải cái tình trạng như hiện nay đó là sàn giao dịch chỉ đứng lên thu tiền, không chịu trách nhiệm gì cả”. 

Sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn để đầu tư vào dự án bất động sản tuy nhiên lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án cho nên được cho là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp. Để có thể tránh phát sinh đặc quyền, đặc lợi của các sàn giao dịch bất động sản và vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án, làm tăng thêm giá bán nhà,... ở kỳ họp 6 của Quốc hội và trong phiên thảo luận mới đây, có nhiều đại biểu Quốc hội đã đưa ra đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch bất động sản.

Đối chiếu với phương thức giao dịch bất động sản ở Mỹ

Việc chuẩn hóa sàn giao dịch bất động sản là một trong những nội dung dự kiến sẽ được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Và xu hướng chung của nhiều quốc gia cũng chính là minh bạch hóa thông tin về bất động sản nói chung và đất nói triêng ở trên một sàn. Song song với đó là sử dụng ứng dụng công nghệ để quản lý, nắm bắt thông tin, giao dịch về bất động sản cũng như khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu chung với mục đích đơn giản hóa các thủ tục trong giao dịch. 

Ở Mỹ, thông tin về bất động sản bao gồm cả nhà và đất được công khai ở trên Cổng thông tin bất động sản Mỹ qua Dịch vụ sàn đa năng. Đây chính là nơi niêm yết thông tin nhà đất, bất động sản phát mại, bất động sản mới và bất động sản cũ, bất động sản thương mại, bất động sản đầu tư để có thể phục vụ cho hoạt động mua bán của các nhà môi giới. 

Được biết, Cổng thông tin này không thuộc Chính phủ Mỹ và được vận hành tư nhân ở trên cơ sở thu phí của người bán ở trong quá trình mua bán bất động sản tại Mỹ. Và mọi bất động sản muốn giao dịch ở trên thị trường đều phải công khai ở trên Cổng thông tin bất động sản.

Như thế, hoạt động mua bán cần được thông qua các nhà môi giới được cấp phép. Và phí môi giới bao gồm ở trong giá bán, thường khoảng từ 1 - 10%, tùy thuộc vào việc đàm phán, vị trí cho đến các loại bất động sản. Mức phí này khác nhau ở từng bang, thậm chí là ở trong một bang, một thành phố. Mức phí này được chia sẻ cho nhà môi giới cũng như các bên liên quan trong quy trình mua bán ở thời điểm giao dịch hoàn thành. 

Cũng theo đó, thông tin về bất động sản và đất đều minh bạch ở trên một Cổng thông tin về bất động sản. Chính vì thế, việc khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu chung sẽ có thể đơn giản hóa các thủ tục ở trong giao dịch, sang tên bất động sản.