Bài toán nhà ở xã hội của Việt Nam và câu chuyện của những "người láng giềng"

Cung chưa đủ cầu

Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân trong năm 2023, trở thành quốc gia đông dân thứ 3 trong khu vực ASEAN chỉ sau Indonesia, Philippines và xếp thứ 15 trên toàn thế giới. Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa của cả nước tăng từ 20% năm 1993 lên hơn gấp đôi vào năm 2022 với tỷ lệ 41,7%. Điều này khiến nhu cầu về nhà tăng mạnh.

Thời gian qua, Chính phủ đã có những sáng kiến để hiện thực hóa mục tiêu cân bằng cung- cầu về nhà ở và giúp người dân cải thiện chất lượng cuộc sống, tiêu biểu như: Đề án xây dựng 1 triệu đơn vị nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để bổ sung nhiều chính sách thông thoáng, ưu đãi hấp dẫn và các chính sách khác có liên quan để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Tính đến Quý 1 năm 2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Thời gian tới, có khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng với tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021 – 2030. Thế nhưng, nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai thì thị trường vẫn sẽ thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu.

Thông thường, mô hình nhà ở xã hội tại Việt Nam được xây dựng dưới hai hình thức: căn hộ và nhà ở gắn liền với đất. Đối với căn hộ sẽ có ba loại diện tích tương ứng với số phòng ngủ, trong đó, căn hộ 1 phòng ngủ rơi vào khoảng 46 m2, căn hộ 2 đến 3 phòng ngủ có nhiều diện tích như 46-51-57-69 m2. Đối với nhà liền thổ sẽ được xây từ 1 đến 3 tầng và diện tích đất khoảng 50 đến 75 m2.

Nhà ở xã hội được xếp vào nhóm bất động sản ưu tiên, chính vì vậy, không phải tất cả người dân đều có thể mua và sở hữu nhà ở xã hội. Cụ thể, nhà ở xã hội được xây dựng chủ yếu hướng đến an sinh xã hội cho các nhóm hộ gia đình có thu nhập thấp, nhóm công nhân trong các khu công nghiệp và nhóm người có công với cách mạng.

Việc còn thiếu hơn 1 triệu căn hộ cho thấy, để cân bằng cung -cầu được thiết lập, chúng ta còn rất nhiều việc phải làm phía trước. Vậy ở những nước làng giếng, bài toàn này đã được giải thế nào?

Câu chuyện của Singapore và Hàn Quốc

Tại Singapore, chính phủ thực hiện trách nhiệm về vấn đề nhà ở thông qua Cơ quan phát triển nhà ở (Housing & Development Board – HDB). HDB đặt ra hai chiến lược chính quan trọng cho chương trình nhà ở xã hội gồm: Dễ tiếp cận về giá và chất lượng; cộng đồng và an ninh thu nhập. Dễ tiếp cận về giá và chất lượng nhằm cung cấp tài sản đảm bảo về chất lượng ở mức giá dễ tiếp cận thông qua các chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua. Chiến lược được tài trợ bởi trái phiếu chính phủ và được cho mượn hoặc trợ cấp cho các cá nhân có nhu cầu. Trong khi đó, cộng đồng và an ninh thu nhập được thực hiện thông qua đầu tư về tiện ích công cộng và phân bổ hạn mức người ở. Các chỉ tiêu xét duyệt giúp phân loại nhu cầu nhà ở đến với nguồn cung nhà ở chính xác hơn.

HDB cũng nhấn mạnh các tiêu chí trong sạch, hiệu quả và năng suất cho các tài sản, thông qua chi phí phát triển thấp dựa trên các công ty cổ phần nhà nước cung cấp nguyên vật liệu cùng các thiết kế tiêu chuẩn. Các dự án chung cư của HDB là nguồn cung chính cho đa phần dân số Singapore, do đó các căn hộ được thiết kế theo nhiều lựa chọn mua hoặc cho thuê như: 1 hoặc 2 phòng ngủ và căn cho gia đình 3 thế hệ. Sự linh hoạt trong thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng trong thị trường nhà ở. Hiện tại, Singapore đang đẩy mạnh các dự án nhà ở lớn hơn và cao tầng hơn với các tiện ích công cộng cho cư dân do quỹ đất hạn chế của quốc gia.

Về tiêu chí sàng lọc cư dân, Singapore quy định khắt khe hơn Việt Nam. Chế độ sở hữu 99 năm nhằm giúp chính phủ Singapore chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu.

Với tiêu chuẩn thiết kế và xây dựng, HDB có những hướng dẫn cụ thể nhằm tăng hiệu quả trong khâu phát triển dự án. HDB cũng sẽ phối hợp với các công ty cổ phần nhà nước nhằm quản lý chi phí đầu vào và giảm thiểu chi phí phát triển dự án. Trong khi đó, Việt Nam vẫn phụ thuộc vào các nhà phát triển dự án để thiết kế và xây dựng dự án. Chiến lược này sẽ mang đến nhiều lựa chọn cho người mua nhưng không giảm thiểu tối đa được các chi phí cho phát triển dự án.

Giống như Việt Nam và Singapore, chính phủ Hàn Quốc cũng rất coi trọng hệ thống nhà ở xã hội. Từ cuối những năm 1970, công ty Korea Housing được thành lập, hiện nay công ty này đổi tên thành Korea Land & Housing (LH). Tính đến năm 2018, công ty chiếm 75% tổng số căn nhà ở xã hội cho thuê tại Hàn Quốc.

LH trực tiếp đảm nhận các dự án phát triển quỹ đất đô thị để xây dựng nhà ở xã hội và cung cấp nhà ở xã hội (để bán hoặc cho thuê) dưới mức giá thị trường. Trong đó, nhà ở xã hội để bán có giá chỉ bằng khoảng 80% giá thị trường, trong khi nhà ở xã hội cho thuê có giá chỉ bằng 50 đến 80% giá thị trường, tùy theo loại hình.

Về thiết kế của các căn nhà ở xã hội, ngoại trừ diện tích không vượt quá 85 m2, chính phủ Hàn Quốc không quy định cụ thể về thiết kế. Do đó, các căn hộ nhà ở xã hội rất đa dạng từ căn hộ một người (21 m2), căn hộ dành cho cặp đôi (31 m2) đến căn hộ gia đình (44 m2) dành cho một cặp vợ chồng trẻ và một đứa trẻ.

Chính phủ Hàn Quốc chia dân số thành 10 nhóm thu nhập, nhóm đầu tiên là nhóm thu nhập thấp và nhóm thứ mười là nhóm giàu có nhất. Các khoản hỗ trợ cũng được phân bổ tương ứng cho các nhóm với các đặc điểm sau: Nhóm không có khả năng trả tiền thuê nhà (nhóm 1, nhóm 2), nhóm không có khả năng mua nhà (nhóm 3, nhóm 4), nhóm mua nhà ở với sự hỗ trợ của nhà nước (nhóm 5, nhóm 6) và nhóm tự mua nhà ở (nhóm 7, 8, 9, 10).

Các thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội cũng sẽ được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện. Trong khi đó, các nhà phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam sẽ phải trải qua các thủ tục hành chính kéo dài và tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10% trở xuống.

Đảm bảo an sinh xã hội là điều mọi quốc gia đều hướng đến và nhà ở luôn là chính sách ưu tiên. Vì đặc thù riêng mà mỗi quốc gia sẽ có những giải pháp khác nhau để đảm bảo quyền cảu người dân. Với Việt Nam, nhiều chính sách đã và đang được triển khai, nhưng để chúng thực sự đi vào thực tế, chúng ta cần gỡ nhanh những nút thắt, những điểm nghẽn.