Bài học áp dụng thời hạn sở hữu chung cư từ các nước trên thế giới

Khái niệm không mới 

Tại nhiều nước trên thế giới, người dân đã quen với khái niệm bất động sản cho thuê (leasehold). Đây là những bất động sản mà bạn có quyền sở hữu căn nhà nhưng không có quyền sở hữu đất đai gắn với ngôi nhà. Khác với quyền sở hữu bất động sản lâu dài hay vĩnh viễn (freehold), bạn có toàn quyền sở hữu cho đến khi bạn bán hoặc chuyển nhượng nó, với bất động sản cho thuê, bạn chỉ sở hữu bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định. Khi hết hạn hợp đồng, bạn có thể hoặc không thể gia hạn hợp đồng thuê tài sản đó.

Thời hạn sở hữu bất động sản cho thuê ở mỗi quốc gia thông thường là từ 30 năm đến 99 năm, riêng ở Hồng Kông thì thời hạn có thể lên tới 999 năm. Ở góc độ người mua, những bất động sản có thời hạn thuê từ 80 năm trở lên được ưa chuộng hơn. Hình thức này khác với việc bạn thuê căn hộ từ chủ nhà vì sau khi ký hợp đồng, bạn toàn quyền thay đổi và bảo trì căn hộ cho đến khi hết thời hạn. 

Các quốc gia phương Tây, đặc biệt là Mỹ, bất động sản bán có thời hạn với mọi loại hình nhà ở như chung cư, trang trại hay biệt thự... Ở Mỹ tồn tại chủ yếu hai loại hình chung cư chính. Một là các căn hộ cao cấp có chủ đầu tư, nơi có các dịch vụ đẳng cấp và sang trọng. Hai là những dư án nhà ở chung cư hướng tới đối tượng có thu nhập thấp. Về loại nhà chung cư số hai này, chính phủ Mỹ chú trọng vào việc dùng ngân sách quốc gia để cải tạo, nâng cấp nhà ở cho người dân.

Hình thức sở hữu chung cư có thời hạn phổ biến ở Hawaii, Baltimore hay Florida - các hòn đảo hoặc trong các khu vực bãi biển, nơi đất đai bị hạn chế và có giá cao. Powell Berger - một chuyên gia bất động sản ở Hawaii, cho biết: “Sở hữu bất động sản cho thuê có thể là một giao dịch tốt vì chi phí sở hữu căn hộ thấp. Tuy nhiên, nó cũng đi kèm với một nhược điểm lớn mà đa số người mua nhà không thích bởi vì cảm giác bạn thực sự không phải là chủ sở hữu". 

Thời gian sử dụng của những bất động sản cho thuê ở Mỹ được quy định từ 40 đến 120 năm, thời hạn thông thường là 99 năm. 

Tại Thái Lan, theo luật của Bộ Đất đai, người dân có quyền lựa chọn một trong hai hình thức sở hữu là sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn. Tất cả bất động sản, từ nhà ở, biệt thự đến chung cư đều có thể được mua theo hình thức bất động sản cho thuê. Theo đó, hình thức sở hữu có thời hạn sẽ áp dụng tối đa là 30 năm, sau đó phải trả về cho chủ đất, có thể là tư nhân hoặc nhà nước. Tuy nhiên, người dân vẫn có thể xin gia hạn thêm hai lần 30 năm nữa. Tổng cộng người mua có thể sở hữu căn hộ cho thuê trong 90 năm. Hai lần gia hạn sau, được coi là  thỏa thuận riêng nhưng việc gia hạn này được pháp luật bảo vệ. 

Vì người phát hành hợp đồng thuê (bên cho thuê) không phải là một cá nhân mà là một công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc một công ty niêm yết công khai.

Chính vì sự tồn tại song song của hai hình thức sở hữu mà giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà sẽ khác nhau tùy hình thức sở hữu dài hạn hoặc có thời hạn. Cụ thể, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ khoảng 30 đến 70% giá mua vĩnh viễn, vào cùng một thời điểm ký kết. 

Cần đảm bảo quyền lợi chủ sở hữu

Tại Trung Quốc, đất nước láng giềng, đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu của nhà nước. Hiến pháp nước quy định rõ ràng mục đích và thời gian sử dụng đất (40 - 70 năm). Tuy từ thập niên 90 của thế kỷ trước, nước này có chính sách cải tổ nhà đất cho phép người Trung Quốc sở hữu nhà vĩnh viễn nhưng phần đất mà căn nhà đó được xây lên chỉ được sử dụng một thời gian. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu căn hộ chung cư cũng bị giới hạn thời gian. 

Như vậy, người dân Trung Quốc chỉ sở hữu nhà chứ không sở hữu đất. Ở Trung Quốc, "chủ nhà" lớn nhất là chính phủ. Mặc dù trên hợp đồng vẫn là hình thức "mua" và "bán" bất động sản, nhưng trên thực tế, nó chỉ đơn thuần là cho thuê. Chính phủ Trung Quốc cho các đơn vị phát bất động sản, chủ sở hữu nhà máy hoặc các doanh nghiệp xây dựng thuê đất. Sau đó, khi người dân sẽ "mua" nhà từ các chủ đầu tư nhưng trên cơ sở đất thuê có thời hạn từ 20 đến 70 năm.

Vấn đề đặt ra là sau khi hết hợp đồng thuê đất, quyền sở hữu nhà  của người dân sẽ đi về đâu? Vào năm 2016, những lô đất có thời hạn thuê 20 năm tại Ôn Châu chuẩn bị hết hạn, điều này khiến những người sở hữu chung cư tại đây lo lắng. Chính quyền địa phương khi đó đã đưa ra giải pháp là người dân đóng thêm 30% giá trị căn nhà nếu muốn bán hoặc gia hạn. Giải pháp này ngay lập tức vấp phải sự phản đối mạnh mẽ. Cuối cùng, Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc ra quyết định các bất động sản có thời hạn 20 năm ở Ôn Châu sẽ được gia hạn tự động, không mất phí.

Hiện nay, nhiều nơi ở Trung Quốc áp dụng quy định trong trường hợp nhà xuống cấp, người dân được quyền đi xin phép xây dựng lại. Hết thời hạn sở hữu nhà chung cư, các hộ dân sẽ ngồi lại với nhau để thống nhất làm mới lại chung cư trong trường hợp chung cư xuống cấp. Khi đạt được sự đồng thuận của 100% cư dân, đại diện ban quản trị sẽ thuê công ty xây dựng để xây mới lại chung cư. Mức đóng góp sẽ căn cứ theo diện tích mỗi căn hộ mà các hộ dân sở hữu. Sau khi chung cư được xây mới, các hộ dân sẽ được cấp đổi lại sổ đỏ theo thời hạn mới là 70 năm. 

Quay lại câu chuyện đang gây nóng diễn đàn về việc áp thời hạn sở hữu chung cư tại Việt Nam, nhiều chuyên gia lo ngại nếu ngay lập tức thông qua chính sách này sẽ rất khó đạt được mục tiêu của Chính phủ là khuyến khích phát triển chung cư. Vì tư duy “tấc đất cắm dùi” cố hữu của người Việt vẫn luôn coi nhà đất là một tài sản truyền qua nhiều đời, một tài sản thừa kế cho con cháu. Thiết nghĩ, cần phải có lộ trình trên cơ sở thảo luận, lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân… để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư và tạo được sự đồng thuận trong dư luận.