143 dự án bất động sản "bất động" (Bài 3): Gỡ khó để đưa các doanh nghiệp đi đúng làn

Cần có “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại

"Vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Nhưng việc giải quyết các “vướng mắc pháp lý” này cần phải có thời gian, mà giải pháp lớn nhất, có tính quyết định nhất là thực hiện đúng mục tiêu của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất” nhằm “phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”.

Do vậy trong 19 tháng tới đây, trong lúc chờ Luật Đất đai và một số luật liên quan, trong đó có Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) có hiệu lực (dự kiến từ ngày 01/07/2024), Hiệp hội đề nghị Chính phủ khẩn trương xem xét ban hành ngay trong tháng 11/2022 “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai”, để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể của các dự án đô thị, nhà ở. 

Trong đó, sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP để tháo gỡ các “vướng mắc” về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP để tháo gỡ “vướng mắc” về “thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” và cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong chính dự án của mình. 

“Vướng mắc” lớn thứ hai là “thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông” làm kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội (mất khoảng 3-5 năm), thậm chí làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp có nguyên nhân do một số quy định pháp luật thiếu đồng bộ, thống nhất, nhưng cũng có nguyên nhân do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định. 

Do vậy, đi đôi với việc xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất thì đề nghị các Bộ, ngành, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/08/2022 của Thủ tướng Chính phủ, trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng “chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất ban hành quy định hướng dẫn trình tự triển khai thực hiện đối với dự án nhà ở, khu đô thị”, xây dựng “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Giải pháp đồng bộ "cứu" thị trường

Chúng tôi đề nghị “Tổ công tác của Chính phủ” khẩn trương xem xét, tháo gỡ khó khăn cho một số doanh nghiệp và dự án điển hình, làm tiền lệ để giải quyết các trường hợp tương tự, tạo “niềm tin” cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản, trong đó có 143 dự án tại thành phố Hồ Chí Minh theo chủ trương “không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, dân sự” và thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”, để các doanh nghiệp liên quan chịu trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chính bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở cho thị trường.

Bên cạnh đó, đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương ban hành “quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập” đối với các diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2021/NĐ-CP để tháo gỡ “ách tắc” của các dự án và tăng nguồn cung nhà ở.

Cùng với đó, đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất” để tạo điều kiện tái khởi động các dự án “trùm mền” giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.   

Đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, trong đó có các dự án đã “tạm nộp tiền sử dụng đất” hoặc đang được “rà soát xác định tiền sử dụng đất bổ sung” để cho doanh nghiệp hoàn thành nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước để tháo gỡ khó khăn về thanh khoản cho doanh nghiệp, đồng thời để người mua nhà sớm được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng).  

Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng khoảng 1% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm 2022, trong đó lĩnh vực bất động sản hấp thụ khoảng 20% nguồn vốn tín dụng, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, các dự án đang xây dựng dở dang, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền; đồng thời, tạo điều kiện tiếp cận tín dụng cho nhà đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để tăng “niềm tin” và “lực cầu” trên thị trường trái phiếu, góp phần giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng quy định chặt chẽ để đảm bảo nâng cao năng lực của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn đánh giá tín nhiệm, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu.

Bên cạnh các biện pháp mà doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã thực hiện như mua lại trái phiếu trước thời hạn (khoảng 147.000 tỷ đồng trong 10 tháng đầu năm 2022), hoặc thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với mức chiết khấu hấp dẫn (gần đây, các doanh nghiệp đã giảm giá bán nhà, chiết khấu đến 40-50% giá bán cũ), hoặc đàm phán gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thì chúng tôi đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét một số giải pháp như sau: Đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm 01 năm để giảm áp lực và tăng “niềm tin” cho thị trường trái phiếu. 

Đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ cho phép nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định thông qua ủy thác cho công ty chứng khoán, đại lý phát hành có năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định, đồng thời các nhà đầu tư mua trái phiếu là cá nhân phải có văn bản cam kết đã hiểu rõ và tự chịu trách nhiệm về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP. 

Đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét cho phép VAMC và ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp và chỉ cần Chính phủ có ý kiến cho phép các tổ chức này mua lại trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ làm tăng “niềm tin” cho thị trường trái phiếu và các nhà đầu tư.

Hiệp hội hoan nghênh Bộ Tài chính chủ trương sẽ đề xuất sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng chỉ quy định nhà đầu tư mua trái phiếu phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp có số dư tài khoản 2 tỷ đồng liên tục trong 90 ngày (thay vì 180 ngày như quy định hiện nay).

Chúng tôi cũng đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Chúng tôi cũng đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ cho phép cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, shophouse du lịch (gọi chung là condotel) với thời hạn sử dụng đất 50 năm (không bị trừ đi thời gian tính từ ngày có quyết định giao đất đến nay) mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận để các nhà đầu tư an tâm và được bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của mình. 

Nghiên cứu một số giải pháp thành công của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 để vận dụng vào tình hình hiện nay, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại lớn Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank để hỗ trợ cho người mua nhà có mức giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn với lãi suất ưu đãi theo mức cấp bù lãi suất (Nghị quyết 02/NQ-CP quy định mức giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn); đề nghị cho phép chủ đầu tư được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ có mức giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn.