120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà cho công nhân: Chỉ vốn thôi là chưa đủ

Tạo tâm lý tốt cho thị trường

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tại nghị quyết này, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để chỉ đạo các ngân hàng thương mại. Trong đó chủ lực là 04 ngân hàng thương mại Nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước trên thị trường; phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí được thụ hưởng Chương trình.

Phó Thống đốc NHNN Phạm Thanh Hà cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã bàn với 4 ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước là Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank. Bốn ngân hàng đã thống nhất gói tín dụng quy mô 120.000 tỷ đồng (mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho 2 đối tượng là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân). Trường hợp có thêm các ngân hàng thương mại đủ điều kiện tham gia thì quy mô gói này có thể tăng lên.

Nhận xét về gói tín dụng dành cho bất động sản, chuyên gia kinh tế, TS.Vũ Đình Ánh khẳng định, tín dụng cho bất động tăng tới 24%, tăng gần gấp đôi so với tăng trưởng tín dụng cho nền kinh tế và chiếm tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế. "Cứ 5 đồng bỏ ra, đã có 1 đồng vào bất động sản. Vì vậy, việc có thêm gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng", TS.Ánh nói.

Khai thông những điểm còn nghẽn

Tuy nhiên, các chuyên gia khẳng định, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chỉ là một trong những giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi. Để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững còn rất nhiều vấn đề cần xử lý.

Khi được hỏi về tác động của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với thị trường bất động sản, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho biết, việc thông qua chính sách mới chỉ là bước gợi mở, còn hiệu quả đến đâu, thực hư thế nào thì phải nhìn vào giá trị giải ngân thực tế mới có thể đánh giá được.

“Tôi lấy ví dụ, khi đầu tư phát triển nhà ở xã hội, các doanh nghiệp được miễn thuế đất. Thoạt nghe thì chính sách này quả thật rất hấp dẫn. Tuy nhiên, khi triển khai thực tế, để được hưởng ưu đãi này, các doanh nghiệp phải thực hiện nhiều thủ tục, gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc và đã có không ít doanh nghiệp chấp nhận “từ bỏ” nhận ưu đãi này. Nói vậy để chúng ta thấy được, giữa việc “có chính sách” và “nhận được chính sách” là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau. Dẫu sao, gói tín dụng này cũng tạo tâm lý tốt cho thị trường”, ông Nguyễn Văn Đính cho biết.

Về mặt lãi suất, gói 120.000 tỷ đồng sẽ có mức lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với mức cho vay thông thường của các ngân hàng. Theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, điều này xuất phát từ việc muốn giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản. Hiện tại, mức lãi suất đối với cho vay bất động sản đang khá cao (trên dưới 13%) và nếu chỉ giảm 1,5%-2% tức là lãi suất còn khoảng 11%-12,5%. Mức lại xuất này được nhận định là chưa hấp dẫn với doanh nghiệp bất động sản và người dân.

Bên cạnh vốn, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân còn đối diện với những vấn đề cốt yếu hơn chính là các điểm nghẽn về pháp lý và quỹ đất. Ông Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm, với nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, cái vướng nhất bây giờ không phải là tín dụng mà là vấn đề cơ chế, chính sách. Hiện tại vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến pháp lý đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.

“Vấn đề cốt lõi với nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân bây giờ chưa phải là nguồn vốn mà là về quỹ đất và pháp lý. Đây là gốc rễ của vấn đề. Nếu phần gốc chưa xử lý được thì không trông chờ phần ngọn sẽ xanh tốt. Chúng ta hình dung nhà ở xã hội và nhà ở công nhân là một cái cây. Gói tín dụng 120.000 tỷ giống như nước tưới cây và phân bón. Nếu phần gốc của cái cây đang bị sâu đục thì dù bạn có tưới nhiều nước đến mấy, bón nhiều phân đến mấy cái cây cũng không thể phát triển được”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Nói về “điểm nghẽn”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - một công ty chuyên làm nhà ở xã hội nêu quan điểm, đề án làm 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ khó về đích nếu thủ tục hành chính vẫn tắc, vẫn không được sửa đổi. Hiện trong số những vấn đề gặp phải khi triển khai một dự án nhà ở xã hội thì những vướng mắc, khó khăn liên quan thủ tục hành chính chiếm đến 70%. Chính tình trạng này không khuyến khích và khiến không thể đẩy nhanh được chương trình xây dựng nhà ở xã hội dù các doanh nghiệp rất quyết tâm.

Với Chính phủ, sự quyết tâm đã thể hiện rất rõ, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có nhiều hành động tích cực trong những ngày qua, thế nhưng với những vấn đề còn tồn tại, câu hỏi đặt ra là, làm sao để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát huy tác dụng đúng như kỳ vọng?

Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm: “Để gói 120.000 tỷ đồng mang lại hiệu quả như kỳ vọng, theo tôi có mấy vấn đề cần lưu ý như sau: Đi kèm với việc ban hành gói hỗ trợ 120.000 tỷ phải có những quy định cụ thể về các nhóm đối tượng được tham gia, các yêu cầu, hướng dẫn cụ thể trong việc tiếp cận và giải ngân; Xem xét khâu thủ tục để đảm bảo đây là gói hỗ trợ thực, không phải bắt doanh nghiệp và người dân “trèo cột mỡ”; Nên huy động nhiều ngân hàng cùng tham gia để đảm bảo việc giải ngân được nhanh chóng, tránh ùn tắc hồ sơ dẫn đến việc thời gian giải quyết hồ sơ bị ngưng trệ. Đồng thời cũng tăng tính cạnh tranh cho các ngân hàng”.