Yếu tố nào ảnh hưởng đến khả năng hồi phục của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam trong thời gian tới?

Thị trường nghỉ dưỡng còn nhiều biến động 

Theo MarketTimes, hoạt động kinh doanh khách sạn tại phần lớn các quốc gia trên thế giới đang dần phục hồi về mức trước đại dịch, ngoại trừ khu vực châu Á Thái Bình Dương. Tại khu vực Đông Nam Á, Singapore là quốc gia đang dẫn dắt quá trình phục hồi, nhời sự tăng trưởng của giá bán phòng bình quân. Ngoài ra, Thái Lan cũng ghi nhận mức độ phục hồi tốt. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh tại thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, thể hiện qua hai chỉ số công suất phòng và giá phòng bình quân.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cho biết, những yếu tố tác động đến thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam có thể chia thành 3 nhóm trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Trong đó, tác động của mỗi nhóm đến quá trình khôi phục của thị trường là khác nhau. Trong ngắn hạn, sự thiếu vắng nguồn khách Trung Quốc, vốn chiếm 32% tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam đem đến nhiều thách thức cho hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng. Ngoài ra, chi phí các chặng bay dài trở nên đắt đỏ hơn cũng tác động đến sự khôi phục của một số thị trường, đơn cử như thị trường khách châu  u. So với thời điểm cùng kỳ năm 2019, tổng lượt khách châu  u đến Việt Nam vẫn thấp hơn so với trước đạt dịch khoảng 38%.

Tương tự, thị trường khách châu Á trong 8 tháng đầu năm 2023 cũng thấp hơn mức trước đại dịch 32%. Hàn Quốc hiện là thị trường khách quốc tế lớn nhất đến Việt Nam, nhưng tổng lượt khách vẫn thấp hơn mức năm 2019. Thị trường Trung Quốc đang dần khôi phục đạt 950.000 tổng lượt khách, tuy nhiên chỉ tương đương 28% so với cùng kỳ năm 2019. So với cùng kỳ năm 2019, thị trường khách châu Mỹ và châu Úc vẫn thấp hơn khoảng 8%, đạt tổng 900.000 lượt khách, chủ yếu là du khách đến từ Mỹ và Úc.

Bên cạnh việc nguồn cầu chậm phục hồi, tình trạng dư thừa nguồn cung, chủ yếu tại các điểm đến ven biển góp phần gia tăng thách thức cho hoạt động kinh doanh khách sạn. Thống kê của Savills Hotels cho thấy, kể từ năm 2016, trung bình có khoảng 15.000 phòng thuộc phân khúc trung - cao cấp gia nhập thị trường lưu trú mỗi năm. Từ đó kéo theo nguồn cung phòng gia tăng gấp đôi chỉ trong vòng 6 năm.

Tác động cộng hưởng của nhiều yếu tố cung cầu khiến hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam chậm phục hồi so với các quốc gia khác trong khu vực. Tính hết 8 tháng đầu năm 2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ dao động ở mức 40%, trong khi Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều đã vượt hơn 50%, thậm chí Singapore cũng đạt gần mức 75%.

Với mức công suất này, thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Tuy nhiên, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh diễn ra không đều. So với các điểm đến khác, Nha Trang - Cam Ranh và Phú Quốc gặp nhiều thách thức hơn trong việc cải thiện công suất phòng.

Tại Phú Quốc, công suất trung bình chỉ ở mức 30% và là một trong những thị trường có hiệu suất kém nhất khu vực Đông Nam Á. Công suất khu vực Nha Trang - Cam Ranh cũng ở mức tương tự, tuy nhiên mức giá phòng bình quân thấp hơn, ở dưới mức US$100/ đêm. Thị trường TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tuy vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, nhưng đã khôi phục tốt hơn các thị trường ven biển và đạt mức công suất trung bình hơn 60%.

Nguồn khách nội địa vẫn là động lực chính

Các khách sạn thuộc phân khúc trung và cao cấp nhìn chung vẫn ghi nhận mức độ khôi phục giá phòng bình quân tốt hơn công suất cho thuê. Cụ thể, trong 8 tháng đầu năm 2023, giá phòng bình quân trên toàn thị trường ghi nhận đạt khoảng US$120, tiệm vận với mức trước đại dịch Covid-19.

Bên cạnh đó, nguồn khách nội địa cũng vẫn là động lực chính hỗ trợ hoạt động du lịch tại Việt Nam. Ngành du lịch Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2023 đón tiếp 86 triệu lượt khách nội địa, tương ứng tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này được kỳ vọng sẽ là động lực tăng trưởng của ngành du lịch trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, để ngành du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam có thể cạnh tranh hiệu quả và bền vững, vị Giám đốc Savills Hotels nhấn mạnh Việt Nam cần chú trọng hơn nữa đến công tác truyền thông sản phẩm du lịch đến thị trường quốc tế cũng như thực hiện quảng bá hình ảnh phù hợp với đặc trưng của từng địa phương. Ngoài ra, việc gia tăng thời hạn miễn thị thực lên 90 ngày cũng là tin đáng khích lệ, tạo điều kiện thuận lợi cho cả nhóm khách nghỉ dưỡng cũng như nhóm khách công vụ lên kế hoạch cho chuyến đi đến Việt Nam mà không bị giới hạn về số lần nhập cảnh.

Mặt khác, việc thiết lập các văn phòng đại diện để quảng bá hoạt động du lịch Việt Nam tại thị trường Quốc tế là điều cần thiết, đặc biệt là trong bối cảnh các quốc gia trong khu vực đang cạnh tranh gay gắt để thu hút khách quốc tế trở lại. Lấy ví dụ như khi nhắc đến du lịch biển đảo, hình ảnh của Phú Quốc đối với thị trường khách quốc tế vẫn kém hơn so với các hòn đảo du lịch khác trong khu vực như Phuket, Bali và Boracay. Ngoài Phú Quốc, một số các điểm đến đang trong quá trình phát triển “nóng” như Hồ Tràm, Quy Nhơn hay Mũi Né, nếu được hoạch định, triển khai hiệu quả thì cũng được hưởng lợi từ các chiến lược quảng bá tại thị trường quốc tế.

Mặc dù ngành nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá là giàu tiềm năng, nhưng không phải tất cả mô hình đều có thể đạt hoạt động hiệu quả. Một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường mà chưa có sự đánh giá một cách thấu đáo về điều kiện thị trường địa phương, thậm chí còn cho rằng các mô hình kinh doanh khách sạn đều như nhau. Điều này dễ khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện. Tùy thuộc vào thực tế thị trường, một số mô hình khách sạn có khả năng hoạt động hiệu quả hơn.

Ông Mauro Gasparotti cho rằng, một số điểm đến của Việt Nam có lợi thế cảnh quan thiên nhiên phù hợp để phát triển các khu nghỉ dưỡng hạng sang và phân khcs này cũng có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Trên thực tế, phân khúc nghỉ dưỡng hạng sang vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng tốt trên toàn thế giới, ngay cả trong giai đoạn thị trường chịu nhiều biến động kinh tế - xã hội lớn trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, các mô hình thuộc phân khúc tầm trung, hướng đến đối tượng là nhóm khách du lịch trẻ, như các khách sạn với dịch vụ giới hạn cũng được đánh giá là có nhiều tiềm năng tăng trưởng. Mô hình này thường có suất đầu tư thấp hơn, phù hợp với các điểm đến đã phát triển và có nguồn cầu tăng trưởng ổn định.

Đưa ra nhận định về triển vọng phát triển của ngành trong dài hạn, ông Mauro cho rằng, Du lịch - khách sạn vẫn là một trong những hoạt động kinh tế quan trọng, đem đến nhiều cơ hội việc làm cũng như mang lại cơ hội phát triển cho những điểm đến mới. Để Việt Nam có thể khẳng định và gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ du lịch thế giới, ngành du lịch cần đưa ra những chiến lược dài hơn hơn, chú trọng nâng cấp, làm mới các sản phẩm, bảo tồn các yếu tố văn hóa địa phương, nét đặc trưng cộng đồng, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tương ứng với tốc độ phát triển. Đồng thời, ngành du lịch cần định hướng phát triển bền vững, hướng tới các mô hình du lịch sinh thái, du lịch tái tạo, du lịch y tế và các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi. Thêm vào đó, hoạt động trải nghiệm, vui chơi giải trí trong các khu phức hợp nghỉ dưỡng cũng có nhiều tiềm năng. Do đó, việc nắm bắt các xu hướng đang định hình ngành nghỉ dưỡng trên toàn thế giới là điều cần thiết để ngành du lịch Việt Nam có thể cạnh tranh và phát triển bền vững hơn.

Mặc dù chưa thực sự sôi động như thời hoàng kim - năm 2019, ngành du lịch nghỉ dưỡng vẫn luôn là một trong những thế mạnh của Việt Nam với lợi thế về điều kiện tự nhiên, sở hữu các cảnh quan thiên nhiên đa dạng cùng đường bờ biển dài. Phân khúc khai thác bất động sản nghỉ dưỡng sẽ luôn được hưởng lợi từ sức nóng của du lịch.