Dự báo xu hướng đầu tư BĐS công nghiệp "lên ngôi" năm 2023

Về phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư có thể sẽ phải đối mặt không ít khó khăn trong huy động nguồn lực, thu xếp vốn để phát triển dự án. Bên cạnh đó, những vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng khiến không ít chủ đầu tư bỏ lỡ cơ hội thị trường nhất định, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, hoặc thậm chí buộc phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với mức chi phí rất cao kéo theo là rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp.

Khó khăn là vậy, thị trường BĐS năm 2023 vẫn ghi nhận những điểm sáng. Kể từ giai đoạn dịch bệnh Covid-19 thời gian trước, trong khi hầu hết các phân khúc đều rơi vào khủng hoảng, BĐS công nghiệp lại xuất hiện như một chiếc phao cứu sinh cho toàn thị trường. Theo số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VARS), với mức tăng trưởng cao từ 15 – 18% nhờ vào sự ổn định về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), BĐS công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục là kênh đầu tư bền vững trong năm 2023 tới đây.

“Điểm sáng” thị trường BĐS 2023 gọi tên BĐS công nghiệp

Hiện nay, hai dòng vốn quan trọng đối với thị trường BĐS là tín dụng ngân hàng và trái phiếu BĐS đang gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, với việc dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam tăng trưởng mạnh đã trở thành tín hiệu lạc quan thúc đẩy phân khúc BĐS công nghiệp phát triển.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/9 năm nay, các nhà đầu tư nước ngoài đã “rót vốn” vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, kinh doanh BĐS vẫn tiếp tục trụ hạng đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng đầu năm 2022 với 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đăng ký đầu tư, so với cùng kỳ năm trước (1,8 tỷ USD) con số này đã tăng 51,4%, chủ yếu tập trung vào thị trường BĐS công nghiệp với các dự án có quy mô lớn. 

Không thể phủ nhận thực tế, BĐS công nghiệp đang được coi là một trong những kênh đầu tư “vàng” trong năm 2022 và năm 2023 sắp tới. Nhận định về triển vọng của phân khúc BĐS công nghiệp năm tới, dưới góc độ chuyên gia, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Nguyễn Văn Đính cho biết, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn đón nhận những yếu tố tích cực. 

Ông Đính nhấn mạnh, hưởng lợi từ gói chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ gần 350.000 tỷ đồng, chủ yếu là đầu tư công vào tất cả các ngành nghề nhằm hỗ trợ, phục hồi phát triển KT-XH giai đoạn 2 năm 2022 – 2023. Trong đó, nhóm đầu tư hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tiếp tục tạo ra nhiều khu kinh tế trọng điểm trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới kéo theo phát triển phân khúc BĐS công nghiệp .

Bên cạnh đó, trong khi dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu giảm, kinh tế Việt Nam vẫn được kỳ vọng có xu hướng tăng cao từ dự báo của các tổ chức trong nước và quốc tế. Tổng GDP 9 tháng năm 2022 vừa qua cũng tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất của 9 tháng trong 10 năm qua.

Tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường đạt 27.780 ha, trong đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Nguồn cung mới xuất hiện ở những vị trí xa hơn so với trung tâm đã giúp giảm giá chào thuê của đất công nghiệp trong khu vực, với giá thuê trung bình trong quý III là 148,4 USD/m2/kỳ hạn thuê (tương đương 3,5 triệu đồng/m2/kỳ hạn thuê).

Nhìn nhận những triển vọng, tăng trưởng GDP 9 tháng năm 2022 đạt 8,83%, là mức tăng trưởng 9 tháng cao nhất từ năm 2011 đến nay. Dự báo GDP sẽ tiếp tục tăng mạnh trong quý 4/2022 và năm 2023 tới đây, điều này được coi là một trong những yếu tố tích cực cho sự tăng trưởng của thị trường BĐS nói chung và BĐS công nghiệp nói riêng.

Chuyên gia dự báo sản phẩm BĐS công nghiệp “lên ngôi” năm 2023

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, trước động thái nâng trần tăng trưởng tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước cho một số ngân hàng thương mại ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, thị trường BĐS công nghiệp có động lực tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong giai đoạn 2022 - 2023. Đặc biệt trong mùa lễ hội từ cuối năm nay đến đầu năm sau, thị trường kho bãi được dự báo là sản phẩm “hưởng lợi” nhờ vào nhu cầu tiêu dùng dịp cao điểm tăng mạnh. 

Sức tăng trưởng khả quan tập trung đổ về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ của các nhà kho, nhà xưởng xây sẵn trên thị trường thực. Cụ thể, nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng 9,3% so với quý trước đạt 1,818,000 m2 nguồn cung, trong đó tỷ lệ hấp thụ nhà kho tăng 2% theo quý và giảm 15% theo năm, ở mức 78%. Mức giá chào thuê trung bình lần lượt cho nhà xưởng là 4,6 USD/m2/tháng và nhà kho là 4,5 USD/m2/tháng.

Trong khi đó, thị trường nhà xưởng xây sẵn sau 2 quý liên tiếp “ngủ đông” thì quý III lại ghi nhận lượng giao dịch mới tại nhiều khu vực. Với 37.363m2 đến từ 3 dự án mới gồm: KTG Yên Phong 2C – giai đoạn 1 (13.600m2) tại khu công nghiệp Yên Phong 2C, Bắc Ninh; U&ME Nam Cầu Kiền (7.980m2) tại khu công nghiệp Nam Cầu Kiền, Hải Phòng; Yên Mỹ II (15.784m2) tại khu công nghiệp Yên Mỹ II – giai đoạn 1, Hưng Yên. Giá chào thuê trung bình của nhà xưởng xây sẵn ở mức 4,77 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1,5% so với quý trước và 3,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dự báo năm 2023, phân khúc nhà kho, nhà xưởng sản xuất sẽ tiếp tục sôi động về nguồn cung mới gia nhập thị trường với ước tính khoảng 400.000m2 sàn sẽ được bổ sung trong tháng 12 sắp tới. Bên cạnh tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ ổn định, các chuyên gia nhận định cần tập trung chú trọng vào hệ thống cơ sở hạ tầng, tích hợp các ứng dụng chuyển đổi số hiện đại về quản lý hậu cần, kho vận một cách đồng bộ, thông minh.

Chia sẻ từ bà Trang Bùi, năm tới đây là cơ hội tuyệt vời cho các công ty đầu tư vào hệ thống nhà kho xây sẵn đạt tiêu chuẩn quốc tế để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà kho chuyên nghiệp chất lượng cao, đạt tiêu chuẩn quốc tế. Từ đó, tạo điều kiện thu hút hơn nữa nguồn vốn FDI chất lượng cao vào BĐS công nghiệp.

Ở diễn biến khác, loại hình được dự báo tăng trưởng đầu tư chính là các BĐS dân sinh gần các khu công nghiệp, khu đô thị vùng ven phục vụ nhu cầu ở thực cho các công nhân, chuyên gia, người lao động làm việc trong các khu công nghiệp có khả năng hồi phục tốt hơn trong thời gian tới.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, đặt trong bối cảnh tình hình thế giới đang còn nhiều biến động, người ta gọi tên thị trường Việt Nam đứng trong vị thế là một quốc gia có sự kiểm soát tốt về dịch bệnh, đảm bảo ổn định về môi trường kinh tế vĩ mô, tăng trưởng bền vững. Đối với một quốc gia sở hữu những ưu thế như vậy, việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp là hoàn toàn phù hợp. 

Điều này cũng mở ra những "điểm sáng" trong xây dựng các đô thị dân sinh ven khu công nghiệp. Với những lợi thế về tạo lập không gian sống và làm việc trong một, loại hình khu đô thị công nghiệp “all-in-one” hứa hẹn trở thành một trong những xu hướng BĐS bền vững nhất, được nhiều “ông lớn” trên thế giới chú trọng khi đầu tư vào các BĐS công nghiệp, trong đó có Việt Nam.