Buồn vui nghề môi giới: Ác mộng sau mỗi lần bị cắt cầu

Môi giới bất động sản - công việc đầy vất vả

Đặt câu hỏi với Tùng – một môi giới có thâm niên đến 20 năm trong nghề rằng “nghề môi giới có vất vả không”? Tùng vui vẻ đáp lời ngay: “Ôi anh ơi, anh cứ ngồi xuống, uống cốc trà ăn miếng bánh, mà uống đến 15 cốc trà ấy mới nghe hết được những nỗi vất vả, có cả cay đắng của cái nghề này. Kiếm đồng tiền có phải dễ đâu anh, lắm khi người ta cứ tưởng “cái bọn cò” là bọn buôn nước bọt rồi kiếm ra tiền”.

Thế cái gì là cay đắng nhất của nghề này?

Bị cắt cầu chứ còn gì nữa, ông nào chẳng bị đôi ba lần, nhất là những ông mới vào nghề, ông cứng cũng cứ vẫn dính như thường.

Phải có hợp đồng môi giới đầy đủ, giấy trắng mực đen chữ kí đôi bên rõ ràng chứ?

Hợp đồng thì vẫn cứ bị cắt cầu thôi, một đầu chủ còn dễ, cả khách và chủ cùng liên thủ thì môi giới chỉ có “ai khóc nỗi đau này” chứ còn gì nữa.

Thanh – một môi giới thì vừa “biên cái tus” trên Facebook cá nhân mình: “Giờ lắm chủ đầu tư thế, mà vài chủ đầu tư chỉ nhăm nhe xin ngay cái số điện thoại của chủ nhà”.

Mai Liên – người được mệnh danh là “nữ hoàng thổ cư” khi vừa được hỏi về cắt cầu thì cũng cười méo xệch: “Chuyện nhỏ của nghề ấy mà, em mới dính một ca đây, cay đắng lắm, lại bắc thang đi hỏi ông trời đây. Anh đi đòi nợ, đòi tiền hoa hồng với em không, chủ nhà thì tắt máy rồi, tìm không ra”.

Vậy cắt cầu là gì, mà lại khiến môi giới ngán ngẩm, coi đây là một nỗi cay đắng trong nghề.

Thông thường qui trình bán một bất động sản, một căn nhà, một mảnh đất thuộc sở hữu cá nhân sẽ là hoạt động của 3 chủ thể: chủ nhà (người sở hữu nhà và có nhu cầu bán) – môi giới – khách (người có nhu cầu mua nhà). Chủ nhà có nhà muốn bán sẽ kí hợp đồng môi giới hoặc có thỏa thuận bán nhà với môi giới bất động sản. Hợp đồng môi giới này có nhiều dạng: chủ nhà sẽ kí hợp đồng bán độc quyền cho 1 bên môi giới hoặc để nhiều môi giới vào làm việc.

Trong hợp đồng này thỏa thuận rõ số tiền hoa hồng cho môi giới khi bán thành công căn nhà sẽ là bao nhiêu, chẳng hạn hoa hồng làm 2% thì khi bán thành công căn nhà giá trị 5 tỉ đồng, môi giới sẽ nhận tương đương 100 triệu đồng. Số tiền hoa hồng này không cố định một mức nào đó mà tùy thuộc giá trị căn nhà, giá trị bất động sản, phụ thuộc chủ nhà có muốn bán nhanh hay không, hay phụ thuộc nhiều yếu tố khác. Có những bất động sản khó bán, có vấn đề pháp lý cần giải quyết thêm, lỗi phong thủy hay muốn bán nhanh thì mức độ hoa hồng cao hay thấp phụ thuộc thỏa thuận của chủ nhà và môi giới.

Môi giới sau khi đạt được thỏa thuận với chủ nhà thì sẽ tiến hành tìm ra các khách hàng tiềm năng, có nhu cầu phù hợp, đưa khách qua xem nhà rồi nếu 2 bên chủ và khách “khớp” được với nhau thì sẽ tiến hành làm thủ tục mua bán theo qui định của pháp luật. Thường khách mua sẽ đặt 1 khoản tiền cọc tùy thỏa thuận giữa chủ nhà và khách mua. Môi giới thường kiêm luôn người hỗ trợ làm thủ tục, bao gồm hợp đồng đặt cọc, ra công chứng mua bán, chuyển tiền, sang tên sổ đỏ. Xong xuôi thương vụ mua bán thì chủ nhà sẽ thanh toán tiền hoa hồng theo hợp đồng đã kí hoặc theo thỏa thuận với môi giới. Đôi khi, chủ nhà bán được nhanh, thanh khoản tốt hoặc khách mua được căn nhà ưng ý, hài lòng cũng thưởng đôi chút cho người môi giới.

Trong hợp đồng môi giới thường có điều khoản “đầu chủ” – tức chủ nhà không cho số điện thoại, không làm việc trực tiếp với  khách đến xem nhà do môi giới dẫn đến khi chưa chốt đặt cọc. Việc khách không tiến hành làm việc riêng với chủ nhà, tất cả đều làm việc thông qua môi giới khi đã kí hợp đồng cũng là điều khoản môi giới đặt ra với “đầu khách”.

Đây cũng là lí do vì sao trên các trang tin, app rao bán bất động sản đôi khi hình ảnh nhà thường được đăng khéo léo, vẫn là ảnh thật sao cho khách hình dung được căn nhà nhưng không dễ tìm ra. Môi giới mới vào nghề, thiếu kinh nghiệm đôi khi đăng ảnh nhà quá rõ, “đúng con ngõ ấy có cái nhà này”, mất bao công sức quảng cáo, khách tìm thẳng vào nhà làm việc thẳng với chủ nhà để mua bán, “còn cần cái thằng môi giới làm gì”.

Tại sao lại như vậy?

Để tránh cái mà giới môi giới gọi bằng thuật ngữ chuyên môn là “cắt cầu”.

Nghề môi giới về cơ bản nhất là kết nối giữa người có nhu cầu bán nhà và người có nhu cầu mua nhà, giúp 2 bên tìm đến nhau nhanh hơn. Người bán bán được nhà, mà người mua thì mua được nhà. “Môi giới thực chất là cầu nối, là đứng trên một chiếc cầu, nhưng cái cầu ấy chênh vênh lắm anh ơi”, Tùng cho biết.

“Cắt cầu” là thuật ngữ dùng để nói về việc chủ nhà và khách gặp được nhau qua sự kết nối của môi giới, nhưng sau đó thì tìm cách “đá” môi giới qua một bên, với mục đích đỡ phải mất khoản tiền hoa hồng.

Chủ bán và khách mua tìm cách "cắt cầu" để không mất phí hoa hồng bán nhà

“Nữ hoàng thổ cư” – được gọi vậy vì chuyên bán bất động sản thổ cư, nhà riêng ở các quận nội thành Mai Liên cho biết: “Về cơ bản, chủ nhà và khách mua đều là những người đàng hoàng, uy tín cả, hợp đồng môi giới thì cũng đã kí rõ ràng. Nhưng anh ạ, đời này thì cũng chẳng thiếu những người không đàng hoàng, tử tế. Để tìm ra khách, môi giới cũng phải vất vả, kiếm từ nhiều nguồn, xây dựng uy tín bao năm. Dẫn khách đi xem nhà là đổ mồ hôi công sức, có những khách dẫn 20 lần không ưng căn nào, có căn nhà thì dẫn 30 khách đến chưa bán được. Đa phần chủ nhà hiểu rằng môi giới giúp cho mình bán được nhà, tiền hoa hồng họ xứng đáng được hưởng, nhưng cũng có nhiều chủ nhà tìm cách “bùng” khoản tiền này, tìm cách cắt cầu, “đá” môi giới đi chỗ khác. Có chủ nhà ngay khi khách hàng thanh toán xong thì ngồi luôn tại chỗ kí chuyển khoản hoa hồng cho môi giới, nhưng không hiếm trường hợp xong xuôi thì môi giới đi tìm chủ nhà mà đòi”.

Mai Liên từng có lần dẫn 1 khách đến xem một ngôi nhà, khách đã ưng, vào giá, chủ nhà “ok bán”, đặt cọc luôn 100 triệu, hẹn ngày giờ tốt lành thì chủ-khách thanh toán tiền, làm thủ tục sang tên. Được ba hôm, khách hẹn Liên đến gặp chủ nhà, tuyên bố hủy cọc không mua nữa. Chủ nhà chơi đẹp không phạt vi phạm hợp đồng, vui vẻ trả lại tiền cho người đã đặt cọc. Khoảng 1 tháng sau, Liên phát hiện ra nhà đã bán xong, đã sang tên đổi chủ, chủ mới đúng là ông khách đã hủy kèo lúc trước. Lúc này, Liên tìm cách liên lạc lại với chủ nhà để hỏi cho ra lẽ, thì số điện thoại chủ nhà đã trong tình trạng “ò í e”, vào hỏi khách thì khách nói “không biết”, vì khách mua nhà đâu có liên quan gì đến thỏa thuận hoa hồng giữa môi giới và chủ bán.

Những môi giới lâu năm, nhiều kinh nghiệm thường có thông tin, có cách để kiểm chứng về việc căn nhà mình đã kí hợp đồng môi giới được bán cho ai, có phải sang tên cho khách của mình không, nhưng nhiều khi rất khó kiểm chứng. Chuyện đăng thông tin bán lên, ông khách liên hệ qua xem, hóa ra ông khách đó cũng lại là môi giới vào tìm cách liên hệ chủ nhà để lại kí hợp đồng bán nhà với chủ nhà là chuyện thường. Đăng thông tin bán, ông khách đến xem, không ưng rồi đi về. Nhưng vài tuần sau, căn nhà đổi chủ, chủ mới là vợ của ông khách mà môi giới đã dẫn đến, còn môi giới không được đồng hoa hồng nào từ chủ bán nhà, tức đã bị “cắt cầu”.

Môi giới chuyên nghiệp là khi đã kí hợp đồng bán nhà rõ ràng thì mới bắt đầu làm việc, tìm khách. Cứ “chú bán đi, hoa hồng đầy đủ, theo luật mà làm”. Những thứ hợp đồng miệng, “uy tín mồm” này gặp người quân tử chẳng sao, đôi khi bán nhà xong, chủ nhà “cắt cầu” luôn. Tùng ngày mới vào nghề đã từng bán thành công một căn nhà 8 tỉ đồng giúp một ông anh, “bán được anh không để chú thiệt đâu, hoa hồng đầy đủ” là lời ông anh đã nói trước đó. Nhiệt tình kết nối mãi, dẫn bao khách nói đến khô cả mồm, bán xong, khi Tùng hỏi thì ông anh này tỉnh bơ “anh cho chú 5 triệu, đúng luật môi giới nhé”.

Tùng từng mất trắng một khoản hoa hồng rất lớn khi bán một bất động sản có giá trị cao. Căn nhà tổng trị giá 50 tỉ đồng, rất khó bán, và thỏa thuận hoa hồng là 300 triệu, kí độc quyền môi giới với bên Tùng. Người kí là nữ chủ nhà, “cô cháu tin tưởng nhau”. Tùng đã phải huy động anh em tìm mọi nguồn để có khách hàng tiềm năng muốn mua căn nhà này. Mất 3-4 tháng trời ròng rã, dẫn vài chục khách, căn nhà vẫn chưa bay. Vài tháng sau nữa, căn nhà được bán cho 1 trong những vị khách mà Tùng đã dẫn đến xem nhà. Hợp đồng được kí giữa con trai chủ nhà và khách, và trước đó đã được sang tên kiểu thừa kế từ mẹ sang con mà Tùng không phát hiện được. Tìm đến, cậu con trai chủ nhà tỉnh bơ “Hợp đồng bán nhà là anh kí với mẹ em, chứ em nào có biết, a cứ mở ra xem có đúng không. Giờ nhà là nhà của em, em bán, pháp nhân pháp lý rõ ràng, tên em tên khách, đâu liên quan gì đến anh”. Một pha “cắt cầu” tài tình mà Tùng chỉ còn biết cay đắng.

Trong việc mua bán bất động sản, có rất nhiều những kiểu “Cắt cầu” như thế này. Một “đầu chủ” tìm cách cắt cầu để không mất tiền hoa hồng thì môi giới đã mệt, nếu hai đầu cả chủ và khách cùng tìm cách “chuyền bóng thẳng cho nhau”, đi đêm mua bán với nhau không qua môi giới nữa thì môi giới lại càng dễ bị “cắt cầu”. Trên nhiều diễn đàn bất động sản, những vụ “cắt cầu” được dân môi giới chia sẻ nhiều. Tùng cũng từng bị “cắt cầu” rồi lôi hợp đồng môi giới ra kiện thẳng lên tòa án. Vụ kiện kéo dài mấy tháng, tốn công sức, tốn chi phí, chủ nhà “cắt cầu” không được thì sẽ trả tiền hoa hồng, nhưng xin trả dần theo tháng. Vài tháng đầu trả tiền, mấy tháng sau thành luôn con nợ khó đòi, Tùng nản quá, đành chịu mất.

Bị “cắt cầu” tức là bao công sức của môi giới chẳng thu về được đồng nào, bao nỗi nhọc nhằn đổi lại sự cay đắng, thế nên đây thực sự là nỗi ác mộng của dân môi giới.

(Còn nữa)