Vốn ngoại bị chặn dòng chảy vào bất động sản Việt Nam?

“Miếng bánh” thu hút nhà đầu tư ngoại 

Báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ ra rằng, những nhà đầu tư quốc tế đã rót khoảng 16,8 tỷ USD vào Việt Nam trong vòng 8 tháng đầu năm nay. Số vốn FDI đang giảm gần 13% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên vốn rót riêng vào ngành kinh doanh bất động sản lại tăng hơn 3,3 tỷ USD, chiếm 19,9% tổng vốn đăng ký.

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp, ngay từ đầu từ năm 2022, Việt Nam chào đón những dự án mới từ nguồn vốn của các nhà đầu tư ngoại. Có thể kể đến như khoản đầu tư 900 triệu USD của Lotte E&C cho việc phát triển khu đô thị thông minh “Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm”. Tập đoàn YSL cũng triển khai dự án đất công nghiệp quy mô gần 300ha tại Nam Bình Xuyên, Vĩnh Phúc được xây dựng theo hướng phát triển xanh, công nghệ cao, có những yêu cầu khắt khe về khoa học, kỹ thuật, trang thiết bị tiên tiến. 

Ngày 14/7, CapitaLand Development (CLD) - Một nhanh kinh doanh phát triển bất động sản thuộc Tập đoàn CapitaLand đã mua lại một quỹ đất lớn để xây dựng khu phức hợp tại TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh. Dự kiến tổng doanh thu đạt khoảng 720 triệu USD. Thương vụ này sẽ được hoàn thành vào quý IV/2023, khởi công năm 2024 và hoàn thành vào năm 2027.

CLD đã ký kết Biên bản ghi nhớ hợp tác với Ủy ban Nhân dân tỉnh Bắc Giang vào tháng 2/2022 để chia sẻ mối quan tâm chung là đẩy mạnh phát triển dự án khu công nghiệp - logistics - đô thị đầu tiên của doanh nghiệp này tại Việt Nam, tổng số vốn đầu tư dự kiến khoảng 1 tỷ USD.

Tập đoàn Kajima (Nhật Bản) trước đó đã chính thức đưa thương hiệu Mỹ Core5 về Việt Nam nhờ việc liên danh với Indochina Capital. Tập đoàn dự kiến đầu tư khoảng 1 tỷ USD vào Việt Nam trong từ 5 - 7 năm tới.

Ông Đỗ Duy Thành - Quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội quan sát và cho biết, bất động sản Việt với mọi phân khúc đều là “miếng bánh” hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài.

Cụ thể, bất động sản công nghiệp ngày càng hút về lượng vốn FDI lớn cho ngành chế biến chế tạo; Quá trình đô thị hóa cùng sự tăng trưởng mạnh về số lượng tầng lớp trung lưu, thượng lưu đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở. Xu hướng đầu tư vào nhà ở và văn phòng ngày càng được củng cố vì giá thành bất động sản tại Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh vẫn khá hợp lý so với những thị trường lân cận là Thượng Hải, Thẩm Quyến, Singapore,...

Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe còn khá mới mẻ với thị trường Việt Nam nên sẽ tạo cơ hội cho các nhà đầu tư có tầm nhìn nắm bắt. Ông Thành nhận định, dòng vốn FDI trong thời gian tới sẽ còn lớn hơn nữa vì doanh nghiệp nước ngoài ngày càng đặt niềm tin vào Việt Nam.

Theo phân tích của Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, một trong những yếu tố hấp dẫn khối ngoại rót tiền vào thị trường Việt là đồng VNĐ rất ổn định so với những ngoại tệ khác của Thái Lan, Indonesia… Chưa kể, việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mại (FTA) đã đẩy mạnh xuất khẩu về giúp Việt Nam trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn.

“Việc Trung Quốc đang chuyển dần từ nền công nghiệp cơ bản thâm dụng lao động sang nấc thang mới trong chuỗi giá trị tạo ra làn sóng dịch chuyển nhà máy sản xuất ra khỏi quốc gia này. Đồng thời, các nước Đông Nam Á bao gồm Việt Nam sẽ là sự lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư” - Bà Trang nhận định.

Những thách thức đặt ra

Bên cạnh hàng loạt lợi thế và tiềm năng bứt phá mạnh mẽ, chuyên gia của Savills cũng cho rằng dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn, thách thức.

Thực tế, số vốn FDI đăng ký vào thị trường qua từng năm không được giải ngân như đúng với cam kết. Nguyên nhân vì nhiều yếu tố liên quan tới pháp lý xung quanh quá trình phát triển dự án khiến cho dự án chậm tiến độ triển khai.

Những loại hình mới như condotel, officetel tuy được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm nhưng lại chưa có quy định pháp lý chính thức cho loại hình này. Chuyên gia cho rằng, cần phải rà soát các quy định pháp lý cho các loại bất động sản mới, điều chỉnh kịp thời chính sách đầu tư nước ngoài sao cho phù hợp và theo kịp các biến động kinh tế toàn cầu. Cơ sở hạ tầng, chất lượng giao thông cần được tập trung hoàn thiện và nâng cấp.

“Bên cạnh quá trình hoàn thiện, củng cố những điều kiện này, việc chọn lọc những nhà đầu tư ngoại cũng gần được triển khai kỹ lưỡng. Điều này có thể thực hiện qua công tác thẩm định nhà đầu tư nước ngoài về tổng vốn đầu tư, khả năng tài chính, uy tín doanh nghiệp, các dự án đã thực hiện, tiêu chí đầu tư…” - Ông Thành nhấn mạnh.

Ngoài ra, nhiều điều khoản trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất Động sản hiện chưa thống nhất, gây ra ách tắc và chưa tìm thấy hướng giải quyết đang là yếu tố gây cản trở sự phát triển của những thương vụ M&A trong lĩnh vực.

Do đó, để phát triển ổn định thị trường bất động sản, bên cạnh việc tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đón sóng FDI thì phải có các giải pháp căn cơ nhằm khơi thông dòng tín dụng từ chứng khoán, trái phiếu, ngân hàng giúp nhà đầu tư chủ động về nguồn vốn.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính, dù Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính đều khẳng định không siết vốn bất động sản, nhưng thực tế nhiều người có nhu cầu thực lại rất khó vay tiền, các doanh nghiệp cũng không tiếp cận được vốn.

“Vốn FDI có nhiều đóng góp tích cực cho Việt Nam, tuy nhiên nếu các ngân hàng không nới room cho doanh nghiệp và người mua cho phù hợp thì thị trường bất động sản sẽ khó phục hồi vào cuối năm, thậm chí là rơi vào trầm lắng kéo dài. Điều này dẫn tới những hệ lụy nghiêm trọng  cho nền kinh tế” - Ông Đính khẳng định.